不動産の数字を理解する

2020/5/30

新築の区分マンションへの投資にメリットってあるの?

多くの不動産投資家と面談をしていますが、新築の区分マンションに 投資している方をよく見かけます。 ここでいう区分マンションは、投資用のワンルームマンションを想定しています。 購入された方は、区分マンション投資に感じたメリットとしては、「節税になる」 「資産が残る」ということに魅力を感じて購入に踏み切っていることが多いです。 率直に言うと、区分マンションは全く節税になりません。 そもそも、キャッシュフローが常時マイナスなので、投資対象として 不適格とも言えます。 また、資産が残るという点も非常に怪しいです。 ...

2020/5/30

不動産を長期保有できなくなる原因を考える

不動産を長期間保有するということは、不動産投資における重要な前提です。 もちろん多くの方がそう考えているでしょうが、実は長期保有できるように なっていないケースを散見します。 不動産は必ずしも長期保有する必要はありませんが、長期保有できるように 設計しておくことは重要です。 不動産を長期保有できることは、大きなリスクヘッジになるからです。 先日の記事でも書きましたが、不動産は含み損資産のガチホが有力な戦略に なるのです。 不動産投資において長期保有が重要である理由 不動産における最も大きなリスクとは何でし ...

2020/5/30

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン?

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われます。 ですが、本当にそうでしょうか? なんだかイメージとして語られている点も多いのですが、 なにがミドルなのかは正直良くわかりません。 世の中の言説には首をかしげたくなるものも多く、 少し考えてみようと思います。 なお、以降「リスク」という言葉を多用しますが、基本的には 「振れ幅」のような意味で使っています。 ミドルリスク・ミドルリターンの定義 預金はローリスク・ローリターン、株式投資や信用取引は ハイリスク・ハイリターンなどといいますね。 ここでいうリタ ...

2020/5/30

不動産を買った最初の年が一番重要である理由

不動産投資で物件を購入した場合、個人ならその後の最初の確定申告が、 法人なら最初の決算が、最も重要です。 この最初の申告において、後で修正できない多くの処理が行われます。 それが、以下の4点です。 減価償却期間の設定 土地建物金額の設定 初年度黒字の達成 消費税還付 税理士からこれらのことを提案してくれることは少ないので、 投資家自身で注意していきましょう。 減価償却期間の設定 不動産を購入し、その土地建物のうち建物は減価償却することになります。 この減価償却を何年でするかというのが減価償却期間です。 こ ...

2020/5/30

不動産投資で繰上返済は有効か?

繰上返済が無駄だというイメージをお持ちの方は多いのではないでしょうか。 通常、繰上返済をするよりも、手元に現金として置いておくべきだというのが 一般的ですよね。 手許現金として置いておいたほうが銀行評価が高いし、また、突発的な 出費に耐えられるし、繰上返済しても大した経済的メリットがないというわけです。 繰上返済しても良い点が何もないので、しなくてもよいというわけですね。 若干イメージ先行で語られている感があるので、本当にそうなのか、検討しましょう。 なお、ここでの繰上返済の定義は、基本的に融資期間の変わ ...

2020/5/30

土地建物の金額にこだわるのはいつか?

不動産を購入する際に、土地建物の金額をどのように設定するかは、 保有期間中の減価償却費に影響するため重要です。 一方で、状況によっては、別にこだわる必要がないケースもありますし、 ぜひともこだわりたいケースもあります。 どのような状況であれば、土地建物金額にこだわった方が良いのか、 あるいはこだわらなくてよい状況とはどのようなものか、考えてみましょう。 土地建物金額の決め方の考え方は、以下の記事にまとめていますのでご参照ください。 シリーズ:土地建物割合を考える 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていま ...

2020/5/30

土地値アパート投資の意外な難しさ 長期保有は結構難しい

土地値アパートというものは、いつの時代も人気があるものです。 確かに魅力的な投資対象で、私もいくつか保有したいとは思うものの、 設定を間違えると意外と保有しづらいという点もあります。 特に、長期保有を前提とするなら、事前の準備が重要といえます。 土地値物件の魅力 土地値物件の魅力は、やはり土地としての価値があるところといえます。 日本では建物の価値はいくら大規模修繕やリフォームをしようと、経年と ともに劣化していくという大前提があります。 いくら新築レベルに修繕していても、築年数という単純計算にはかないま ...

2020/5/26

融資期間は長いほうがいいのか?不動産の本来の儲けとは

不動産投資は儲けるためにするものです。 しかし、この「儲け」という部分が、キャッシュフローに 偏重して理解されている現在の風潮は少し違うとも思います。 不動産投資で儲かっているとはどういう状況をいうのか、 少し考えてみましょう。 不動産投資の儲けとは、実質利回り-借入金金利 ここでズバリ書いてしまいますが、一定の前提を置くと、不動産投資の儲けは、 「物件の実質利回り-借入金金利」 という算式で計算できるでしょう。 実質利回りとは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの支出を 差し引いた、借入金の元利 ...

2020/5/22

純資産を増やす投資は、キャッシュフローも重視しよう

最近不動産会社のセミナーなどを見ていると、純資産を増加 させる投資方法に着目するものが増えてきた気がします。 純資産を増加させる投資は、たしかに有効な方法なのですが、 一方で、それがキャッシュフローの出ない物件を買わせる 口実になっていないかが気になっています。 純資産重視の投資とは? 純資産重視の投資とは、財務諸表上の純資産の拡大を企図する投資方法です。 いかにフルローンで物件を購入し、表面利回りが低く、キャッシュフローが 出なかったとしても、その間の元金返済が進む限り、物件に貯金している ようなもので ...

2020/5/26

キャピタルゲインとインカムゲインと元金返済

投資には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。 キャピタルゲインが「値上がり益」のことですね。 インカムゲインは「保有期間中の現金収入」です。 概ね投資で儲けるためには、キャピタルゲインかインカムゲイン を狙うことになります。 しかし、不動産投資はもう一つの儲けがあるのです。 それは、借入金の元金返済です。 不動産投資の収益構造 不動産投資において、収入を得る方法は以下の3つです。 ①毎月のキャッシュフロー ②売却時の値上がり益 ③毎月の借入金の元金返済 ①と②はみなさんイメージし易いと思います。 ...

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