不動産の運営

2020/6/16

不動産投資が持つ4つの現物資産リスク

  不動産投資をするとき、様々なリスクと向かい合うことになります。 特に、不動産の最初の一つを購入する前だと、リスクが怖くて先に進めないという人も多くいるようですね。 不動産投資は、たしかに多くのリスクを持つものです。 これは間違いありません。 今回から、不動産投資のリスクとその対処法について考えていきましょう。 不動産投資のリスクとは? そもそも、不動産投資におけるリスクとは何でしょうか? それは、「事前にこれくらい儲かりそうだ」と言う期待と、「実際にこれだけ儲かった」との違いをリスクといいま ...

2020/6/15

不動産オーナーは持続化給付金をもらえるのか?

  コロナウイルスにたいする経済対策の一環として、持続化給付金が公表されました。 法人で200万円、個人で100万円の給付金を最大で受け取ることができます。 ここで気になるのが、不動産オーナーはこの持続化給付金を使えるのかどうかです。 今回はその部分を考えてみましょう。 2020年5月13日現在の報道情報にも基づき一部追記しました。 個人の不動産オーナーは対象外 まず、個人の不動産オーナーには残念ですが、個人で不動産所得での申告をされているオーナーは対象になりません。 不動産所得に係る収入は対象 ...

2020/5/30

不動産投資家の仲介業者との付き合い方 不満の生じる原因

投資家であれば、部屋の賃貸や保有物件の売却は基本的に 仲介業者に依頼すると思います。 その時に、投資家としては当然高く貸したいし高く売りたいので、 その意識で仲介業者に話をすると思います。 しかし、仲介業者からの回答が以外と保守的というか、無難というか、 そのような回答しかもらえずモヤモヤしたことはないでしょうか? 「頑張ればもっと高く貸せる部屋なのではないか?」 「この場所でその家賃設定は保守的すぎないか?」 「頑張ればもっと高く売れる物件なのではないか?」 このように感じたことのある投資家は多いのでは ...

2020/5/22

不動産投資でDIYは無駄なのか?

不動産投資において意見が分かれる論点の一つに、投資家自身 がDIYで修繕などを手がけるかということがあります。 コストカットを目的にDIYに積極的に取り組む投資家がいる一方で、 DIYは費用対効果が非常に悪いと敬遠する投資家もいます。 私自身DIYはある程度しますが、少し考えて見ましょう。 私がしているDIY 私もDIYを行っています。 主にする工事としては、以下のようなものでしょうか。 玄関のウォールミラーの設置 キッチンや浴室の水栓交換 コンセントカバーの交換 ドアホンが電源直結式でなければ自分で交換 ...

2020/5/22

地方の賃貸は大丈夫か?物件が増えすぎ

私の地元は関西の田舎です。 電車は1時間に2本、バスは1本 自動車があれば生活に不自由はしませんが、 田舎であることにはかわりありません。 しかし、ここ最近賃貸アパートが以上に増えています。 これは本当に持続可能なのでしょうか? 地方で異常に増えるアパート ○パレスや○建託のサブリーストラブルはご存知の方も多いと思います。 30年保証などで約束されたはずの家賃が減額されたりして、話が 違うと大家がそれらの業者を訴えているわけです。 そもそも、業者が家賃の減額を言い出すのも、業者自身がその物件の 賃貸付けに ...

2020/5/22

空室リスクはサブリースをしても消えない

物件にサブリースがついていることで、空室リスクが無い と豪語する人がいます。 業者の営業トークならまだしも、オーナー自身が信じている ケースも有ります。 サブリースで空室リスクをゼロにすることはできないのです。 サブリース契約における空室リスク サブリースで空室リスクから解放されましょう!!というと、色々な サブリース会社の営業文句ですね。 サブリースをすると、たしかに空室の有無に係わらず一定の保証賃料 が入金されます。 これをもって、空室リスクが無いというわけなのですが、それは 果たして本当でしょうか? ...

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2020/5/22

滞納は不動産運営の巨大な難敵

不動産を運営する上で、一番きらいなものは、滞納ですね。 小粒でも、経営に与えるダメージは大きなものがあります。 キャッシュフローが入ってこない、追い出しもできない 当然ですが、滞納されると家賃収入が入ってきません。当たり前ですね。 一方で、不動産経営のコストはほとんど固定費(借入返済、管理費)ですので、 手残りキャッシュは滞納分まるまる減少することになるのです。 滞納があった月のキャッシュフローは、小さなアパートだと本当に寂しい ものになってしまいます。 また、滞納したからと言ってすぐに部屋から追い出すわ ...

2020/5/30

不動産の運用スキルの重要性 水栓交換が面白い

最近水栓交換を自分でしています。 自分でできる工事は自分でやってみよう計画の一環ですが、 結構面白いですね。 このように、自分で手を動かす投資も面白いものです。 最初はこのような作業を自分でするなど考えもしませんでしたが、 今は意義のあることだと感じています。 はじめは買うことだけ考えていた 私も最初は物件を購入することに熱中していました。 物件探しの仲介廻り、融資付けの銀行廻り、賃貸需要調査や 事前のシュミレーションなどが主な興味関心でした。 積算がいくらあって、資産価値がいくらあって、修繕がいつされて ...

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2020/5/22

サブリースは真剣にやめておきましょう。

サブリース契約と言うものがあります。 これは、不動産会社がオーナーから物件を1棟借りし、 それを入居者に転貸するものです。 オーナーには、保証賃料が支払われます。 このため、空室があろうがなかろうが一定の賃料が支払われるので、 一見空室に左右されない便利な仕組みのように見えます。 しかし、これはやめておくべきです。 借上げ業者が借地借家法で保護される 借地借家法上、業者が借家人として取り扱われます。 そして、借地借家法は、借家人の権利を手厚く保護する法律です。 何が起こるのでしょうか? 本来素人であるはず ...

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2020/5/22

不動産はおまかせ運用で本当に大丈夫? 大家としての腕を磨く必要

不動産投資でよく見るのが、「おまかせ運用」です。 物件の売買から管理運用まで、全て受託しますというシステムです。 使いようによっては便利なのですが、一方で無視できないデメリットもあります。 なんでもおまかせ、楽ちん不動産投資 よく見るのが、新築系ですね。新築物件を販売し、その管理も受託する。 入居付けも物件の修繕の手配も植栽剪定も、全てその業者が手配します。 概ね高い入居率を維持しているとのことです。 (本当かは知りませんが) また、最近は大きな問題になってもいますが、大手不動産会社が提供している サブリ ...

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