和田晃輔

2020/5/26

デッドクロスはどのようなケースで問題となるのか

不動産投資をする上で、デッドクロスが大きな問題点であることは事実です。 黒字倒産の恐れがあるというのもその通りですね。 しかし、世の中それが煽られすぎているとも感じます。 デッドクロスはキャッシュフロー上の概念 デッドクロスは賃貸経営上の重要なリスクです。 しかしながら、そこだけに着目してしまうのも不動産投資としてアンバランスです。 デッドクロスとは、結局のところ、毎年のキャッシュフローでその年の税金を 支払えない事態につきます。 これは、あくまでキャッシュフローがマイナスであるだけです。 キャッシュフロ ...

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2020/5/22

不動産による所得圧縮 注意が必要な点

高額所得者に有効な不動産を用いた所得圧縮ですが、 導入時に注意が必要な点が多いです。 実際に望んだ成果とならないことを防ぐためにも、注意点を挙げておきます。 物件の流動性の確保 資産価値の観点 減価償却目的の物件は、とにかく短期間で減価償却を取ることが目的となります。 このため、減価償却が終わった後は、急激なデットクロスに見舞われます。 おそらく、税金支払後のキャッシュフローは多くの場合でマイナスになるでしょう。 よって、減価償却を取り終わった物件は早期に売却することが必要担ってきます。 このとき、物件を ...

2020/5/26

不動産による所得圧縮 その効果とは?

所得の多い方は、不動産を保有し、減価償却で所得を圧縮しましょうという 提案を受けることも多いのではないでしょうか。 この提案は具体的にどのような意味があるのか、考えてみましょう、 高額所得者が物件を購入するとどうなる? 給与の高い方が減価償却物件を取得するとどのような結果になるのか。 シミュレーションで確認してみましょう。 当初4年は年収2,000万円、それ以降1,000万円の高額所得者が、築25年の木造アパートを 1億円利回り9%で取得し、建物割合を70%とした。10年後に8千万円で売却。 借入は金利2 ...

2020/5/26

毎月のキャッシュフローが実は儲けではないケース

借入金の元金返済は実な不動産投資においては儲けであると以前記載しました。 では、毎月のキャッシュフローは確実な儲けといえるのでしょうか。 実は手元に残る現金と言っても、儲けとはいえない場合があります。 この点を考えてみたいと思います。 キャッシュフローは儲けではない? 毎月キャッシュフローが出ているんだから、自分は不動産投資に成功していると おっしゃる方は多いですね。 有名投資家の紹介文にも、「年間CF1億円!!」などの煽り文句がついていたりします。 では、毎月のキャッシュフローがあれば、もう勝ちは決まっ ...

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2020/5/22

富裕層ほど不動産投資で失敗する

富裕層、つまり不動産投資を始める前からある程度の資産や 収入を持っている人は、不動産投資で失敗している割合が 高いように思います。 資産家というより、収入の多いインカムリッチ層にその傾向が強いです。 その原因を考えてみると、以下の三点になりそうです。 属性が高いと、なんでも買えてしまう 属性が高い方は、どんな物件でも買えてしまう面があります。 言い換えれば、どんな物件でも融資が出るのです。 どのような立地、築年数にもかかわらず、また相場から著しく 割高であるにかかわらず、融資が出てしまうのです。 本来、ど ...

2020/5/26

不動産投資における儲けとは何か?キャッシュフローと元金返済

不動産投資は不動産から儲けを得ようとして行うと思います。 しかし、不動産からの儲けとは何なのでしょうか? 毎月のキャッシュフローだけでしょうか? 今回はこの点を考えてみましょう。 キャシュフローによる収入 まずは何と言っても毎月のキャッシュフローですね。 月々通帳に入ってきたお金から、固定資産税や所得/法人税を支払い、 その手残りが手元に残ります。 家賃から経費を支払い借入を返済し、税金も支払い、その最後に残った お金はまさに儲けといえるでしょう。 見えやすく、また実際に使えるお金ですので、投資の成果とし ...

2020/5/26

元利均等返済と元金均等返済 どちらが有利?

融資の返済方法には、元利均等返済と、元金均等返済があります。 通常、不動産投資では元利均等返済を選択することが多いのですが、 この2つの方法はどのような点で異なるのでしょうか? 少し整理してみます。 元利均等返済とは? 元利均等返済の特徴は、返済額は毎月一定で、その内訳、つまり元金返済と金利支払いの 内訳が変動するという点です。 返済が進むに従って、元金返済が増加し、金利支払いが減少します。 金利支払いと元金返済の割合と、支払総額は以下の表のようになります。 (借入1億円、金利3%の30年返済) &nbs ...

2020/5/26

不動産投資における頭金の意味

不動産投資では、物件購入時に頭金を求められることもあります。 この場合、頭金にはどのような意義があり、どのような効果を求められているのでしょうか? 今回は頭金を考えてみたいと思います。 頭金って、出しても出さなくても同じじゃないの? 頭金に何の意味があるのか?とお感じの方も多いのではないでしょうか。 これは、非常に的を得た疑問であると思います。 なぜなら、頭金として物件に投入するか、手元現金として保有しておくかは、 本来同じ効果をもたらすはずです。 頭金を入れれば、借入金の返済額が減り、毎月の手取り額が増 ...

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2020/5/22

不動産投資は事業です。

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか? 金を出した後は、金利 ...

2020/5/26

不動産の取得時に必要な税金や経費を整理する

不動産を取得すると、様々な出費がでます。 きちんと理解して、事前に備えておきましょう。 部件取得時に必要な税金 (1) 登録免許税 登録免許税は、土地や建物を取得して、所有権移転登記や抵当権設定登記を行った際に 課される税金です。 登録免許税は、所有権移転登記は物件の固定資産税評価額を基準に、抵当権設定登記は 設定される抵当権の金額が基準になります。 税率は以下のようになります。 例えば、固定資産税評価額が土地:1億円、建物:5千万円、借入2億円とすると、 1億円×1.5%+5千万円×2%+2億円×0.4 ...

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