消費税増税間近!不動産投資の経過措置を整理する。

消費税の増税が間近に迫ってきました。

今年の10月1日から消費税が10%に上昇します。

何回も延期されたこともあり、今回も延期されるのでは?
という雰囲気ももうなくなりましたね。

世間的には軽減税率が話題ですが、不動産投資にはあまり関係
がありません。

ここでは、不動産投資にも影響する経過措置について
まとめてみましょう。

経過措置とは?

消費税の増税は、平成31年10月1日と定められています。

この10月1日になると、すべての商品が一斉に10%上乗せで売られるように
なるのですね。
もちろん、今回は軽減税率の導入がありますから、食品や新聞などは8%のままです。

しかし、実は食品や新聞でなくても、一定の条件を満たした取引であれば、10月1日以降
であっても消費税は8%のままというものがあります。

それが、「経過措置」と呼ばれるものです。

経過措置に該当する取引を行った場合、10月1日以降でも消費税は8%のままなので、
支払う料金が経過措置に該当すればお得ですよね。

特に、不動産オーナーは基本的に消費税の支払いを控除できないので、消費税の増税は
純粋なコストアップとなりますから、支払いサイドでは極力経過措置を適用したいところですね。

不動産投資に関係しそうな経過措置は、以下が該当しそうです。

  1. 請負契約に関する経過措置
  2. 資産の貸付契約に関する経過措置

それぞれ見ていきましょう。

経過措置1:請負契約

工事の請負契約

本来、平成31年10月1日以後に建物の引渡を受けた場合、
消費税率は10%が適用されます。

そして、不動産オーナーにとっては消費税の支払いは建物の購入代金の
一部なので、消費税率が上がれば、それだけ負担が増えることになるのです。

しかし、一定の条件を満たしていれば、10月1日以後の引渡であっても8%の
税率が適用されることがあります。

その条件とは、平成31年4月1日の前日までに請負契約を締結していることです。

このため、平成31年3月31日付けの契約書であれば、建物の引き渡しがたとえ
10月の増税後であっても、適用される税率が8%になりますから、その分低い
値段で購入できるというメリットが発生します。

もちろん、消費税還付を受ける場合は払った消費税をそのまま還付される
わけですから、消費税率によるデメリットというものはありません。

しかし、消費税還付を受けない場合、前述の通り消費税はオーナーの負担
なので、建物代金が増加する以外の何物でもないのです。

そういうわけで、消費税還付を受けないアパート新築などは、
平成31年3月31日までに契約しておいたほうがお得でしょう。

建売や中古物件の契約ならどうなる?

新築アパートなどの建売の場合、業者とは請負契約を結ばず、通常の
売買契約を締結するということになります。

この場合、請負契約ではないわけですが、経過措置の適用はあるのでしょうか?

契約が売買契約であっても、顧客の注文を受け、内外装の模様替え等をした上で
譲渡する契約であって、かつ新築に係る売買契約なのであれば、経過措置が
適用されます。

注文とは、建物の内装や外装、設備や構造などのほか、建物の色やドアの形状など、
規模や金額は問いません。

つまり、新築で、内外装に関して顧客の要望が通るような場合なら、平成31年3月31日
までの契約であれば、引き渡しが増税後でも8%が適用されます。

なお、本来特別な注文をすることが出来るが、あえてそのような注文をせず、標準品
の建築を依頼したような場合であっても、経過措置の対象となります。

一方で、中古物件や、新築でも完全に完成したものを購入するような場合、または標準品
の建設以外の選択肢が存在しない契約には、経過措置が適用されませんので、増税後に
引き渡し(決済)がおこなわれる場合、たとえ平成31年3月31日以前に契約を締結して
いたとしても、10%になります。

ただ、建売や標準品の売買契約であっても、事後的に注文可能とすれば経過措置が可能
なようですね。

しかし、中古に関しては経過措置の適用余地は無いということになります。

建物管理契約などの毎月払いの請負契約

例えば、管理会社との管理契約、ビルメンテナンス契約やエレベータメンテナンス契約、
毎月の警備契約などはどうなるでしょうか。

増税後も8%だとお得ですが、可能でしょうか。

請負契約に係る経過措置が適用されるには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 平成31年3月31日までに契約する
  2. 仕事の完成に長期間要する
  3. 契約に基づく仕事の目的物の引き渡しが一括して行われる
  4. 仕事の内容につき、相手方の注文が付されている

例えば管理契約やメンテンス契約は、最低でも3.目的物の引き渡しが一括して行われるに
該当しません。

基本的には、毎月毎月のサービスの料金を支払っているだけですから、経過措置の要件を
満たさないということになります。

結果、10月1日以降の支払いには10%での支払いが必要になるのです。

経過措置2:資産の貸付契約

資産の貸付契約にも経過措置が設けられています。

資産の貸付契約というと難しいですが、不動産投資家が入居者と取り交わす
賃貸契約も、この資産の貸付契約に該当しますので、不動産投資家には馴染み深いものです。

通常、資産の貸付契約により料金を支払ったり、受け取ったりする場合、平成31年10月1日
以降の支払、受取には10%の消費税が課せられます。

しかし、ここでも経過措置が存在します。

平成31年3月31日までに締結された契約であって、かつ以下の3つの条件のうち、
「1.及び2.」又は「1.及び3.」を満たす場合に経過措置が適用されます。

  1. 当該契約に係る資産の貸付期間及びその期間中の対価の額が定められていること。
  2. 当事者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることのできる
    旨の定めがないこと。
  3. 契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる
    旨の定めがないこと並びに当該貸付けに係る資産の取得に要した費用の額及び
    付随費用の額の合計額のうちに当該契約期間中に支払われる当該資産の貸付けの
    対価の額の合計額の占める割合が100分の90以上であるように当該契約において
    定められていること。

