月別アーカイブ:2018年07月

2020/5/22

銀行評価が出ているので信用を毀損しない物件です!の本当の意味

不動産会社からの営業メールを見ていると、以下のような営業トークを よく見ます。曰く、 「銀行評価が出ています!よって信用毀損しないので、買い進める上でも有利!」 銀行の評価書がついていたりして、なんだかそれらしく感じるのですが、 本当のところどういうことなのか考えてみようと思います。 銀行評価とは、銀行毎に異なる 不動産を銀行がどのように評価するかというのは、銀行ごとに結構異なります。 土地建物の積算を重視する銀行、収益還元法で評価する銀行、土地値を重視 して評価する銀行…など本当にいろいろです。 多くの ...

2020/5/30

消費税還付のメリットは無い!?結局得なのか損なのか?

消費税還付のメリットといえば、何と言っても還付金の存在ですよね。 建物に含まれる消費税を取り戻せるのですから、手元資金が一気に 増加することになります。 一方で、消費税還付に関するデメリットは、以下の記事で一度まとめたことが あります。 →「不動産投資では、消費税還付のデメリットも理解しよう」 また、消費税還付のデメリットというわけではないのですが、消費税還付を行う ことで、建物簿価が切り下がり、将来の減価償却が減るし、売却時の税金も増える という議論があります。 その結果、通算すると消費税還付のメリット ...

2020/5/30

不動産を長期保有できなくなる原因を考える

不動産を長期間保有するということは、不動産投資における重要な前提です。 もちろん多くの方がそう考えているでしょうが、実は長期保有できるように なっていないケースを散見します。 不動産は必ずしも長期保有する必要はありませんが、長期保有できるように 設計しておくことは重要です。 不動産を長期保有できることは、大きなリスクヘッジになるからです。 先日の記事でも書きましたが、不動産は含み損資産のガチホが有力な戦略に なるのです。 不動産投資において長期保有が重要である理由 不動産における最も大きなリスクとは何でし ...

2020/5/30

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン?

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われます。 ですが、本当にそうでしょうか? なんだかイメージとして語られている点も多いのですが、 なにがミドルなのかは正直良くわかりません。 世の中の言説には首をかしげたくなるものも多く、 少し考えてみようと思います。 なお、以降「リスク」という言葉を多用しますが、基本的には 「振れ幅」のような意味で使っています。 ミドルリスク・ミドルリターンの定義 預金はローリスク・ローリターン、株式投資や信用取引は ハイリスク・ハイリターンなどといいますね。 ここでいうリタ ...

2020/5/30

不動産を買った最初の年が一番重要である理由

不動産投資で物件を購入した場合、個人ならその後の最初の確定申告が、 法人なら最初の決算が、最も重要です。 この最初の申告において、後で修正できない多くの処理が行われます。 それが、以下の4点です。 減価償却期間の設定 土地建物金額の設定 初年度黒字の達成 消費税還付 税理士からこれらのことを提案してくれることは少ないので、 投資家自身で注意していきましょう。 減価償却期間の設定 不動産を購入し、その土地建物のうち建物は減価償却することになります。 この減価償却を何年でするかというのが減価償却期間です。 こ ...

2020/5/22

地方物件は固定資産税が高い?その理由とは

「地方の物件は固定資産税が高い」というのを聞いたことはないでしょうか? これは、私自身も確かに高いと感じることがあります。 東京都内の物件の方が、地方の同じ価格帯の物件よりも固定資産税は安いです。 特に、RC造の物件になるとこの傾向は顕著ですね。 本来土地の価値は地方の方が低いはずだし、なぜこのようなことが発生する のか少し考えてみましょう。 固定資産税の計算方法 ここで、固定資産税の計算方法を確認しておきましょう。 固定資産税は、原則として以下の算式で計算します。 固定資産税評価額×1.4%(別途都市計 ...

2020/5/22

法定耐用年数という悲劇的に勘違いされている存在

法定耐用年数…法定耐用年数…法定耐用年数… 不動産投資をしていると、法定耐用年数という言葉は本当に よく聞くと思います。 特に、融資期間に関わるため実に重要視されます。 私も物件を探す際は、RCなら築25年までみたいに指定しますね。 築26年になったら何がだめなのかと言うと、建物の状態は正直変わりません。 築古がダメなのではなく、融資期間が伸びないので買いにくいのです。 ただ、私自身このような不動産の買い方をする一方で、この法定耐用年数 の恐るべき誤用、法定耐用年数に対する悲劇的勘違いに本当に悲しく なる ...

2020/5/30

不動産投資で繰上返済は有効か?

繰上返済が無駄だというイメージをお持ちの方は多いのではないでしょうか。 通常、繰上返済をするよりも、手元に現金として置いておくべきだというのが 一般的ですよね。 手許現金として置いておいたほうが銀行評価が高いし、また、突発的な 出費に耐えられるし、繰上返済しても大した経済的メリットがないというわけです。 繰上返済しても良い点が何もないので、しなくてもよいというわけですね。 若干イメージ先行で語られている感があるので、本当にそうなのか、検討しましょう。 なお、ここでの繰上返済の定義は、基本的に融資期間の変わ ...

2020/5/22

個人が所得控除や経費で節税 iDeCo以外にもある

iDeCo(イデコ)が最近人気のようですね。 不動産投資を行っている個人でも加入でき、節税にもなるので、 多くの人が取り組んでいるようです。 実は私もイデコは個人的にも加入しています。あまりにメリットが大きいので、 加入していないことが考えられませんでした。 このイデコ、最も大きな効果が「掛け金を所得控除できる」ということでしょう。 所得控除できるとは、つまり経費にできると同義です。 ただ、個人で掛け金を所得控除にできたり、経費にできたりする制度はいろいろ ありますので、この際まとめてみました。 iDec ...

2020/5/30

土地建物の金額にこだわるのはいつか?

不動産を購入する際に、土地建物の金額をどのように設定するかは、 保有期間中の減価償却費に影響するため重要です。 一方で、状況によっては、別にこだわる必要がないケースもありますし、 ぜひともこだわりたいケースもあります。 どのような状況であれば、土地建物金額にこだわった方が良いのか、 あるいはこだわらなくてよい状況とはどのようなものか、考えてみましょう。 土地建物金額の決め方の考え方は、以下の記事にまとめていますのでご参照ください。 シリーズ:土地建物割合を考える 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていま ...

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