不動産投資は3つの初期設定が命

 

オートロックなど、自分が住む部屋を探すうえではあったらうれしい設備。
ただ、投資をする上では、それも初期設定の一つにすぎません。

不動産投資においても、初期設定が命です。
不動産投資は、初期設定ミスを後でリカバリする
ことは難しいのです。

初期設定1 物件

物件も投資上の初期設定の一つです。項目としては以下のような
ものでしょうか。

立地(首都圏、地方、駅徒歩距離など)
間取り(シングルかファミリーか、1Rか1Kか)
構造(木造、鉄骨、RC)
築年数
エレベータやオートロックといった設備の有無
土地の広さ
大規模修繕の状況

立地や間取りは賃貸需要にかかわりますし、構造や設備はランニングコスト、
築年数は融資期間や出口の取りやすさ、土地は資産価値にかかわります。
大規模修繕の有無は、購入後にどの程度修繕コストを要するかを左右します。

これらの状況は、購入後に変更することは不可能です。
設備の撤去は、現入居者の不満につながりかねず、難しいです。

正直、失敗したとなれば売却するしかありません。

初期設定2 借入条件

借り入れ条件とは、借入期間と金利の二つです。

借入期間

借入期間が20年と30年では、年間CFは雲泥の差です。
ただ、長ければその分完本返済が遅れ、純資産の改善が遅れます。
年間CFと純資産改善のどちらを取るかという問題ですね。

金利

金利が4%と1%では年間CFも大きく異なりますし、元本返済スピード
も全く異なります。

ただ、これらは、初期設定が最重要ではありますが、後で変更することもできます。
金利交渉や借換えが可能ですが、最初から良い条件で設定するに越したことはありません。

初期設定3 取得時の処理

意外と見落とされがちなのがこの項目です。
取得の処理とは、物件取得時の会計処理や税務上の設定です。

建物の減価償却期間
建物付属設備の計上の有無
取得時の不随費用(登録免許税、仲介手数料)などの処理
土地建物の按分割合
消費税還付の有無

これらの設定も、後日の変更はできません。
売買契約や購入後の最初の決算・確定申告で決定し、それで終わりです。

 

これらは事前にどのように投資を組み立てるのか、綿密に調整する
必要があります。
この初期設定の出来栄え次第で、投資規模の拡大が左右されます。

多くの投資家が、物件を購入することのみに注力し、多くの初期設定
を考えていません。

是非、不動産投資を成功させるためにも、初期設定の重要性を意識して
いただきたいと考えています。

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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