融資・銀行対策

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2020/5/22

安くなっても買えないのでは意味がない 融資の観点

不動産が高くて買えないというのは、よく聞く話です。 私自身、今の不動産は少し高いなとは思います。 なかなか十分な儲けが出る水準にある物件はありません。 一方で、相場が下がったら買えるという訳でもありません。 不動産の相場は銀行がつくる 不動産にも、相場の変動があります。 バブル崩壊後やリーマンショック後に不動産が尋常でなく下落したこともありました。 また、ここ数年で不動産の相場が急上昇していることは皆さんもご存知でしょう。 この相場変動は、何が要因なのでしょうか? 株式や債券であれば、長期的には企業の業績 ...

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2020/5/22

銀行にはどのように行く?紹介か自己開拓か

不動産投資を行うに当たって銀行開拓は欠かせません。 一方で、銀行開拓にはいくつかのルートがあります。 それぞれ特色がありますので、考えてみましょう。 業者の紹介 最も多いのが仲介業者などの不動産会社に銀行も紹介してもらえることでしょう。 これは、非常に大きなメリットがあります。 まず、業者は事前にどんな人にどのような物件で融資が出るのか打診している事が多く、 業者経由で銀行に言った場合は、融資否決となることはそれほど多くありません。 そもそも、融資否決になりそうな人は、紹介しないということです。 銀行は、 ...

2020/5/26

不動産投資における頭金の意味

不動産投資では、物件購入時に頭金を求められることもあります。 この場合、頭金にはどのような意義があり、どのような効果を求められているのでしょうか? 今回は頭金を考えてみたいと思います。 頭金って、出しても出さなくても同じじゃないの? 頭金に何の意味があるのか?とお感じの方も多いのではないでしょうか。 これは、非常に的を得た疑問であると思います。 なぜなら、頭金として物件に投入するか、手元現金として保有しておくかは、 本来同じ効果をもたらすはずです。 頭金を入れれば、借入金の返済額が減り、毎月の手取り額が増 ...

2020/5/26

不動産投資での納税の重要性 節税のデメリットに注意しましょう

税理士としてお客様と接していて思うのは、納税に対する非常に強い抵抗感です。 これは、私自身よく理解できることです。 自分が汗水たらして稼ぎ出した金を、国に取られてしまうという感覚はよくわかります。 納税をしたくないあまりに、経費を多額に計上し、利益圧縮をやりたがる方は多いです。 それは、それは本当にあなたにとって良いことなのでしょうか? 今回は、納税について考えてみましょう。 辛い納税、強い痛税感 納税は本当につらいことです。何も感じず納税できる人は おそらくいないでしょう。 特に所得税は実にえぐいですね ...

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2020/5/22

債務超過をどう考えるか

債務超過を気にされている方も多いのではないでしょうか? ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因が、まさに債務超過になっているからです。 今回は債務超過とは何か、債務超過に陥らないためにはどうしたら良いのか 考えてみましょう。 「銀行から見て債務超過になっている」状態が問題 債務超過で気にしなければならないのは、実際にバランスシートが 債務超過になっているということではありません。 銀行目線で見たときに、実質的な債務超過になっているかという観点が重要です ...

2020/5/26

不動産投資では、経費の支出は慎重に。

不動産投資家の方々を見ていると、税金の支払いを避けたいあまり、 無駄なお金を使いまくる人がたまにいます。 このような行為は、行き過ぎると投資に大きな負の影響をもたらします。 経費は税金分割引購入? 不動産投資家の方々を見ていると、物件を取得してどうも気が大きく なったのか、経費をやたらと使う人がいます。 会議費、交際費 家具、電子機器 自動車、旅行 この用途で支出を始めるのです。 なぜ急に使い始めるのか。 その理由を伺うと、ほぼ決まって「税金分安くなるでしょ?」 と言われます。 確かに、経費は税金の発生を ...

2020/5/26

不動産の取得経費をどう処理するか

収益不動産の取得時には、様々な経費が掛かります。 これらの経費、一工夫で財務状態を良くも悪くもできるのです。 この点も、よく考えたうえで処理したいものです。 不動産の取得費用とは? 不動産を取得した場合の付随費用には、以下のようなものがあります。 仲介手数料 司法書士報酬 登録免許税 不動産取得税 印紙税 この他、固定資産税清算金、融資手数料、 担保評価手数料などがありますね。 取得費用の処理方法には2つある 取得費用はどのように処理するよう定められているのでしょうか? 少し根拠を含めてみてみましょう。 ...

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