デッドクロスはどのようなケースで問題となるのか

不動産投資をする上で、デッドクロスが大きな問題点であることは事実です。

黒字倒産の恐れがあるというのもその通りですね。

しかし、世の中それが煽られすぎているとも感じます。

デッドクロスはキャッシュフロー上の概念

デッドクロスは賃貸経営上の重要なリスクです。
しかしながら、そこだけに着目してしまうのも不動産投資としてアンバランスです。

デッドクロスとは、結局のところ、毎年のキャッシュフローでその年の税金を
支払えない事態につきます。
これは、あくまでキャッシュフローがマイナスであるだけです。

キャッシュフローがマイナスであれば、たしかに黒字倒産もありえますが、
これはマイナスを他の部分で全く補填できない場合に起こるものです。

通常の企業でも、営業キャシュフローが赤字でも、借入で補填したり、
資産を売却してお金に変えたりします。
個人の場合は、さらに「家計からの補填」が可能です。

もちろん、ずっと家計から補填し続けると、資産を増やそうと思って始めた不動産なのに、
資産を減らしてしまっては大失敗と言われるかもしれません。

しかしながら、不動産の儲けとは、目に見えるキャッシュフローだけではなく、
目に見えない純資産の改善という形でもたらされるもののほうが大きいのです。

確かに預金残高は減ったけど、それ以上に純資産は蓄積されているということも
十分ありえることです。

キャッシュフローがマイナスだからといって、「負け」ではないのが
不動産投資の奥深いところです。

不動産のもうけは純資産で見るべき

個人的に、首都圏などの大都市圏で物件を購入した場合、デッドクロスは最終的には
あまり問題で無いケースも多いのではないかと思います。

と言うのは、保有期間中にキャッシュフローがあるいはマイナスでも、
純資産が改善しているため、そのマイナスを上回るキャッシュを売却時に回収できる
可能性が高いからです。

少し事例で見てみましょう。

デッドクロス

 

この例の場合、10年の保有期間のうち大半でマイナスキャッシュフローですね。

しかし、そのマイナスキャッシュフローが何によってもたらされたのか考えると、
それは元金返済が原因なのです。
このため、毎年キャッシュフローが赤字であった分、10年後の売却時に巨額の現金を
回収できているのです。

10年間の元金返済累計と、売却キャッシュフローが同額である点に着目してください。

もちろん、毎年のキャッシュフローも純資産の構成要素の一部ではあるのです。
キャッシュフローがプラスであることは望ましいことです。
しかし、あくまで一部でしかありません。
毎月のキャッシュがマイナスであっても、それ以上に借入の元金返済により純資産が
改善しているのであれば、全体としては純資産はプラスとなっていくのです。

そしてそのプラスは普段は目には見えませんが、物件の売却によって一気に現金化される
というわけですね。

デッドクロスが問題になるのはどんなケース?

(1)   地方大型RC物件

結局のところ、不動産の最終的な儲けは、その物件で純資産がどれだけ蓄積できたか
につきます。

そして、純資産が蓄積できるか否かは、物件価格が下落しないことが非常に重要な
要素になります。

物件価格が値下がりせず、純資産を蓄積できるのであれば、キャッシュフローが
少なくても、あるいは、最悪マイナスであっても、他の資産や収入で補填さえできれば、
最終的に負けることはないでしょう。

この点で問題になる可能性があるのは、地方の大型RC物件と言えます。

地方のRCですと、資産価値のほとんど無い物件が収益還元価格で
販売されているものも多くあります。

また、近年の属性が高ければムチャな融資が出がちな傾向も相まって、
購入時点で含み損を抱えてしまう物件も少なくありません。

このような物件の場合、純資産を増やそうと思っても、資産価値の下落が借入の
元金返済以上に進んでしまう可能性が高く、いつまでたっても純資産が改善しないのです。

この場合は、毎年のキャッシュフローもマイナスだし、売却してもマイナスになる
という最悪の状況になります。

また、金利が4.5%など高めであることが多く、元金がなかなか減少しませんので、
純資産の改善スピードが非常に遅いです。

こういった投資をしてしまった方は、純資産の改善を待つという選択肢は使えませんので、
早急に他の対策を打つ必要があります。

 

(2)   資産や収入に対して過大な投資を行っている

たとえ首都圏の好立地で、キャッシュフローがでなくても純資産を改善できるような
物件であったとしても、売却までは保有に耐えなければなりません。

つまり、その期間、家計から資金を投入し続けなければならないということですね。

この場合、自分の持っている資産や収入に対して、過大な物件を保有していると、
売却まで耐えられなくなる可能性もあります。

最近は資産や収入が少なくても物件を次々と購入するブラックな方法も数多くあり、
過剰な物件規模になっている場合が少なくありません。

このような場合はまさに黒字倒産の恐れがありますので、そうなる前に対策が必要でしょう。

まずは自分の状況を正確に知ることから

このように、同じデッドクロスといっても、同じ状況が生じているわけではありません。

自分が今どのような状況に置かれているのかを正確に把握することが、最も重要でしょう。

このためには、不動産のシミュレーションが不可欠ですし、各種専門家への相談も行う
必要があるでしょう。

適切なアドバイスにより、適切に状況に対処できるようになりましょう。

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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