和田晃輔

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2020/5/22

サブリースは真剣にやめておきましょう。

サブリース契約と言うものがあります。 これは、不動産会社がオーナーから物件を1棟借りし、 それを入居者に転貸するものです。 オーナーには、保証賃料が支払われます。 このため、空室があろうがなかろうが一定の賃料が支払われるので、 一見空室に左右されない便利な仕組みのように見えます。 しかし、これはやめておくべきです。 借上げ業者が借地借家法で保護される 借地借家法上、業者が借家人として取り扱われます。 そして、借地借家法は、借家人の権利を手厚く保護する法律です。 何が起こるのでしょうか? 本来素人であるはず ...

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2020/5/22

不動産はおまかせ運用で本当に大丈夫? 大家としての腕を磨く必要

不動産投資でよく見るのが、「おまかせ運用」です。 物件の売買から管理運用まで、全て受託しますというシステムです。 使いようによっては便利なのですが、一方で無視できないデメリットもあります。 なんでもおまかせ、楽ちん不動産投資 よく見るのが、新築系ですね。新築物件を販売し、その管理も受託する。 入居付けも物件の修繕の手配も植栽剪定も、全てその業者が手配します。 概ね高い入居率を維持しているとのことです。 (本当かは知りませんが) また、最近は大きな問題になってもいますが、大手不動産会社が提供している サブリ ...

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2020/5/22

安くなっても買えないのでは意味がない 融資の観点

不動産が高くて買えないというのは、よく聞く話です。 私自身、今の不動産は少し高いなとは思います。 なかなか十分な儲けが出る水準にある物件はありません。 一方で、相場が下がったら買えるという訳でもありません。 不動産の相場は銀行がつくる 不動産にも、相場の変動があります。 バブル崩壊後やリーマンショック後に不動産が尋常でなく下落したこともありました。 また、ここ数年で不動産の相場が急上昇していることは皆さんもご存知でしょう。 この相場変動は、何が要因なのでしょうか? 株式や債券であれば、長期的には企業の業績 ...

2020/5/26

不動産購入のタイミングはいつか?値下がりしてから?

不動産に限らず、投資をする者にとっての一大論点は、次の一点ではないでしょうか。 つまり、今買うのか、それとも今は様子見で、安くなってから買うのか、ということです。 キャピタルゲイン狙いの投資とインカムゲイン狙いの投資 あらゆる投資の根本原理は、安く買って高く売ることです。 株式、債券、FX、各種先物、不動産から、金、ワイン、骨董品まで、投資とは 売却益を上げるために行うのです。 (Jリートや投資信託もこれら投資対象を目的とするものです) 根本的に、キャピタルゲインを目標にすることが投資の醍醐味といえます。 ...

2020/5/22

不動産を長期保有する難しさ 税金と修繕

不動産を長期保有を前提にしている投資家は多いと思います。 ローンを30年で組んだとしても、その期間くらいは持ち切る考えです。 その考え方自体はありですが、しかし、いくつか障害があるのも事実です。 不動産の長期保有 不動産を保有する期間には様々な考え方があります。 即転売する考え方から、物件をローン期間程度は保有する考え方もあります。 現在は20年程度はローンを組むことが標準ですので、20年程度は物件を 保有するということになるでしょう。 もちろん、何もしなくてもお金が振り込まれる不労所得として捉えている ...

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2020/5/22

賃貸経営上の重大コスト 原状回復費

不動産賃貸経営を行っていく上で、居室の原状回復費は見えづらいですが、 かなり大きな支出になるものです。 その適切な理解無くして、賃貸経営はできません。 原状回復費を無視したシュミレーションは多い 最近は、不動産業者や税理士がシュミレーションを作ってくれることも多いです。 このため、そのシュミレーションが適切かの相談を受けることもあります。 このとき、最も目につく不備は、原状回復費が織り込まれていないことです。 そもそも、原状回復費は不動産業者などは認識していないこともあります。 彼らはあくまで売買の専門家 ...

2020/5/26

固定資産税 コインパーキングや敷地外駐車場の取扱は?

マンション・アパートの敷地内駐車場には、小規模住宅用地の特例が 適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。 これは、先日書いたとおりです。(先日の記事はこちら) 一方で、敷地外駐車場はどうなるのでしょうか? コインパーキングにした場合 最近は、物件の収益向上の手段として、敷地内駐車場の一部をコインパーキング などの形式で貸し出すことも良く行われます。 この場合、若干注意が必要です。駐車場が宅地となる理由をもう一度確認しましょう。 「土地が専用住宅を維持し又はその効用を果たすために使用されている場合は 宅地 ...

2020/5/26

固定資産税を払い過ぎ?敷地内駐車場をチェック

投資家の皆さんは、固定資産税について考えて見たことはありますか? 固定資産税は申告書を提出せず、税額は自治体が勝手に計算します。 (これを賦課課税方式といいます) このため、自分で申告する所得税や法人税は普段意識しますが、固定資産税は無批判に 受け入れている人が多いのではないでしょうか? 確かに、固定資産税の検証は大変困難です。あまりに精緻かつ複雑で、評価方法も 公開されておらず、自治体も開示に積極的ではありません。 本当に適正な税額か検証することは多大な労力を要します。 しかし、簡単に検証できるポイント ...

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2020/5/22

新築物件の超絶メリット 経費がかからない

アパートで築3年の築浅物件と築25年の築古を両方持っています。 利回りは築古のほうが高いのですが、収支の安定性という点では 築浅がダントツです。 なぜなのか考えてみました。 修繕費がかからない 新築・築浅の物件は本当に修繕費がかかりません。 逆に、築古の物件は修繕費が結構かかります。 インターホンが壊れた、溝の蓋が割れた、ポンプが壊れた、 排水管から異臭がする、ベランダの屋根から雨漏りしている、 などなど また、退去修繕も長期間入っていた部屋であれば結構かさみます。 1Rで10年、ユニットバスの不具合修理 ...

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2020/5/22

不動産買いたい病への対処法

不動産投資を初めて勉強を始めると、とにかく物件を買いたくなります。 買いたい気持ちが逸るなかに、業者から 「すごい未公開物件が入りました!フルローン付きです!(金利は4.5%だけどね)」 なんて言われると、もう買ってしまいます。 この初期の買いたい病は、本当に注意が必要です。 買いたい病 本来、不動産投資は事業ですので、しっかりとしたビジョンを基に 進めていくことが王道です。 規模を一気に拡大したいなら地方RCを購入しまくることになるでしょうし、 高利回り中古アパートを運営力で高稼働させ、じっくりと自己資 ...

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