月別アーカイブ:2017年10月

2020/5/26

不動産投資における頭金の意味

不動産投資では、物件購入時に頭金を求められることもあります。 この場合、頭金にはどのような意義があり、どのような効果を求められているのでしょうか? 今回は頭金を考えてみたいと思います。 頭金って、出しても出さなくても同じじゃないの? 頭金に何の意味があるのか?とお感じの方も多いのではないでしょうか。 これは、非常に的を得た疑問であると思います。 なぜなら、頭金として物件に投入するか、手元現金として保有しておくかは、 本来同じ効果をもたらすはずです。 頭金を入れれば、借入金の返済額が減り、毎月の手取り額が増 ...

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2020/5/22

不動産投資は事業です。

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか? 金を出した後は、金利 ...

2020/5/26

不動産の取得時に必要な税金や経費を整理する

不動産を取得すると、様々な出費がでます。 きちんと理解して、事前に備えておきましょう。 部件取得時に必要な税金 (1) 登録免許税 登録免許税は、土地や建物を取得して、所有権移転登記や抵当権設定登記を行った際に 課される税金です。 登録免許税は、所有権移転登記は物件の固定資産税評価額を基準に、抵当権設定登記は 設定される抵当権の金額が基準になります。 税率は以下のようになります。 例えば、固定資産税評価額が土地:1億円、建物:5千万円、借入2億円とすると、 1億円×1.5%+5千万円×2%+2億円×0.4 ...

2020/5/26

不動産投資は会社にバレる?原因と対策

不動産投資を行う投資家の中には、不動産を保有していることが職場に バレることを恐れている方々がいます。 不動産投資は会社にバレるのでしょうか? バレるとしたら、どのようにバレるのでしょうか? 職場にバレる2つの経路 住民税と商業謄本 住民税の通知 お勤めの方は、自分で住民税を納税されていないでしょう。 住民税は、会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。 このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。 この通知に基づいて会社は天引きをするのですね。 この天引き額で ...

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2020/5/22

不動産投資で法人設立 デメリットはないの?

不動産投資を法人で行うことは、非常にメリットの多いことです。 一方、デメリットは多くはないのですが、あります。 今回はこの点を考えてみましょう。 赤字でも税金がかかる 個人が赤字であった場合、税金は発生しません。正確にはあることにはあるのですが、 数千円以下ですので、あまり意識するものではありません。 一方、法人は赤字でも必ず税金が発生します。法人住民税の均等割です。 これが1年間で7万円必ず生じます。(その期が1年に満たない場合は月割します) 7万円は以外に大きな金額ですので、この点は注意が必要です。 ...

2020/5/26

不動産投資では法人をいつ設立すべきか タイミング判断

不動産投資を法人で行う場合、どのようなタイミングで法人を設立するかを悩まれている 方も多くいらっしゃいます。 この際、税金に法人設立の判断を引きずられすぎるとよくありません。 いつ法人を設立するのか、この点について考えてみましょう。 よく言われること:税率の観点 よく言われるのが、個人と法人の税率からタイミングを決定する観点です。 個人と法人の税率は以下のようになっています。 このため、概ね給与年収1,000万円程度になってくると、法人の税率のほうが低いので、 法人で購入する。 一方、給与年収が500万円 ...

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2020/5/22

物件は必ず見に行きましょう

物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。 このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、 ほんとうに危険です。 百聞は一見にしかず 物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。 まずは机上調査ですね。 レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、 周囲の賃貸需要はどうだろうか… また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も 粗々ですが見ることができます。 ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る 事ができます。 ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません ...

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2020/5/22

収益物件の評価方法 様々な値段の付け方

普段物件を探す際には、基本的には利回りに着目して物件を探していると思います。 しかし、利回りが高いからといって飛びつくことは危険です。 物件の評価方法、つまり金額の付け方は幾つか方法があります。 それぞれの評価方法を理解し、誰がどのように見ているのか理解しておきましょう。 そうでなければ、自分は価値はあると思ったのに、実は評価の低い物件を買ってしまう ということも起こりえます。 特に、銀行の評価方法と大きなズレが生じてしまうと、そのズレは取り返しのつかない 自体になりかねませんので、一層の注意が必要です。 ...

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2020/6/12

整理整頓 オフィスワークの生産性

私はずっと事務職として働いています。 最初は一般企業の経理として、その後は税理士事務所で、 さらに、今は税理士ですが、全ていわゆるオフィスワークですね。 このオフィスワークで個人的にもっとも重要なのは、 整理整頓だと思っています。 事務所の生産性は散らかると落ちる 工場での生産性向上に、いわゆる4S(整理・整頓・清掃・掃除)が言われていることは 有名なのですが、意外とオフィスワークも同じなんですよね。 これは、意外と見落としがちというか、いままで整理整頓された事務所って 私あまり見たことがありません… だ ...

2020/5/26

不動産投資を法人で行うメリット 節税編

現在不動産投資を法人で始める方が非常に増えています。 法人は税金面では非常に多くのメリットを持っています。。 今回は税金面のメリットを考えてみます。 税率面でのメリット 第一にあげられるのは、税率の差異です。 個人と法人では適用される税率が異なります。 法人は所得(利益)が800万円超で33.8%据え置きですが、 個人は所得900万円までは33%となります。 それ以上所得が増えるとどんどん税率が増加し、最終的には55%までになります。 ここまでくると、法人が税率でいかに有利かお分かりいただけると思います。 ...

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