不動産投資を法人で行うメリット 節税編

現在不動産投資を法人で始める方が非常に増えています。

法人は税金面では非常に多くのメリットを持っています。。

今回は税金面のメリットを考えてみます。

税率面でのメリット

第一にあげられるのは、税率の差異です。

個人と法人では適用される税率が異なります。

法人は所得(利益)が800万円超で33.8%据え置きですが、
個人は所得900万円までは33%となります。
それ以上所得が増えるとどんどん税率が増加し、最終的には55%までになります。

ここまでくると、法人が税率でいかに有利かお分かりいただけると思います。

また、個人の場合、不動産での利益が給与に上乗せされて課税されますので、
現時点で500万円が所得で、税率30%の方でも、不動産の上乗せによって
どんどん税率が上昇して行きます。

一方法人は、所得(利益)800万円で税率が上がりますが、それ以降上がりません。
どれだけ物件が増えても33.8%で良いのです。

役員報酬の支給

法人では、役員報酬や生命保険を法人の経費とすることができます。
役員報酬は、法人の役員に支出する報酬です。
これを法人の経費として計上することができるのです。

通常、個人と法人は一体という意識をお持ちだと思います。
役員報酬は、法人の通帳から個人の通帳にお金が写っただけというイメージを
持たれがちですが、これにより法人の税金を減少させることができるのです。

一方、役員報酬を受けた個人は、役員報酬分の所得税を支払うことになりますので、
この点は注意が必要です。

このため、一般的には給与所得のない家族に役員報酬を支給し、
給与所得控除を用いて大きく節税することが一般的です。

給与所得控除の活用と所得分散

役員報酬は、この給与所得控除を用いることでより効果的に活用できます。

以下の例を見てみましょう。

利益2,000万円の法人が、1,000万円の役員報酬を、妻と息子の二人に
500万円ずつ支給した例のキャッシュフローを比較しています。

役員報酬を支給しないときより、税金支払後キャッシュフローが200万円
ほど改善しているのです。

これは、以下2点の効果によるものです。

  1. 給与所得控除

法人が妻に役員報酬を500万円支払っていますが、
妻は500万円分の税金を納める必要はありません。

給与所得控除の項目で△144万円がマイナスされています。

つまり、500万円受け取ったのに、346万円分しか課税されないのです。

これは、法人で500万円を経費にしたのと合わせて、都合654万円を
経費にできたのと同じようなイメージになります。

  1. 所得分散

所得税は、上で見たように所得が少なければ少ないほど、
税率が下がっていきます。

このため、給与が一人の人に集中すれば税金は高く、多くの人に細かく給与を
出していけば、個人サイドでの課税はどんどん減るのです。

もともと給与収入のない方に役員報酬を支給すると、
所得税の税率は法人税より低いことが多いのです。

一方、法人の税率は所得800万円で上下するだけです。

つまり、法人の所得800万円を上回る部分を役員報酬に回し、
個人に分散させると、33.8%の税率を個人の低税率に移転する事ができます。

この例でも、法人税率33.8%を削減し、所得税率20%に移転することで、
税率差を利用して節税ができているのです。

物件売却損益の通算

これは結構大きなメリットであり、法人での不動産投資を面白くさせる要因です。

法人で物件を売却した際には、利益や損失が生じるでしょう。

このような、物件の売却で生じた利益や損失が、個人では垂れ流しです。
同じ物件売却で生じた利益と損失は相殺できるのですが、例えば大規模修繕の
支出などと相殺することができません。

一方、法人は物件の売却で生じた利益も、大規模修繕で生じた支出も相殺できるのです。

このため、含み益のある物件を売却する際は、大規模修繕や退職金、役員報酬、
追加物件の取得などにより利益を相殺し、納税を圧縮する事ができます。

一方、売却損が生じそうな場合には、生命保険や経営セーフティ共済を解約して
利益計上をし、保険金を無税で回収する事もできます。

このように、法人はタックスプランニングの余地が大きいため、
事前の準備によって大きく現金を残すことができるのです。

経費にできる支出が幅広い

法人は、個人より様々な経費を計上する事ができます。

  1. 生命保険

生命保険は、個人ですと「生命保険料控除」として4万円から5万円程度の
所得控除を受けられるだけです。

しかし、法人で生命保険に加入すると、契約形式によっては保険料の全額を
経費にできるのです。
このような保険の解約返戻率が高ければ、法人税を節税しつつ貯蓄を
行うことができるのです。

  1. 出張日当

出張日当を法人の経費にすることができます。
個人事業主は出張日当を経費にすることはできません。

  1. 退職金

役員に支払う退職金を法人の経費にでき、個人でも退職所得となるので所得税は大きくならず、大きな節税となります。

  1. 様々な経費の幅が広い

個人の経費は、法人より幅が狭くなっています。

個人は、事業に「直接関係」した支出しか経費になりません。
事業と関係のない個人的な支出はもちろん経費になりません。

個人的な部分と事業の部分の両方を持つ支出もありますが、
これも基本的には経費になりません。
また、事業に使ったのか、個人的に使ったのか明らかに判別できない支出も、
基本的には経費になりません。

このように、個人の支出は、直接事業と関係がなければ、経費にならないのです。

一方、法人は法人が支出したものは基本的に法人の経費になります。

もちろん、明らかに事業と関係ない、役員の個人的な支出であればだめですが、
法人は「基本的には駄目」ではなく「明らかに駄目なら駄目」なのです。

この違いは極めて大きいものがあります。

税金メリットを追求しすぎるのはNG

別の記事で何度か書きましたが、税金のメリットを追求すると財務状態
を毀損することになり、次の借入が困難になることもあります。

このため、法人は税金上のメリットは多いですが、この活用は財務状態への
影響を見越した検討が必要です。

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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