不動産経営シミュレーションとは?

不動産経営シミュレーションとは、自分の保有している不動産や購入しよう
としている不動産が、十年単位の長期間でどのようなキャッシュフローを生み、
どのような財務状態になるのかを確認できる単発サービスです。

なぜこのサービスが必要か?


1.不動産のシミュレーションをしないと意思決定できない

不動産投資では、今どのようなキャッシュフローが生じているかという
点は正直あまり重要ではありません。

どのような物件を保有しても、最初のうちはキャッシュフローが出るものです。

しかし、以下の疑問に答えることができるでしょうか?

デッドクロスはいつなのか、10年後はどの程度元金返済が進んでいるのか、
物件単独ではキャッシュフローが出るはずなのに、2棟3棟と組み合わさると
税金が大きくなってしまう、法人化はいつが良いのか、債務残高が土地値と
同じ程度になるのはいつなのか…

これらの多くの方が抱く疑問については、今のキャッシュフローを見ても
わからないのです。

また、将来のことですので、今までの決算書を見ていても答えは出ません。
決算書とはあくまで過去の実績でしかないためです。

何が必要でしょうか?

それは、長期的なシミュレーションです。

長期シミュレーションを作成しなければ、不動産投資で適切な意思決定を
行うことはできません。

不動産投資では、以下のような重要な意思決定が必要です。

  1. 土地と建物の金額はどのようにするか
  2. 減価償却の期間はどうするのか
  3. 建物附属設備の金額はどうするのか
  4. 金利や融資期間などの融資条件はどうするのか
  5. 頭金を入れるべきなのかどうか
  6. 法人で持つのか個人で持つのか
  7. どのような物件と組み合わせるべきか
  8. 将来的にどのような財務状態を実現すべきか
  9. デッドクロスを避けるためにいつからどのような準備をするか
  10. 管理会社を設立し管理費を支払うべきか

これらの意思決定は、将来どのようになっているかの予測なくして
行えないのです。

そして幸いなことに、不動産投資は適切にシミュレーションしさえすれば、
かなり正確な将来の予測シミュレーションを作成することができます。

しかし、そのためには問題があります。

2.シミュレーションを正確に作成することは難しい

ただ、実はこの「正確に」将来シミュレーションを作ることは大変難しいのです。
なぜなら、以下の3つの知識が必ず必要だからです。

  1. 不動産でどのような収入や支出が生じるのか
  2. 不動産に関する税金はどのようなものか
  3. 個々の事情に合わせた適切なカスタマイズができるか

私は今まで本当に多くのシミュレーションを見てきました。
その中で言えるのは、上記3つを満たした正確なシミュレーションはほぼ皆無
だということです。

不動産会社もコンサルタントも税理士も、作成するシミュレーションは
概ね3つとも全て満たしていないケースが多いです。

また、販売されていたり、投資本の特典についていたりするシミュレーションは
表面的には正確に作られています。

ここでの問題は、投資家本人が正確な知識を持っていないため、結局正確に
作り上げることができないということです。

また、結局作成する投資家本人が操作方法を把握できていなかったりしますし、
本人の状況に合わせてカスタマイズができないので、状況にマッチさせにくいです。

3.不動産オーナーにして税理士が、シミュレーションを作成します!


私は、不動産オーナーです。

不動産からどのように収入が生じ、どのような支出が生じるのか熟知しています。

家賃設定の適切と今後の下落、入居期間と空室期間の見込み、部屋面積と原状回復費、
広告費の有無と月数、敷金礼金が取れるか、エレベータや植栽・物件規模による
建物管理費の相違、大規模修繕にいつどの程度要するか、

このあたりは、私自身が新築アパート、築古アパート、地方大規模RCマンション、
首都圏高立地RCマンションなど、全て実際に保有しているので、熟知しています。

私は、不動産専門税理士です。

不動産に関する税金は熟知しています。

私が、1から開発したシミュレーションソフトです。

このサービスでご提供するシミュレーションは、私が1から自分で開発し、
自分の不動産投資判断に活用してきたものです。

このため、私自身が操作方法を熟知していることはもちろん、
お客様の状況に合わせ項目の追加や特殊な数値設定、法人個人の比較、
所有する全ての物件が全体としてどうなるのか、など通常の規格品
ではできないシミュレーションを作成することができます。

 

当サービスをお勧めする方

◯ 不動産を買い進めてきたが、将来どうなるかわからない

◯ 不動産会社に言われるがまま多くの不動産を保有したが、今後どうしたら良いのかわからない

◯ いくつか不動産を保有しているが、全体としてどうなっているのかわからない

◯ 複数の法人と個人で物件を保有しており、全体像が見えなくなっている。

◯ デッドクロスはいつになるのか、そのための対策としてどのような手があるのか知りたい

◯ 追加で不動産を保有するとき、どのような物件を組み合わせればよいか知りたい

◯ 不動産を購入したいが、良い物件かわからない

◯ 不動産会社の作成したシミュレーションが信用できない

◯ 今の税理士は変えられないが、シミュレーションだけは作成してほしい

サービスの内容と報酬

主なサービス内容

まず、当事務所に以下の資料をお送りいただきます。
① 保有物件に関する資料一式(物件概要書、レントロール)
② 直近の確定申告書や決算書(複数法人がある場合はその全て)

その後、当事務所にてシミュレーションを作成し、その後、当事務所にて
120分のコンサルティングを行います。

・その際に、シミュレーション内容の説明
・どの時期にどのようなことが起こるか、どのような対策を取るか

についてのアドバイスをさせていただきます。

決算書の内容に関して、明らかな誤りや税務リスクが存在する場合は、
その点もご報告いたします。

報酬

シミュレーションの作成および1回120分の面談で、54,000円(税込)となります。
なお、時間を延長する場合、30分毎に10,800円となります。

また、ご依頼の保有棟数が11棟以上の場合、1棟増加する毎に5,400円
を追加させていただきます。

(※)報酬をお振込み頂いた後、シミュレーション作成に着手します。
面談前にキャンセルがあった場合は、料金の50%をいただきます。
(※)法人個人で保有が分かれていても、料金は変わりません。

ご依頼の流れ

① まず、こちらのお問い合わせフォームより、お問い合わせをお願い致します。
(「不動産経営シミュレーション」にチェックしてください)

② 当事務所より、折返しご連絡します。

③ 当事務所に保有する物件に関する資料と、申告書や決算書をお送りいただきます。
(いただく資料の詳細は、メールにてお知らせします)

④ 当事務所にてシミュレーションを作成します。

⑤ その後、90分の面談の中で、実際にシミュレーションを見ながら
コンサルティングを行っていきます。

 

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