融資・銀行対策

2020/6/12

デッドエクイティスワップで財務を改善? メリットとリスクを考える

  最近は、融資が厳しくなった影響もあり、法人の財務状態を良く したいという方が増えていますね。 というのも、個人属性に依存した融資がかなり難しくなりましたので、 そのかわりに法人で信用力を高めたいという方向になっているようです。 これ自体は非常に健全な方向性なので、私も歓迎している部分です。 その中で、意外と質問が多いのがデッドエクイティスワップです。 確かにデッドエクイティスワップはうまく使えば法人の財務状態 を改善することができます。 非常にマニアックな方法ですので、知っている人が多いとい ...

2020/5/30

法人は任意償却なので減価償却費は計上しなくても良い?

最近、「法人は任意償却だから減価償却はゼロでいいんですよね」 という方がいらっしゃいます。 一方で、それは粉飾決算のよう なものだという方もいます。 正直、かなり混乱した言説が飛び交っています。 なぜ減価償却をゼロにできないのかといった疑問が生じるのか、そして本当に ゼロで良いのか考えてみようと思います。 結論から申し上げると、 「よほどのことでもない限りはゼロはだめでしょう」 ということになります。 なぜ減価償却費をゼロにしたいのか 本来、減価償却費は不動産投資において極めて重要な役割を果たします。 そ ...

2020/5/22

スルガ銀行の不動産融資について考える

最近スルガ銀行がよくニュースになっています。 かぼちゃの馬車騒動を発端に、アパマンローンの不適切融資 の問題が発生し、取締役の辞任につながりました。 また、スルガ銀行の融資を受けて苦しんでいる人もよく 取り上げられるようになりましたね。 スルガ銀行の何が問題だったのか、考えてみましょう。 昔のスルガ銀行は大変評判が良い 最近、スルガ銀行の評判がよくありません。 クソ物件、三為、スルガ銀行とそろうと、破滅への片道切符のような 印象すらあります。 最近では不動産投資のブログなどにスルガ銀行で融資を受けることは ...

2020/5/22

銀行評価が出ているので信用を毀損しない物件です!の本当の意味

不動産会社からの営業メールを見ていると、以下のような営業トークを よく見ます。曰く、 「銀行評価が出ています!よって信用毀損しないので、買い進める上でも有利!」 銀行の評価書がついていたりして、なんだかそれらしく感じるのですが、 本当のところどういうことなのか考えてみようと思います。 銀行評価とは、銀行毎に異なる 不動産を銀行がどのように評価するかというのは、銀行ごとに結構異なります。 土地建物の積算を重視する銀行、収益還元法で評価する銀行、土地値を重視 して評価する銀行…など本当にいろいろです。 多くの ...

2020/5/22

不動産投資で法人を設立初年度から黒字にする方法

法人で不動産を購入した場合、初年度だけはどうしても赤字になってしまう という悩みを聞くことが多いです。 しかし、実際のところ、大半のケースで黒字にすることができます。 法人の設立初年度を黒字するメリット 不動産投資を法人でされる方が、設立初年度から黒字にしていきたいという要望 は比較的よく聞きます。 やはり、今後の融資を見据えてのことでしょう。 基本的に、融資を受けるためには黒字の決算書が必要になります。 大原則として、融資を受けるためには、黒字の決算書が3期分必要です。 このため、初年度が赤字になってし ...

2020/5/22

法定耐用年数を超える融資はなぜ信用毀損?

いろいろな本やセミナーで、 「法定耐用年数を超える融資を受けると、信用を毀損する」 ということを聞きます。 しかし、一方で、地銀や信金で耐用年数超過の融資を受けている人 はいるし、結局何がどうなっているんだろう? と思っていましたが、最近ようやく本当のところがわかってきました。 法定耐用年数を超える融資は信用毀損? 耐用年数超の融資とは? 建物には、法定耐用年数があります。 RC47年、重量鉄骨33年、木造22年 などですね。 この、法定耐用年数を超過する融資を受けると、信用毀損を起こすと よく言われます ...

2020/5/22

銀行の考える2種類の債務超過 BSとCFの観点

銀行と話していると、すでに保有している物件が重荷になって、追加で融資できない というような話をよく聞きます。 それには色々な意味が含まれているのですが、主として、2種類の考え方があるようです。 それは、バランスシートの毀損と、キャッシュフローの毀損の2種類です。 バランスシートの毀損 まずはバランスシートの毀損です。 持っている資産を銀行基準で評価し直し、それと借入金額を比較します。 その上で、借入金額が資産額よりも大きければ債務超過であるというわけです。 この債務超過の定義は多くの方がご存知だと思います ...

2020/5/22

不動産投資で経費の計上は慎重にしましょう

よく税理士の本を読んでいると、修繕費などをいかに資産にではなく経費にするか 熱心に書いて有ることが多いです。 確かに、資産にするより経費にしたほうが、その年の納税上は有利です。 しかし、将来の売却まで見据えないと、通してみれば税負担は逆に多くなってしまう 可能性もあります。 若干細かすぎる論点な気もしますが、考えてみましょう。 経費にするか、資産にするか 不動産投資をしていく上で、会計処理方法が複数存在する項目があります。 それが、資産を購入した時です。 資産を購入した場合、その購入代金を一括してその年の ...

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2020/5/22

法人の経費計上は慎重に 不動産投資は気軽に節税できません

巷にあふれる書籍では、法人のメリットとして節税メリットが挙げられる ことが非常に多いです。 それ自体は間違いではありませんが、不動産投資で節税メリットを享受 することには、非常に重要な前提条件があります。 それを無視して節税にいそしむと、本来望んだ物と全く異なる結果を 得ることにもなりません。 法人のメリットは節税? 法人設立のメリットは節税とよく言われます。 それは、たしかにその通りなのです。 法人の方が、個人よりも税金面で様々なメリットを持っていることは 間違いありません。 ただ、法人を設立した目的を ...

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2020/5/22

500万円の融資のために走り回った思い出 不動産は本当に恵まれている

私は今は不動産専門税理士として仕事をしていますが、 かつては様々な業種を経験してきました。 お客様の融資のお手伝いをすることも多かったのですが、 苦労することも多かったです。 何と言っても、担保がない場合の融資の難しさは並ではありません。 担保無しで融資を受ける困難さ とある建設会社の孫受けの下請けのような会社でした。 数年前までは順調に利益が出てもいましたが、直近では赤字続き。 立て直しのためにも資金が必要なのですが、日々の資金繰りが精一杯で、 事業立て直しのための資金余力がありませんでした。 あと50 ...

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