不動産投資では法人をいつ設立すべきか タイミング判断

不動産投資を法人で行う場合、どのようなタイミングで法人を設立するかを悩まれている
方も多くいらっしゃいます。

この際、税金に法人設立の判断を引きずられすぎるとよくありません。

いつ法人を設立するのか、この点について考えてみましょう。

よく言われること:税率の観点

よく言われるのが、個人と法人の税率からタイミングを決定する観点です。

個人と法人の税率は以下のようになっています。

このため、概ね給与年収1,000万円程度になってくると、法人の税率のほうが低いので、
法人で購入する。

一方、給与年収が500万円などであれば、不動産収入が上乗せされても法人より税率が
低いため、法人ではなく個人で購入する。

このように、どちらのほうが税負担が重いかを考えて法人にするか個人にするか考える
という観点が一般的ですね。

事業として拡大する観点

不動産を法人で行うか個人で行うか、個人的には、これは税率で決めるような問題では
ないと考えています。
つまり、「今後不動産投資をどのような規模で行っていきたいのか」という観点こそ
非常に重要です。

というのも、個人で不動産を購入することは、規模や売買頻度の点で制約を受けることが
考えられるためです。

(1) 融資の観点

通常、銀行が最初に個人に不動産融資を行う場合、これは個人を不動産の事業者として
認めたために融資を行うのではありません。

個人の給与所得を見込んで、家賃収入がなくても給与から返済できると思い
融資しているにすぎません。

このため、給与から返済できなくなる規模への融資はできないのです。
当然ですよね、事業者として信用しているわけではなく、単にとりっぱぐれないから
貸してくれるだけなのですから。

不動産を事業として大きくしたいと考える場合、このように個人の属性に依存した
借入は限界があります。
このため、銀行が通常行う融資、つまり事業性融資(プロパーローン)を受ける
必要があります。

事業性融資を受けるためには、良好な財務状況が不可欠です。
このように良好な財務状態を作り込んでいく上では、法人は最もやりやすいです。

個人事業者は、どうしても決算書の内容がわかりづらく、また個人の生活と完全に
分離することも難しいので、財務状態を良くするのに限界があります。

また、事業性融資を受けるためには、基本的に「3期分の決算書が」必要です。

これらの点を考えると、法人設立は早ければ早いほうが良いといえます。

良好な財務状態は、時間をかけて利益を積み上げていかなければ実現できません。
さらに、3期分の決算書を揃えるためには、文字通り3年間の時間が必要なのです。

(2)   取引頻度の観点

規模を大きくしていく場合、どうしても物件の売買を繰り返す必要が出てきます。
物件を持ち続けて物件を増やすというのは、よほどの資産家でなければ難しいでしょうし、
一般人が正攻法で攻める分にはまず不可能でしょう。

このため、購入した物件はある程度のスパンで売却し、新規に物件を取得していく
ことになります。

この場合に個人保有でネックとなるのが、長期譲渡と短期譲渡の税率の相違と、
売却損益と不動産から生じる損益を相殺できない税制上の問題です。

まず税率の相違についてです。

個人が不動産を売却した場合、保有期間により以下のような税率が課されます。
5年以下: 39.63%
5年超 :20.315%(売却した年の1月1日時点で5年超ですので、ほとんど6年になります)

このため、5年以下で売却する場合、税務上の効率が極めて悪く、5年で
売却したくないという誘引が働きがちなのです。
一方、5年超での売却であれば、税務上有利な税率を適用できますが、
このように税率に差がつけられているため、純粋な事業目線で不動産の売買を
決定しづらいのです。

また、さらに大きな問題が、売却損益とその他の損益を通算できないということです。

個人では、売却損が出た場合、それで終わりです。その損失で税金を圧縮することも、
翌年以降に繰り越して税金を減額することもできません。単に垂れ流しになってしまいます。

また、売却益が出た場合はその利益の全てに課税されます。
その売却益と他の経費を相殺し、節税することができません。

結局のところ、個人で行う不動産経営は、売却時に大きなデメリットを抱えるのです。
これは、個人が不動産を頻繁に売買すること自体を税法が想定していないとしか
言えない状況なのです。

よって、数年で資産の入れ替えを行っていく場合、個人では極めて不利であると考えます。

規模を拡大したいなら、できるだけ早く法人を作る

結局、不動産の規模を拡大し、あまつさえ会社を辞め専念したいなどと思う場合は、
できるだけ早期に法人を設立すべきです。

もちろん、物件を購入する目処も立たないのに法人を作る必要はありません。

ただ、既に個人で物件を保有している場合は、法人を設立し、その法人を管理会社
として個人の不動産収益を移転する方法が有効です。

この場合、個人の税率が高ければもちろん節税になるのですが、そうでなくとも、
利益の出る法人を作成できるという点で有効でしょう。

管理のみ行う法人は必ず利益がでるでしょうから、小さくとも利益の出る決算書を
作成することができます。

個人で行うべき場合

  • 高額所得者が課税所得の圧縮のため不動産を購入する場合
  • 既に大きな金融資産を保有しており、不動産は資産ポートフォリオの一貫で
    数棟保有するだけ
  • 老後の年金代わりになれば良いので、個人で数棟保有すればよい

高額所得者は、家賃収入よりも、不動産を保有して所得圧縮をしたほうが圧倒的に
キャッシュが残りますので、まずは個人で保有し所得圧縮を通じてキャッシュを
確保すべきです。

そうでない場合、数等保有し、その売買頻度も高くない場合は法人で保有する理由が
あまりありませんので、個人で保有して問題ないでしょう。
(老後の年金目的で不動産を保有することはおすすめしませんが)

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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