債務超過をどう考えるか

債務超過を気にされている方も多いのではないでしょうか?

ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと
嘆く方は非常に多いです。

その原因が、まさに債務超過になっているからです。

今回は債務超過とは何か、債務超過に陥らないためにはどうしたら良いのか
考えてみましょう。

「銀行から見て債務超過になっている」状態が問題

債務超過で気にしなければならないのは、実際にバランスシートが
債務超過になっているということではありません。

銀行目線で見たときに、実質的な債務超過になっているかという観点が重要です。

つまり、債務超過になると借入が難しくなるからだめなのであって、別に債務超過でも
借入ができるなら問題ないわけです。

東芝は上場を維持するために債務超過を避ける必要がありましたが、
我々はそんな必要がありません。

ただ、銀行の視点のみ気にしましょう。

債務超過に陥らない、債務超過を改善する方法

債務超過を解消する方法は次の3つしかありません。

  • 資産を大きくする
  • 借り入れを少なくする
  • 利益を計上する

それぞれ内容を確認してみましょう。

  • 資産を大きくする

資産価値の高い物件を購入するということです。

正確には、銀行の担保評価額が高い物件といえるかもしれません。

例えば、積算価格100の物件を90で購入できたとしましょう。
この場合、借入95のオーバーローンでも債務超過状態にはならないのです。

  • 借り入れを少なくする

頭金を入れるということです。

たしかに、積算100の物件を90で購入できればよいのですが、
首都圏などの都市部では実際難しいです。

このため、フルローンやオーバーローンで物件を購入すると、
初っ端から債務超過になっている可能性はとても高いのです。

この状態を避けるためには、頭金を入れ、銀行の評価額と借入額を
近づけることがどうしても必要になってきます。

  • 利益を計上する

利益は、純資産を改善できる重要なツールです。

毎年利益をしっかりと計上できれば、その分純資産が改善し、
債務超過の状態は改善されていきます。

債務超過状態を脱する前に利益を減らして節税することは、避けるべきです。

利益減らしてしまうと、せっかく純資産を改善させるツールを自ら放棄するようなものです。

資産の評価方法は銀行により異なる

銀行は現在保有している資産の金額を自分たちで評価し直し、債務超過か否か判断します。

このとき、銀行によって評価額が異なるということは、非常に多いです。

例えば、ある銀行では保有資産の評価が出ず債務超過と言われた人が、
別の銀行では評価が出て貸出可能だと言われるケースはざらにあります。

また、同じ銀行であっても、不動産鑑定評価があればそれを参考にできたり、
立地がよければ加点できたりと、支店や担当者によっても異なってくるのも現実です。

一つの銀行、一つの支店、一人の担当に債務超過だと言われたからといって、
諦める必要はありません。

銀行の評価は非常にゆらぎの大きいものです。

さまざまな銀行で評価を聞き出す努力が必要です。

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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