1物4価?土地の評価方法の違いを理解する

土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。

しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、
実にわかりにくいです。

このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。

実勢価格(時価)

実勢価格が、土地の時価です。

つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。

実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因
により値段が返送します。

地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が
関係してきます。
このため、では自分の土地はいくらなのか?を類推する上では
なかなか使いにくいというのが正直なところです。

さらに、レインズを参照できる業者ならまだしも、一般人に実際の
売買価格を参照することは難しいことが実際かなと思います。

実勢価格を知る手段としては、

  • 国土交通省の土地総合情報システム
  • homesやathomeで調べることのできる土地の売り出し価格

などがあります。

いづれもないよりマシではありますが、使い勝手位の良いものでは
あません。

公示価格

公示価格は、国が公表している時価「のようなもの」です。

毎年一回、国が不動産鑑定士など協力し、全国各地の指定されたポイントの
時価を計算し、公表します。

実際に売買が行われたわけではなく、その時点で、その特定のポイントの
土地を売買すれば、このくらいの値段がつくんじゃないかと類推するわけです。

近隣の売買事例などを参考として作成されるものではあります。
故に実勢価格に近似するという建前ではありますが、実は実勢価格と公示価格は
乖離することも多いのです。

実勢価格は年に一回しか算定されませんので、土地価格の上昇局面などでは
その価格変動を的確に反映していません。

ただ、実際の実勢価格が前述の通り非常に見積もり難いことを考えると、
公示価格は国が算出していることもあり、非常に使いやすいのです。

路線価

路線価は、相続税を計算する際に、相続財産である土地の金額を計算する
ために使用されるものです。

公示価格の概ね80%となっているとされています。

ですので、土地の路線価を80%で割り戻せば、土地の公示価格(相当額)
が出せるというわけです。

では最初から公示価格を使えばいいとも思いますが、前述の通り、
公示価格が特定のポイントでしか算出されていません。

これに引き換え、路線価は市街地であればほぼすべての道路に
設定されていますので、路線価を計算できない土地と言うのは
まずなく、非常に使いやすいのです。

使いやすさの点では、

路線価>公示価格>実勢価格

となるわけです。

固定資産税評価額

路線価は相続税の計算で使用しましたが、固定資産税評価額は、
読んで字のごとく固定資産税の計算で使用します。

固定資産税評価額は、公示価格の70%となるよう計算されています。

固定資産税評価額も各土地ごとに設定されているという点では
路線価と同じく使いやすいものです。

ただ、固定資産税評価額は3年に1回しか見直しがされませんので、
毎年更新される路線価より使いにくいのです。

土地価格の変動局面では実勢価格とかなり乖離することも考えられます。

土地の資産価値は複眼で見る

この通り、土地の価値を出す際に採用する方法は様々です。

投資家としては、収益物件の資産価値は必ず着目するポイントです。

「路線価で評価額が出たから資産価値が高い」ではなく、様々な評価方法
を複眼的に駆使して評価していきたいものです。

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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