新築物件の超絶メリット 経費がかからない

アパートで築3年の築浅物件と築25年の築古を両方持っています。

利回りは築古のほうが高いのですが、収支の安定性という点では
築浅がダントツです。

なぜなのか考えてみました。

修繕費がかからない

新築・築浅の物件は本当に修繕費がかかりません。

逆に、築古の物件は修繕費が結構かかります。
インターホンが壊れた、溝の蓋が割れた、ポンプが壊れた、
排水管から異臭がする、ベランダの屋根から雨漏りしている、
などなど

また、退去修繕も長期間入っていた部屋であれば結構かさみます。
1Rで10年、ユニットバスの不具合修理も含めればもう。。。
エアコンも給湯器も照明もインターホンも旧式すぎて使い物になりません。
(動く動かないと、賃貸付けで役立つかは全く別ですからね)

一方、築浅物件は今まで修繕らしい修繕が生じていません。

退去時もクリーニング数万円で終わりです。

当然といえば当然で、原状回復でお金がかかるほど長く住んでいる
人がまだいません。

築古物件はいつ発生するかわからない共有部修繕、原状回復費
との戦いになるのは避けられませんが、新築・築浅はそのどちらも
ほとんどありません。

入居付けが容易

新築・築浅は入居付けが非常に容易です。

そもそも、室内設備が充実しています。

テレビ付インターホン、ウォシュレット、浴室乾燥機、バストイレ別、
オートロック、サーモスタット混合栓、ロフトなどのフル装備が普通です。
また、内装も今風でオシャレに作られていることも多く、
築後5年は何も考えなくても入居付けできるでしょう。

入居付けが本当に容易かは重大ポイント

コストがかからないことは、どの新築にも概ね共通しています。

倉庫に転がっていた生産終了品を使用したせいで、故障時は修理ではなく
取り換えが必要というトラップがあることもありますが、
数年では顕在化しないでしょう。

一方、入居付けが容易であるというメリットは、物件によりだいぶ異なります。

入居付けが容易な物件もあれば、新築にも関わらず入居付けに苦労する物件も
あります。

タケノコのように新築を立てまくっているエリア、狭小ワンルームなのに駅から遠い、
狭小ワンルームすぎるなど、新築・築浅で入居付けに苦労している物件は結構見ます。

今は、首都圏の好立地でも、新築で敷金礼金なし、初期費用無料、AD2ヶ月といった
ムチャな条件で募集している物件をしばしば見かけます。
(中古物件で敷礼なしは今は普通ですが、新築では取りたいですね)

そのような部屋を見ると、だいたい供給過剰か超狭小な部屋ですね。

このような物件を新築だからといって購入すると、結構な苦労をすることになります。

新築だからこそ、入居付けは事前にしっかりと確認する必要があります。

逆に、そこさえ確認できれば、おそらく非常に手堅く安全な投資になるでしょう。

隠れた注意点 ボッタクリ価格

あと、新築で強調すべきは、購入価格が高すぎることです。

最近郊外で建てまくっている某建託や某パレスの物件は言うまでもなく、
建売の新築アパートは高すぎることが多いです。

利回りが中古に比べ低くなることは当然なのですが、
利回りが低すぎると、満室で修繕がなくても毎月の収支が出なかったりします。

新築は長期保有が前提になるので、収支の出ない物件の保有はキツイです。

保有期間中のキャッシュフローがしっかり出るかも確認が必要です。

あと、レントロールをモリモリに盛っていることもあります。

先程のような、敷礼なし、初期費用なし、AD2ヶ月の上にフリーレントまでつけて、
相場よりも激高の家賃で決めてしまい、その上で売却しようとするのです。

当然、二巡目以降はそのような家賃では埋まりませんので、家賃がいきなり
下落する事になります。

家賃の下落は、毎年の収支はもちろん、将来の売却価格に甚大な影響を与えますので、
このようなことになると様々な計画が一気に瓦解してしまいます。

税理士、不動産経営アドバイザー
税理士ですが、一都三県にて不動産経営を第2の本業として取り組んでいます。
不動産の最大の経費は税金ですが、税金だけ見ていても上手く行きません。徹底的な数値化と経験に基づき、個人・法人・銀行・追加取得・売却をトータルに判断するお手伝いをしています。

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