不動産税金情報

2021/10/4

役員社宅の使い方と2つの留意点

役員社宅という節税手法を聞いたことはあるでしょうか? 今回は、役員社宅の考え方と、導入にあたっての注意点を解説しようと思います。 役員社宅は導入すると大きな節税効果をもたらしますが、一方でなかなか難しい点もあり、実際導入に至る事例はそれほど多くありません。 1.役員社宅とは? 役員社宅は、読んで字のごとく、会社の役員が住む社宅のことです。 社宅とは、会社が保有する不動産や、会社が借りた不動産を、自社の社員に貸すというものですね。 家賃補助を給与に上乗せする会社もありますが、一般的には社宅の方が好まれるよう ...

2021/8/26

不動産投資で耐用年数の短縮は可能か?

不動産投資では、減価償却費の重要性は皆さんご理解されていると思います。 減価償却費はデッドクロスや毎年の税引き後キャッシュフローを決める要素ですから、重要に決まっています。 この減価償却費は、建物取得金額・耐用年数・償却方法の3要素によって決まりますが、不動産投資の場合は償却方法は基本的に固定なので、建物取得金額と耐用年数が重要になります。 そのような中、一度決めた耐用年数を短くできないだろうか?というご質問を受けることがあります。 決算で耐用年数22年を採用したが、これを10年にできないだろうか?という ...

2021/8/19

不動産売却益でふるさと納税の上限は増えるか?

ふるさと納税を毎年している方も多いでしょう。 私も毎年限度額までしています。 ふるさと納税には限度額があり、限度額は基本的に所得金額に連動します。 では、個人で保有していた不動産を売却し、譲渡所得が生じた場合には、ふるさと納税の限度額はどのようになるのでしょうか。 結論を最初に言ってしまうと、限度額は増えるが、思ったほど増えるわけではない、ということになります。 譲渡所得の計算方法 まずは、譲渡所得と譲渡所得税・住民税の計算方法を確認しておきましょう。 個人の不動産売却益に対する課税は、「申告分離課税」と ...

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2021/6/5

今後の不動産投資と消費税① 居住用賃貸建物

昨年令和2年10月以降、不動産投資で消費税還付はできなくなりました。 多くの方はこのことをご存じかと思います。 一方で、昨年10月から適用される改正の内容が今後どのような影響を与えるか、詳細にご存じの方は意外といらっしゃいません。 今回は、令和2年10月以降の消費税大改正により、不動産投資の消費税がどのように変わったのか、しっかりと解説してゆきたいと思います。 消費税還付の封じ込め 今回、消費税還付を封じ込めるために導入された規定は、大きく以下の二つですね。 居住用賃貸建物を購入した場合は仕入税額控除の対 ...

2020/11/10

不動産投資で青色事業専従者給与が全額否認?

青色事業専従者給与をご存じでしょうか? 個人事業主は、基本的に同居する親族に仕事を手伝ってもらったとしても、給与を払うことができません。 これが原則ですね。 ただ、例外として、青色事業専従者給与というものが用意されています。 これは、同居の親族であっても、一定の条件を満たせば、給与の支給が可能になるというものです。 このため、不動産を個人で保有する方が、同居の配偶者などに青色事業専従者給与を支給することがあります。 ただ、個人的にはこの制度、不動産投資家にとっては正直使いにくいと感じている部分です。 今回 ...

2020/11/27

不動産投資の確定申告 何が経費になるのか

確定申告の時期が近づいてきましたね。 不動産投資で個人名義物件を購入すると、確定申告で不動産所得の申告をすることになります。 サラリーパーソンの方は、ここで初めて、経費で節税するという、事業主だけの特権を手にすることになります。 もちろん、実際に使った経費だけを申告する人もいますが、所謂グレーゾーンや、明らかなブラックゾーンに切り込んでいく方もいらっしゃいます。 実は、不動産投資家が行った申告において、ほとんどの経費が否認されてしまった事例があります。 正直、税理士の立場では、よくこの内容で国税不服審判所 ...

2020/6/15

賃料減額したら寄付金?オーナーの税金解説

最近、特に商業ビルでの賃料減額が話題になってきました。 テナントに顧客が全くいなかったりする状況ですし、営業自粛が養成されて、売上ゼロというケースもあり、賃料の減額交渉になっているようです。 テナントの大家さんや、レジ物件でも一部テナントの物件の大家さんなどは、実際に交渉が来ている方も多いでしょう。 それでは、この減額交渉に応じた場合に税金がどうなるのか、確認してみましょう。 特に、法人オーナーの場合は寄付金という厄介な問題が生じますので、注意が必要です。 まずは、法人オーナーの場合を確認しましょう。 法 ...

2020/6/15

税制改正で消費税還付はどうなる?

令和2年度税制改正大綱が公表されました。 不動産関係で大きな目玉は何といっても次のつでしょう。 居住用物件の消費税還付 海外不動産 今回は、居住用物件の消費税還付がどうなるのか、 確認したいと思います。 いままでの消費税と還付のしくみ そもそも、消費税とはどういう制度なのか、以下の図で見てみましょう。 われわれ消費者からすると、消費税は払うだけのものですが、会社にとっては そうではありません。 消費者から預かった消費税から、仕入時に支払った消費税を差し引いて、 残った金額を国に納めるのです。 この場合、自 ...

2020/6/12

スルガ銀行が物納を認める!シェアハウスオーナーの税金はどうなる?

日経新聞にスルガ銀行がシェアハウスオーナーに物納(代物弁済) を認めるという記事がでていましたね。 記事の内容だけだと詳細はわからないのですが、おそらく、 スルガ銀行が保有するシェアハウス貸付金を、サービサーに 代物弁済ありの条件で売却するという感じでしょうか。 スルガに代物弁済するにせよ、サービサーに代物弁済するにせよ、 検討しなければならないのは、物納するオーナーにどのような 税金が発生するかですね。 結論を先取りすると、 代物弁済するシェアハウスの時価で譲渡所得課税(多分納税はゼロ) 代物弁済するシ ...

2020/5/30

金の売買で消費税還付 最新の否認事例その1

    収益用不動産の購入時に、金地金の売買を行う方法で消費税還付 を受けた方は多いのではないでしょうか。 最近このスキームに関して否認事例がちらほら出てきました。 実は、いままで消費税還付のスキームが否認される事例というのはあまり多くなかった のですが、最近立て続けに否認事例が出ているのは少し気になります。 類似の事例の高裁判決が出て、判例も固まってきたようなので、検討してみましょう。 この場合、消費税還付が否認されたと大騒ぎする方もおられるのですが、 何が否認され、何が否認されなか ...

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