3.の条件を満たすことは基本的に難しいと考えられますので、基本的には1.と2.を満たす
契約であるという点を考えるべきかと思います。

1.は通常の契約であれば当てはまることが大半でしょうから、論点としては2.の対価変更の
可否ということになります。

以下で具体的な項目ごとに見ていきましょう。

店舗、駐車場の賃貸料の受け取り

賃貸料も資産の貸付契約に該当するのですが、住居の賃貸料はそもそも消費税は
非課税ですから、増税は関係がありません。

関係があるのは、入居者から消費税の受取りを行っている部分です。

具体的には、店舗や駐車場の賃貸料が主なものでしょう。

では、店舗や駐車場の賃貸契約が経過措置の対象になるためには、上記2.の期間中の
対価変更を求めることのできないものである必要があります。

じつはこれ、通常の賃貸契約では該当しないことが多いでしょう。

というのも、国土交通省が公表している賃貸住宅の標準契約書などには、経済状況の変動等
で賃料を改定できるという条項が織り込まれているからです。

国土交通省 「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)

第 4 条 乙は、頭書(3)の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
2  1 か月に満たない期間の賃料は、1 か月を 30 日として日割計算した額とする。
3  甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。
一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合
三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合

このように、第4条第3項で賃料の改定が書いてありますね。

このような賃料改定条項を定めた賃貸契約の方がむしろ通常だと思いますので、あえてこのような
条項を削除した契約書を別途取り交わしたりしない限り、経過措置の対象になりません。

といっても、途中で賃料を改定しない契約書を普通賃借で締結するのは無理があるような。。。

よって、通常は10月以降は10%税率で賃料を受け取ることになりそうです。

レンタル料の支払い

不動産オーナーでもレンタル契約(オペレーティング・リース契約)を使う機会は多いでしょう。

例えば、最王手宅配ボックス業者のレンタルが有名ではないでしょうか。

これらの契約は資産の貸付け契約ですから、条件を満たせば基本的には経過措置の対象になります。

特に、2.のレンタル料の改定を求めることが出来る条項があるかどうかはしっかり
確認しておきましょう。

あくまでレンタル契約ですので、契約途中で対価の額が変更可能になっている可能性も
十分に考えられます。

通常は、10月以降は10%で支払うことになるでしょう。

毎月リース料を支払っている場合

レンタル契約と同一視されていることも多いのですが、ファイナンス・リースを使用している
大家さんも結構たくさんいます。

たとえば、インターネット無料設備やLED設備を導入する際、業者から分割払いを提案された
ことのある方も多いのではないでしょうか?
だいたい、イオンとかオリコなどの信販会社が提供しているものですね。

これらは、基本的にファイナンス・リース取引に該当するものが多いのです。

ファイナンス・リースとレンタルだと、毎月一定額の料金を支払っているという部分は
同じです。

何が違うのかと言うと、実はファイナンス・リースは税務上賃借ではなく、売買なのです。

このため、ファイナンス・リース契約はそもそも資産の貸付契約ではありません

よって、増税される10月1日前の引き渡しであれば、全て8%での支払いということになります。
消費税上の取り扱いとすると、中古物件の売買と同じ考え方ですね。

一方で、3月31日より前に契約をしていたとしても、実際の引き渡しが10月1日以降になるのであれば、
税率は10%ということになります。

入居者からの電気代を回収した時は?

経過措置には、「電気料金等に関する経過措置」というものが存在します。

これは、事業者が継続的に供給し、または提供すること約する契約に基づき提供する
電気、ガス、水道料金やインターネット使用料が対象になります。

ここで気になるのは、大家さんが入居者から電気代や水道代などを徴収しているケース
ですね。

メーターが物件に一つしか無いので、水道代は大家さんがまとめて支払い、あとで入居者
から定額で回収するという方式はよくあります。

このため、この回収した水道代や電気代は経過措置の対象になり8%税率になるのでしょうか?

結論から言うと、なりません。

この場合の電気料金等の供給とは、不特定多数の者に対して行う電気等の供給契約になります
から、大家さんのように自分の入居者だけを対象にしている場合は適用されないのです。

結局、電力会社などを対象にした経過措置ですね。

経過措置は強制適用

以上、不動産の大家さんにも関係ありそうな経過措置を見てきましたが、
一点注意が必要なので、経過措置の適用は強制だということです。

経過措置の条件に該当する場合、強制的に8%税率が適用されます。

ただ、本来経過措置の対象になるのに見逃してしまい、10%の税率で
支払いをするのももったいないですよね。

このため、自分に不利な状況にならないよう、チェックしておきましょう。

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