不動産投資の基礎知識

2022/7/22

不動産投資の「本当の利回り」を考える

不動産投資では、利回りが非常に重要な位置を占めます。 つまり、収益性ですよね。 投資と言おうが事業と言おうが、より儲けたいわけですから、より高い収益性を持つ物件を購入するというのは当然です。 どれだけ投資してそれに対してどれだけのリターンがあるのか。という点が根本的に重要ですから、利回りという考え方で各物件を比較することは合理的です。 しかし、世の中で言われる「利回り」は毎年のキャッシュフローベースの利回りであることがほとんどなのです。 もちろん、毎年のキャッシュフローが重要であることは言うまでもありませ ...

2022/7/18

不動産投資の利回りを理解しよう

不動産投資の利回りとは何でしょうか? 不動産投資にはいくつか重要な指標があるのですが、その最も重要な指標の一つが利回りでしょう。 今回は、不動産投資の利回りについていくつかご紹介したいと思います。 どれを使うか、という話なのではなく、どれも見る、というのは正しい姿かなと個人的には思っていたりします。 表面利回り まずは、表面利回りです。 表面利回りは、不動産投資で基本的に最も重要な指標でしょう。 計算方法は、以下の通りです。 年間賃料収入÷物件価格 物件価格というのは、投資する金額ですから、投資価格に対し ...

2021/9/22

個人保有物件を法人に移転できない2つの理由

不動産投資家の方からよく頂く質問に、 「物件を個人から法人に移すことはできないのか?」 というものがあります。 特に、 個人所得の高い方が、個人で築古償却物件を購入し、償却が終わったあとに法人に移す。 という話が多い気がします。 これは、可能であれば理想的なプランですよね。 築古物件を個人で保有し、減価償却をガッツリ取って、所得税を還付する。 償却が終わったあと、個人で保有していると、デッドクロスで税金で大変になるので法人に移す。 このような理想的なプランは誰しも想像するものですが、実現できた事例は正直ほ ...

2021/9/13

節税したい!の前に知っておきたい2つのこと

不動産投資家の方と話をしていると、かならず、どのように節税するかという話になります。 まあ、当然といえば当然で、圧縮できる税金は圧縮したいですよね。 私も税金を払うのは本当にイヤなので、お気持ちはよくわかります笑 ただ、実際に節税手法を導入していく場合、その前に2点検討が必要なポイントがあります。 それは、 今後物件を増やしたいのか 節税をするだけのキャッシュフローがあるのか という2点なのですね。 この2点の検討をせずに節税に取り組んでしまい、後悔している人は意外と多いものです。 なぜ?税金を払わないで ...

2021/9/13

不動産投資で法人の資本金をいくらにするか

不動産投資をするにあたって、法人を設立しようと思うが、資本金をいくらにしたら良いのか? この点も、多くの方がお悩みのようですね。 実際、いろいろな選択肢があります。 資本金1万円の法人も、資本金990万円の法人も、私のお客様にはいらっしゃいます。 資本金については、いくつか留意点があります。 おおむね、以下の3点でしょうか。 銀行融資の観点 税金の観点 手元資金の観点 一つずつ見ていきましょう。 銀行融資の観点 銀行融資の観点とは、つまり資本金が大きいほうが、法人としての評価が高いのでは? ということです ...

2020/8/23

不動産投資における「失敗」を考える

不動産投資の失敗とは何なのでしょうか? 不動産投資は非常に手堅い投資である一方、失敗してしまうと、なかなか大変なことになるのも事実ではあります。 このため、この記事を読まれている方も、不動産投資で失敗したくない、という思いがおありなのだと思います。 今回は、不動産投資における失敗について理解していきましょう。 不動産投資における失敗とは? まずは、不動産投資における失敗の意味を考えてみましょう。 不動産投資は投資という名前がつく通り、基本的にはお金を増やす目的で始めます。 もちろん、当たり前ですよね。 始 ...

2020/6/20

不動産投資の3つのリスク:金融、経営、税金

不動産投資には様々なリスクがあります。 前回は、不動産投資が現物資産であるがゆえに避けられない現物資産リスクをご紹介しました。 和田晃輔税理士事務所2020.06.15不動産投資が持つ4つの現物資産リスクhttps://www.wada-taxconsul.com/fudousantoushi-risk-fudousan 不動産投資をするとき、様々なリスクと向かい合うことになります。特に、不動産の最初の一つを購入する前だと、リスクが怖くて先に進めないという人も多くいるようですね。不動産投資は、た ...

2020/6/15

良い不動産会社・営業パーソンの見分け方 という質問

不動産オーナー専門で税理士をしていると、税金以外の質問もとても多いです。 どんな物件をどのように選んだのか、このエリアはどうだろうか、などなど (もちろん、分からない場合は分からないとお答えしていますが) その中で、結構聞かれる内容に、「良い不動産会社や営業パーソンをどう見分けるか」 とうことがあります。 この質問について今回は考えてみます。 ちなみに、本来は営業パーソンと記載すべきところですが、どうも読む語感が悪い気がするので、以降は営業マンと記載します。 失敗したくない=良い物件が買いたい 「良い不動 ...

2020/5/30

私が不動産投資を東京(とその近郊)でするたった1つの理由

私は、物件を基本的に東京都とその近郊で購入しています。 具体的には、東京23区と隣接する各都県の市がエリアの イメージになります。 なぜそのようなエリアで投資をしているのか良く聞かれるのですが、 その理由はたった1つしかありません。 それは、私が東京に住んでいるからです。 東京に住んでいるから東京(とその近郊)で投資する 良くなぜ東京やその近郊でのみ物件を購入するのか聞かれます。 やはり、最近は人口減少やアパートの過剰供給によって首都圏、特に 東京での不動産投資に注目が集まっているのでしょう。 そのような ...

2020/5/22

不動産の欲望コントロールには、投資基準が重要

不動産投資において最も重要なことは何でしょうか。 相場よりも割安な物件、好条件の融資、高立地 全て重要ですが、私は 不動産投資において最も重要なことは、投資基準を貫くことだ と考えています。 不動産投資では、多くの人が欲望に振り回されてしまいます。 投資基準によって、欲望をコントロールすることが重要なのです。 欲望渦巻く不動産投資 不動産投資とは、まさに欲望の渦巻く世界です。 投資家は、別に社会貢献したいから不動産を買うわけではありません。 当然ですが、不動産で儲けるために不動産を購入するのです。 つまり ...

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