年別アーカイブ：2017年

不動産投資は戦略が重要であるとはよく言われるところです。 自分はどのような物件を買うべきか。 どのような銀行から融資を受けるべきか。 悩みは尽きないですね。 しかし、個人的に不動産投資の戦略立案は結構簡単なのでは？ と考えています。 というか、それほど難しく考えるものでもないでしょう。 はじめに融資ありき　取りうる戦略は、銀行次第 まず検討すべきは、自分がどのような銀行からどの程度の 融資を受けられるかということです。 不動産投資は1に融資2に融資、3、4がなくて5に融資です。 大型RCを連続取得したいと ...

最近は、普通の居住用物件の利回りが下がってしまったため、やや飛び道具的な 案件をよく見ます。 簡易宿泊所、シェアハウス、マンスリー専用マンション、民泊専用マンション… 共通する点は、利回りが概ね高い（8～9％とか）ということと、あとは運営会社 がセットになっているということでしょうか。 普通は特殊なスキルが要求されるのですが、全てを物件とセットの業者が代行するので、 オーナーは何の手間もありません。というのが謳い文句です。 だいたい、サブリース契約と一緒になっているようにも思います。 一見美味しいようにも ...

不動産投資をするのは、儲けるためです。 しかし、自分だけが儲けることはできません。 他者の儲けも確保しなければ、不動産投資はままならないのです。 不動産投資は事業 不動産投資は事業です。 この点は強調してもしすぎることはありません。 というのも、この点を認識できていない人が非常に多いのです。 この点が最も大きな関係を持つのが、「業者との付き合い方」です。 あなたは、自分をカスタマー・消費者であると思っていませんか？ 消費者ではありません。事業主体なのです。 不動産投資家と業者の関係は、B to C ではあ ...

不動産を運営する上で、一番きらいなものは、滞納ですね。 小粒でも、経営に与えるダメージは大きなものがあります。 キャッシュフローが入ってこない、追い出しもできない 当然ですが、滞納されると家賃収入が入ってきません。当たり前ですね。 一方で、不動産経営のコストはほとんど固定費（借入返済、管理費）ですので、 手残りキャッシュは滞納分まるまる減少することになるのです。 滞納があった月のキャッシュフローは、小さなアパートだと本当に寂しい ものになってしまいます。 また、滞納したからと言ってすぐに部屋から追い出すわ ...

不動産を保有する場合、長期保有がいいのか売却が良いのか。 好みの分かれる問題ではありますが、キャッシュ効率の観点で 見てみましょう。 不動産の儲けは純資産　であれば売却しても持っていても同じはず 不動産の本来の儲けは、キャッシュフローではなく純資産です。 このため、元金返済を行っている限り、純資産は拡大し続けるはずです。 売却は、あくまでこの拡大した純資産を現金化するプロセスに過ぎません。 ということは？売却しようが、持っていようが、儲けとしては同じはずです。 純資産として、含み益の形で保有しているか、あ ...

不動産投資は不動産を購入したときからスタートです。 その後購入した不動産を運営して行くことになるのですが、 最後はどうなるのでしょうか？ この出口を意外と意識していない方が多い気がします。 不動産投資の出口 不動産投資の出口として考えられる方法は、以下の4つくらいしか考えられません。 ①保有し続け、最後は建て替え ずっと保有し続け、債務返済後も保有し、建物の耐久度が事業に耐えられなくなった タイミングで取り壊し、新築物件を建設してまた運営していく。 このような、同じ土地の上で建物のサイクルを回していく考え ...

不動産投資に関しては、本当にたくさんの本があります。 理論的なものは少数で、他は正直大家さんの武勇伝ですね。 自分は何年で何棟買えたというような購入系武勇伝が多い気もします。 これらの本は有用でもありますが、あまり真剣に受け取るとよくありません。 個人属性や投資方法が分からない 様々な投資本を私も呼んできましたが、殆どの本で最も重要な 前提が記載されていません。 それは、著者の属性と投資スキームです。 まず属性ですが、正直これ次第で融資はかなり変わります。 本業の収入はどのくらいか、資産をどの程度持ってい ...

最近戸建て投資が注目されているように感じます。 確かに様々なメリットがありそうですが、 個人的に解決できない問題を感じてもいます。 戸建て投資のメリット 私自身戸建て投資をしているわけではないので、以下のメリットは 様々な書籍などに基づき考えたメリットです。 ①投資総額が低い 郊外だと、数百万円で買えたりしますよね。 是非はさておき、ローンなしで購入もできる範囲です。 戸建てを現金購入→共同担保にしてアパート購入というのもよく聞く話です。 現金は担保になりませんが、土地は担保になるということですね。 ②高 ...

巷にあふれる書籍では、法人のメリットとして節税メリットが挙げられる ことが非常に多いです。 それ自体は間違いではありませんが、不動産投資で節税メリットを享受 することには、非常に重要な前提条件があります。 それを無視して節税にいそしむと、本来望んだ物と全く異なる結果を 得ることにもなりません。 法人のメリットは節税？ 法人設立のメリットは節税とよく言われます。 それは、たしかにその通りなのです。 法人の方が、個人よりも税金面で様々なメリットを持っていることは 間違いありません。 ただ、法人を設立した目的を ...

不動産を個人で購入することもあるでしょう。 その場合、物件を購入する前に買った書籍やセミナー代、交通費などは 経費にならないのでしょうか？ これは、開業費に該当する可能性が高いです。 個人事業者の開業費とは？ 所得税法施行令第7条 開業費（不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用をいう。） 定義はこれだけですね。 つまり、 ①事業を開始するまでの間の支出で、 ②開業準備のため特別に支出したもの であれば、開業前の支出でも開業費にできるのですね。 ...