融資・銀行対策

よく税理士の本を読んでいると、修繕費などをいかに資産にではなく経費にするか 熱心に書いて有ることが多いです。 確かに、資産にするより経費にしたほうが、その年の納税上は有利です。 しかし、将来の売却まで見据えないと、通してみれば税負担は逆に多くなってしまう 可能性もあります。 若干細かすぎる論点な気もしますが、考えてみましょう。 経費にするか、資産にするか 不動産投資をしていく上で、会計処理方法が複数存在する項目があります。 それが、資産を購入した時です。 資産を購入した場合、その購入代金を一括してその年の ...

巷にあふれる書籍では、法人のメリットとして節税メリットが挙げられる ことが非常に多いです。 それ自体は間違いではありませんが、不動産投資で節税メリットを享受 することには、非常に重要な前提条件があります。 それを無視して節税にいそしむと、本来望んだ物と全く異なる結果を 得ることにもなりません。 法人のメリットは節税？ 法人設立のメリットは節税とよく言われます。 それは、たしかにその通りなのです。 法人の方が、個人よりも税金面で様々なメリットを持っていることは 間違いありません。 ただ、法人を設立した目的を ...

私は今は不動産専門税理士として仕事をしていますが、 かつては様々な業種を経験してきました。 お客様の融資のお手伝いをすることも多かったのですが、 苦労することも多かったです。 何と言っても、担保がない場合の融資の難しさは並ではありません。 担保無しで融資を受ける困難さ とある建設会社の孫受けの下請けのような会社でした。 数年前までは順調に利益が出てもいましたが、直近では赤字続き。 立て直しのためにも資金が必要なのですが、日々の資金繰りが精一杯で、 事業立て直しのための資金余力がありませんでした。 あと50 ...

不動産が高くて買えないというのは、よく聞く話です。 私自身、今の不動産は少し高いなとは思います。 なかなか十分な儲けが出る水準にある物件はありません。 一方で、相場が下がったら買えるという訳でもありません。 不動産の相場は銀行がつくる 不動産にも、相場の変動があります。 バブル崩壊後やリーマンショック後に不動産が尋常でなく下落したこともありました。 また、ここ数年で不動産の相場が急上昇していることは皆さんもご存知でしょう。 この相場変動は、何が要因なのでしょうか？ 株式や債券であれば、長期的には企業の業績 ...

不動産投資を行うに当たって銀行開拓は欠かせません。 一方で、銀行開拓にはいくつかのルートがあります。 それぞれ特色がありますので、考えてみましょう。 業者の紹介 最も多いのが仲介業者などの不動産会社に銀行も紹介してもらえることでしょう。 これは、非常に大きなメリットがあります。 まず、業者は事前にどんな人にどのような物件で融資が出るのか打診している事が多く、 業者経由で銀行に言った場合は、融資否決となることはそれほど多くありません。 そもそも、融資否決になりそうな人は、紹介しないということです。 銀行は、 ...

不動産投資では、物件購入時に頭金を求められることもあります。 この場合、頭金にはどのような意義があり、どのような効果を求められているのでしょうか？ 今回は頭金を考えてみたいと思います。 頭金って、出しても出さなくても同じじゃないの？ 頭金に何の意味があるのか？とお感じの方も多いのではないでしょうか。 これは、非常に的を得た疑問であると思います。 なぜなら、頭金として物件に投入するか、手元現金として保有しておくかは、 本来同じ効果をもたらすはずです。 頭金を入れれば、借入金の返済額が減り、毎月の手取り額が増 ...

税理士としてお客様と接していて思うのは、納税に対する非常に強い抵抗感です。 これは、私自身よく理解できることです。 自分が汗水たらして稼ぎ出した金を、国に取られてしまうという感覚はよくわかります。 納税をしたくないあまりに、経費を多額に計上し、利益圧縮をやりたがる方は多いです。 それは、それは本当にあなたにとって良いことなのでしょうか？ 今回は、納税について考えてみましょう。 辛い納税、強い痛税感 納税は本当につらいことです。何も感じず納税できる人は おそらくいないでしょう。 特に所得税は実にえぐいですね ...

債務超過を気にされている方も多いのではないでしょうか？ ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因が、まさに債務超過になっているからです。 今回は債務超過とは何か、債務超過に陥らないためにはどうしたら良いのか 考えてみましょう。 「銀行から見て債務超過になっている」状態が問題 債務超過で気にしなければならないのは、実際にバランスシートが 債務超過になっているということではありません。 銀行目線で見たときに、実質的な債務超過になっているかという観点が重要です ...

不動産投資家の方々を見ていると、税金の支払いを避けたいあまり、 無駄なお金を使いまくる人がたまにいます。 このような行為は、行き過ぎると投資に大きな負の影響をもたらします。 経費は税金分割引購入？ 不動産投資家の方々を見ていると、物件を取得してどうも気が大きく なったのか、経費をやたらと使う人がいます。 会議費、交際費 家具、電子機器 自動車、旅行 この用途で支出を始めるのです。 なぜ急に使い始めるのか。 その理由を伺うと、ほぼ決まって「税金分安くなるでしょ？」 と言われます。 確かに、経費は税金の発生を ...

収益不動産の取得時には、様々な経費が掛かります。 これらの経費、一工夫で財務状態を良くも悪くもできるのです。 この点も、よく考えたうえで処理したいものです。 不動産の取得費用とは？ 不動産を取得した場合の付随費用には、以下のようなものがあります。 仲介手数料 司法書士報酬 登録免許税 不動産取得税 印紙税 この他、固定資産税清算金などがありますね。 取得費用の処理方法には2つある 取得費用はどのように処理するよう定められているのでしょうか？ 少し根拠を含めてみてみましょう。 大蔵省企業会計審議会 企業会計 ...