不動産投資の基礎知識

不動産投資家の方からよく頂く質問に、 「物件を個人から法人に移すことはできないのか？」 というものがあります。 特に、 個人所得の高い方が、個人で築古償却物件を購入し、償却が終わったあとに法人に移す。 という話が多い気がします。 これは、可能であれば理想的なプランですよね。 築古物件を個人で保有し、減価償却をガッツリ取って、所得税を還付する。 償却が終わったあと、個人で保有していると、デッドクロスで税金で大変になるので法人に移す。 このような理想的なプランは誰しも想像するものですが、実現できた事例は正直ほ ...

不動産投資家の方と話をしていると、かならず、どのように節税するかという話になります。 まあ、当然といえば当然で、圧縮できる税金は圧縮したいですよね。 私も税金を払うのは本当にイヤなので、お気持ちはよくわかります笑 ただ、実際に節税手法を導入していく場合、その前に２点検討が必要なポイントがあります。 それは、 今後物件を増やしたいのか 節税をするだけのキャッシュフローがあるのか という２点なのですね。 この２点の検討をせずに節税に取り組んでしまい、後悔している人は意外と多いものです。 なぜ？税金を払わないで ...

不動産投資をするにあたって、法人を設立しようと思うが、資本金をいくらにしたら良いのか？ この点も、多くの方がお悩みのようですね。 実際、いろいろな選択肢があります。 資本金1万円の法人も、資本金990万円の法人も、私のお客様にはいらっしゃいます。 資本金については、いくつか留意点があります。 おおむね、以下の3点でしょうか。 銀行融資の観点 税金の観点 手元資金の観点 一つずつ見ていきましょう。 銀行融資の観点 銀行融資の観点とは、つまり資本金が大きいほうが、法人としての評価が高いのでは？ ということです ...

不動産投資の失敗とは何なのでしょうか？ 不動産投資は非常に手堅い投資である一方、失敗してしまうと、なかなか大変なことになるのも事実ではあります。 このため、この記事を読まれている方も、不動産投資で失敗したくない、という思いがおありなのだと思います。 今回は、不動産投資における失敗について理解していきましょう。 不動産投資における失敗とは？ まずは、不動産投資における失敗の意味を考えてみましょう。 不動産投資は投資という名前がつく通り、基本的にはお金を増やす目的で始めます。 もちろん、当たり前ですよね。 始 ...

不動産投資には様々なリスクがあります。 前回は、不動産投資が現物資産であるがゆえに避けられない現物資産リスクをご紹介しました。 和田晃輔税理士事務所不動産投資が持つ４つの現物資産リスクhttps://www.wada-taxconsul.com/fudousantoushi-risk-fudousan 不動産投資をするとき、様々なリスクと向かい合うことになります。特に、不動産の最初の一つを購入する前だと、リスクが怖くて先に進めないという人も多くいるようですね。不動産投資は、たしかに多くのリスクを ...

不動産オーナー専門で税理士をしていると、税金以外の質問もとても多いです。 どんな物件をどのように選んだのか、このエリアはどうだろうか、などなど （もちろん、分からない場合は分からないとお答えしていますが） その中で、結構聞かれる内容に、「良い不動産会社や営業パーソンをどう見分けるか」 とうことがあります。 この質問について今回は考えてみます。 ちなみに、本来は営業パーソンと記載すべきところですが、どうも読む語感が悪い気がするので、以降は営業マンと記載します。 失敗したくない＝良い物件が買いたい 「良い不動 ...

私は、物件を基本的に東京都とその近郊で購入しています。 具体的には、東京２３区と隣接する各都県の市がエリアの イメージになります。 なぜそのようなエリアで投資をしているのか良く聞かれるのですが、 その理由はたった１つしかありません。 それは、私が東京に住んでいるからです。 東京に住んでいるから東京（とその近郊）で投資する 良くなぜ東京やその近郊でのみ物件を購入するのか聞かれます。 やはり、最近は人口減少やアパートの過剰供給によって首都圏、特に 東京での不動産投資に注目が集まっているのでしょう。 そのような ...

不動産投資において最も重要なことは何でしょうか。 相場よりも割安な物件、好条件の融資、高立地 全て重要ですが、私は 不動産投資において最も重要なことは、投資基準を貫くことだ と考えています。 不動産投資では、多くの人が欲望に振り回されてしまいます。 投資基準によって、欲望をコントロールすることが重要なのです。 欲望渦巻く不動産投資 不動産投資とは、まさに欲望の渦巻く世界です。 投資家は、別に社会貢献したいから不動産を買うわけではありません。 当然ですが、不動産で儲けるために不動産を購入するのです。 つまり ...

不動産には、必ず容積率と建ぺい率が設定されています。 この容積率や建ぺい率を超過している物件は違法物件と なり、様々なデメリットが出てきます。 収益用不動産を購入する際にはとりわけ重要ですが、 この部分を不動産会社任せにしている方も多いようです。 確かに細かいところまでの確認は難しいですが、自分でも ざっくりチェックできるようにはしておきましょう。 容積率、建ぺい率とは何か 容積率や建ぺい率は不動産投資をするに当たって必須の知識 ですので、ここで確認しておきましょう。 容積率 容積率とは、その土地面積の何 ...

いままで、不動産投資は読んで字のごとく、投資として考えられてきました。 この結果、株式投資や不動産投資信託（REIT）、FXや仮想通貨とも比較される ようなこともありました。 しかし、これからは不動産投資は事業として、不動産投資家は事業家として 振る舞い、考えることが求められる時代になってくるでしょう。 高収入＝好条件融資ではなくなった これまで高い給与が有利であった背景 ここしばらくのトレンドとしては、高所得のサラリーマン（ウーマン）が 都銀や地銀から好条件で融資を受けて不動産投資を行うというものでした ...