和田晃輔

2020/6/15

不動産オーナーは持続化給付金をもらえるのか?

  コロナウイルスにたいする経済対策の一環として、持続化給付金が公表されました。 法人で200万円、個人で100万円の給付金を最大で受け取ることができます。 ここで気になるのが、不動産オーナーはこの持続化給付金を使えるのかどうかです。 今回はその部分を考えてみましょう。 2020年5月13日現在の報道情報にも基づき一部追記しました。 個人の不動産オーナーは対象外 まず、個人の不動産オーナーには残念ですが、個人で不動産所得での申告をされているオーナーは対象になりません。 不動産所得に係る収入は対象 ...

2020/6/15

賃料減額したら寄付金?オーナーの税金解説

最近、特に商業ビルでの賃料減額が話題になってきました。 テナントに顧客が全くいなかったりする状況ですし、営業自粛が養成されて、売上ゼロというケースもあり、賃料の減額交渉になっているようです。 テナントの大家さんや、レジ物件でも一部テナントの物件の大家さんなどは、実際に交渉が来ている方も多いでしょう。 それでは、この減額交渉に応じた場合に税金がどうなるのか、確認してみましょう。 特に、法人オーナーの場合は寄付金という厄介な問題が生じますので、注意が必要です。 まずは、法人オーナーの場合を確認しましょう。 法 ...

2020/6/15

良い不動産会社・営業パーソンの見分け方 という質問

不動産オーナー専門で税理士をしていると、税金以外の質問もとても多いです。 どんな物件をどのように選んだのか、このエリアはどうだろうか、などなど (もちろん、分からない場合は分からないとお答えしていますが) その中で、結構聞かれる内容に、「良い不動産会社や営業パーソンをどう見分けるか」 とうことがあります。 この質問について今回は考えてみます。 ちなみに、本来は営業パーソンと記載すべきところですが、どうも読む語感が悪い気がするので、以降は営業マンと記載します。 失敗したくない=良い物件が買いたい 「良い不動 ...

2020/6/15

税制改正で消費税還付はどうなる?

令和2年度税制改正大綱が公表されました。 不動産関係で大きな目玉は何といっても次のつでしょう。 居住用物件の消費税還付 海外不動産 今回は、居住用物件の消費税還付がどうなるのか、 確認したいと思います。 いままでの消費税と還付のしくみ そもそも、消費税とはどういう制度なのか、以下の図で見てみましょう。 われわれ消費者からすると、消費税は払うだけのものですが、会社にとっては そうではありません。 消費者から預かった消費税から、仕入時に支払った消費税を差し引いて、 残った金額を国に納めるのです。 この場合、自 ...

2020/6/12

スルガ銀行が物納を認める!シェアハウスオーナーの税金はどうなる?

日経新聞にスルガ銀行がシェアハウスオーナーに物納(代物弁済) を認めるという記事がでていましたね。 記事の内容だけだと詳細はわからないのですが、おそらく、 スルガ銀行が保有するシェアハウス貸付金を、サービサーに 代物弁済ありの条件で売却するという感じでしょうか。 スルガに代物弁済するにせよ、サービサーに代物弁済するにせよ、 検討しなければならないのは、物納するオーナーにどのような 税金が発生するかですね。 結論を先取りすると、 代物弁済するシェアハウスの時価で譲渡所得課税(多分納税はゼロ) 代物弁済するシ ...

2020/5/30

金の売買で消費税還付 最新の否認事例その1

    収益用不動産の購入時に、金地金の売買を行う方法で消費税還付 を受けた方は多いのではないでしょうか。 最近このスキームに関して否認事例がちらほら出てきました。 実は、いままで消費税還付のスキームが否認される事例というのはあまり多くなかった のですが、最近立て続けに否認事例が出ているのは少し気になります。 類似の事例の高裁判決が出て、判例も固まってきたようなので、検討してみましょう。 この場合、消費税還付が否認されたと大騒ぎする方もおられるのですが、 何が否認され、何が否認されなか ...

2020/11/12

京都アニメーションへの義援金はふるさと納税になります

京都アニメーションに対する放火事件からもうある程度時間が立ちました。 アニメファンにとって、京都アニメーションと言う会社は特別な存在です。 多くの方が、義援金の拠出をされたようですね。 さて、一方、こういった民間企業への寄付というものは、通常、税金上の 優遇措置を受けることができません。 しかし、今回は京都アニメーションへの寄付は、ふるさと納税の対象 となったようです。 大変素晴らしいことですが、イマイチ広まっていないようですので、 私の方でも記事にしてみました。 なお、今回は義援金を拠出した個人が、個人 ...

2020/5/30

消費税インボイス制度が不動産投資に与える影響を考える

  10月に増税が迫ってきましたね。 一番の目玉である軽減税率が不動産投資家には関係ないので、 単純に支払い増加によるコストアップという感じで捉えている 投資家も多いでしょう。 ただ、個人的には今回の改正で一番大きなことは、インボイス制度 の導入ではないかと考えています。 (ちなみに、税法上は適格請求書保存方式といいます) 軽減税率のどさくさに紛れて、財務省積年の悲願がようやく実現したとも言えます。 これは、消費税という制度の根幹を変えてしまうものです。 不動産投資への影響も避けられないので、早 ...

2020/5/30

退職金をもらったらふるさと納税の上限が増える?

  ふるさと納税は相変わらず便利な節税(?)手段ですので、 多くの方がされているかと思います。 ふるさと納税関係で一番多い質問が、 「いくらまでの寄付なら負担が2千円で済むのか」 ですね。 ただ、給与だけなら良いのですが、不動産所得など所得の種類 が増えてくると意外に計算が面倒です。 特に、退職金を受け取った場合に、その退職所得がふるさと納税の 上限とどう関係するのか、わからない方が多いようです。 今回はこの点をまとめてみましょう。 結論だけ先に申し上げておくと、退職金の受け取ったからといって、 ...

2020/6/12

デッドエクイティスワップで財務を改善? メリットとリスクを考える

  最近は、融資が厳しくなった影響もあり、法人の財務状態を良く したいという方が増えていますね。 というのも、個人属性に依存した融資がかなり難しくなりましたので、 そのかわりに法人で信用力を高めたいという方向になっているようです。 これ自体は非常に健全な方向性なので、私も歓迎している部分です。 その中で、意外と質問が多いのがデッドエクイティスワップです。 確かにデッドエクイティスワップはうまく使えば法人の財務状態 を改善することができます。 非常にマニアックな方法ですので、知っている人が多いとい ...

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