投資スタンスをどのように決めるか

不動産投資を行う上で、はじめに決めなければならないことが、
物件取得方針、言い換えれば投資スタンスでしょう。

投資スタンスとは?

スタンスとは、様々な階層の集合です。

地方なのか都市部か
木造かRCか
新築か中古か
利回り重視か資産価値重視か
中古なら築古か耐用年数の残存があるか
融資はメガバンクか地銀か信金信組か

このような各種要素をどのように組み合わせるのか、
これを決めること無しに、物件の取得はできないでしょう。

決めずに物件を探していると、とにかく購入判断がぶれまくります。

築古木造を一旦買おうとおもっても、いざ売契となると、
いや実はRCを買うべきではないか?

この物件を買ってしまうと債務超過で次が買えないのではないか?

土地値が良いと思ったが、もっと利回りを重視すべきなのではないか?

利回り重視で買おうと思ったが、出口が不安になってきたぞ。。。

 

などなど

というのも、全てがベストな状態の物件はないからです。

首都圏の大きな駅近で、土地が広く資産価値があり、耐用年数も大幅に残り、
利回りも高く返済比率は50%未満で、キャッシュフローも出るし売値も見える。

このような物件は基本的にありません。
あっても不動産業者がキャッシュで買うでしょう。
一般の投資家に回ってくることは考えにくいです。

そのため、何かを犠牲にすることになります。

自分は物件を購入するために何を重視し、何を犠牲にするのか。
これを固める必要があります。

そして、この取捨選択には、銀行融資というファクターが非常に
大きな影響を及ぼします。

まずは銀行を固める

巷にはいろいろな手法で成功した大家さんの様々な成功体験本があふれています。
RCの連続取得で成功した人もいれば、築古木造で成功した人もいます。
地方で成功した人もいれば、首都圏で成功している人もいます。

一体どの投資法が正解か判断できないのは当然でしょう。
投資法に正解も不正解もありません。
(ちなみに、新築区分ワンルームは文句なしに不正解ですので注意)

まず固めるべきは、自分はどのような銀行からどのような融資を引けるかです。

首都圏で2億円のRCが欲しいと思っても、そもそも融資を受けられないなら
絵に描いた餅でしかありません。

融資には、今の自分の年収、資産背景など個人属性が密接に関係します。
不動産の実績がない段階では、銀行も属性で判断せざるを得ません。

このため、自分がどのようなエリアで、どのような金額で融資を受けられるのか
確認すべきでしょう。

属性の高い人は、メガバンクや第一地銀から回ればよいでしょう。
一方、属性の低い人は、信金信組や第二地銀がターゲットです。
そこでも駄目なら、ノンバンク系、政府系に打診するイメージですね。

ここで自分の借入を確認できれば、概ね購入できる物件のイメージも
だいぶんついてきます。

ここで、自分はいきなり億超えのRCを購入できそうだとか、
地元の信金なら5千万円程度は借り入れできそうだとか
色々分かってくると思います。

そして、自分が借入できそうな銀行に合う物件を探すのが近道です。

メガバンクで融資を受けるなら、築古物件はできないでしょう。
一方、築年数の新しいRCなら、全国で買えるようになります。

地銀は若干古くても良い場合も多いですが、銀行によりけりです。
信金信組は、築年数に比較的寛容であることが多いです。
ただ、地銀も信金信組も、融資エリアがありますので、
このエリア内で探す事になります。

このため、首都圏在住の人は、地銀信金信組で高利回り投資は結構難しいです。
融資エリアが首都圏の銀行では、そもそもそういった物件があまりないからです。

ノンバンク系や政府系は、築年数も立地もあまり気にしません。
この場合、地方高利回りをやりやすいです。
首都圏に住んでいても、地方の物件を買えるようになります。

ただ、金利が高かったり融資期間が短かったりするので、逆に資産価値重視の
投資をやりにくくなります。
このような条件では、利回りの低い物件は収支が合わない可能性が高くなります。

あとは物件選択眼を養う

 

使える銀行が固まれば、あとはそれに見合う物件を探すことです。

それぞれのターゲットとする物件タイプで良い物件の見極め方を
身につけましょう。

良い融資が引け、良い物件であれば、負けることはないでしょう。

注意が必要なのは、新築築浅物件です。
銀行は新築であるというだけで過大評価する傾向にあるので、
融資が出るからといって飛びついてはいけません。

物件を個別に見極める必要があるでしょう。
そもそも、建売の物件は業者の利益が必ず上乗せされているので、
投資として成立する値段であることは稀です。

 

ただ、注意が必要なのが、どんな銀行でも融資が出る超高属性の人です。

このような人は、物件選択眼を特に重視しなければなりません。
テキトーな物件でも、属性を返済原資として融資が出てしまうので、
良い物件を買うという意志がないと簡単に騙されてしまいます。

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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