月別アーカイブ:2018年09月

2020/5/30

私が不動産投資を東京(とその近郊)でするたった1つの理由

私は、物件を基本的に東京都とその近郊で購入しています。 具体的には、東京23区と隣接する各都県の市がエリアの イメージになります。 なぜそのようなエリアで投資をしているのか良く聞かれるのですが、 その理由はたった1つしかありません。 それは、私が東京に住んでいるからです。 東京に住んでいるから東京(とその近郊)で投資する 良くなぜ東京やその近郊でのみ物件を購入するのか聞かれます。 やはり、最近は人口減少やアパートの過剰供給によって首都圏、特に 東京での不動産投資に注目が集まっているのでしょう。 そのような ...

2020/5/30

不動産投資家の仲介業者との付き合い方 不満の生じる原因

投資家であれば、部屋の賃貸や保有物件の売却は基本的に 仲介業者に依頼すると思います。 その時に、投資家としては当然高く貸したいし高く売りたいので、 その意識で仲介業者に話をすると思います。 しかし、仲介業者からの回答が以外と保守的というか、無難というか、 そのような回答しかもらえずモヤモヤしたことはないでしょうか? 「頑張ればもっと高く貸せる部屋なのではないか?」 「この場所でその家賃設定は保守的すぎないか?」 「頑張ればもっと高く売れる物件なのではないか?」 このように感じたことのある投資家は多いのでは ...

2020/5/30

新築の区分マンションへの投資にメリットってあるの?

多くの不動産投資家と面談をしていますが、新築の区分マンションに 投資している方をよく見かけます。 ここでいう区分マンションは、投資用のワンルームマンションを想定しています。 購入された方は、区分マンション投資に感じたメリットとしては、「節税になる」 「資産が残る」ということに魅力を感じて購入に踏み切っていることが多いです。 率直に言うと、区分マンションは全く節税になりません。 そもそも、キャッシュフローが常時マイナスなので、投資対象として 不適格とも言えます。 また、資産が残るという点も非常に怪しいです。 ...

2020/5/22

ふるさと納税の制度改正 今後もお得なのかどうか

ふるさと納税の制度が改正されるようですね。 今まで大変オトクでありがたい制度でしたが、 これからはどうでしょうか? 結論から言うと、オトク度は下がるものの、 引き続きオトクな制度であることは間違いなさそうですね。 特定の自治体への寄付を控除不可とする 返礼品割合が3割を超えていたり、地場産品でない返礼品を揃えたりする自治体に 対する寄付が、控除不可になるということですね。 では、これによって今までと何が変わるのでしょうか? これまでのふるさと納税の仕組み ふるさと納税は、自治体に寄付を行った場合、そのほぼ ...

2020/5/22

不動産投資で組織再編を活用する 合併という選択

不動産投資をしている中で、いくつかの法人を設立することも あると思います。 1法人1物件スキームと呼ばれる方法なら、銀行ごとに法人を作った 人もいるでしょう。かなりグレーな手法ですが。 そうでなくとも、税率を抑えたり、株主構成が違ったりという理由で いくつか法人を作ることも考えられます。 法人をまとめたいというニーズが増えている 最近は、このようにいくつか設立した法人をまとめることができないか というニーズが増えてきているようです。 これはおそらく、融資の拡大フェーズが終わり、法人を育てることの 重要性に ...

2020/5/30

青色事業専従者給与の注意点 税金と社会保険

個人で不動産を保有している場合、青色事業専従者給与を支給して 節税しようと考えられる方も多いでしょう。 特に、配偶者が専業主婦であったりすると、専従者になれる可能性が あるので、検討の余地はあります。 しかし、予期せぬ負担増になることもあるので、事前に慎重に検討しましょう。 以前青色事業専従者給与は以下の記事に記載しましたが、今回はデメリットを 深掘りしてみましょう。 青色事業専従者給与とは? 不動産投資家を含め、個人事業主は家族に対して給与を出すことができません。 出すこともできますが、その給与を経費に ...

2020/5/22

不動産投資でDIYは無駄なのか?

不動産投資において意見が分かれる論点の一つに、投資家自身 がDIYで修繕などを手がけるかということがあります。 コストカットを目的にDIYに積極的に取り組む投資家がいる一方で、 DIYは費用対効果が非常に悪いと敬遠する投資家もいます。 私自身DIYはある程度しますが、少し考えて見ましょう。 私がしているDIY 私もDIYを行っています。 主にする工事としては、以下のようなものでしょうか。 玄関のウォールミラーの設置 キッチンや浴室の水栓交換 コンセントカバーの交換 ドアホンが電源直結式でなければ自分で交換 ...

2020/5/22

スルガ銀行の不動産融資について考える

最近スルガ銀行がよくニュースになっています。 かぼちゃの馬車騒動を発端に、アパマンローンの不適切融資 の問題が発生し、取締役の辞任につながりました。 また、スルガ銀行の融資を受けて苦しんでいる人もよく 取り上げられるようになりましたね。 スルガ銀行の何が問題だったのか、考えてみましょう。 昔のスルガ銀行は大変評判が良い 最近、スルガ銀行の評判がよくありません。 クソ物件、三為、スルガ銀行とそろうと、破滅への片道切符のような 印象すらあります。 最近では不動産投資のブログなどにスルガ銀行で融資を受けることは ...

2020/5/22

不動産の欲望コントロールには、投資基準が重要

不動産投資において最も重要なことは何でしょうか。 相場よりも割安な物件、好条件の融資、高立地 全て重要ですが、私は 不動産投資において最も重要なことは、投資基準を貫くことだ と考えています。 不動産投資では、多くの人が欲望に振り回されてしまいます。 投資基準によって、欲望をコントロールすることが重要なのです。 欲望渦巻く不動産投資 不動産投資とは、まさに欲望の渦巻く世界です。 投資家は、別に社会貢献したいから不動産を買うわけではありません。 当然ですが、不動産で儲けるために不動産を購入するのです。 つまり ...

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