和田晃輔

2020/5/26

不動産投資は、物件の売却金額が重要

不動産を購入する場合、みなさんは利回りに着目していると思います。 もちろん、投資なのですから、毎年いくら儲かるかという利回りは 非常に重要な指標です。 しかし、売却時に「いくらで売れるのか?」という視点は、利回りと 負けず劣らず重要なのです。 不動産投資におけるもうけとは? この、借入金の返済による儲けは、非常に見えにくく、あまり着目されません。 どういうことか見てみましょう 例えば、1億円の借入をして、この10年後にそれが8千万円であったとしましょう。 この物件を1億円で売却すればどうなるでしょうか? ...

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2020/6/12

独立前後のモチベーションの変化

私はいま独立しているわけですが、そのモチベーションの あり方は勤務時代から大きく変わったと感じています。 これまでの記事とはいささか風合いが異なりますが、 考えてみました。 勤務中のモチベーション 給料 勤務中は時間に対して給与が支払われます。 これを裏返せば、時間さえ潰せばお金が手に入るということ でもあります。 ああ、今月使いすぎたな、じゃあ来月はちょっと残業するか… というような思考回路ですね。 上司からの期待 上と下の関係は、組織固有のものです。 この上下の関係は、時に非常に煩わしいものです。 し ...

2020/5/26

不動産投資では、経費の支出は慎重に。

不動産投資家の方々を見ていると、税金の支払いを避けたいあまり、 無駄なお金を使いまくる人がたまにいます。 このような行為は、行き過ぎると投資に大きな負の影響をもたらします。 経費は税金分割引購入? 不動産投資家の方々を見ていると、物件を取得してどうも気が大きく なったのか、経費をやたらと使う人がいます。 会議費、交際費 家具、電子機器 自動車、旅行 この用途で支出を始めるのです。 なぜ急に使い始めるのか。 その理由を伺うと、ほぼ決まって「税金分安くなるでしょ?」 と言われます。 確かに、経費は税金の発生を ...

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2020/5/22

1物4価?土地の評価方法の違いを理解する

土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。 しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、 実にわかりにくいです。 このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。 実勢価格(時価) 実勢価格が、土地の時価です。 つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。 実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因 により値段が返送します。 地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が 関係してきます。 このため、では自分の土地はいく ...

2020/5/26

隠れ債務超過?不動産投資におけるバランスシートの見方

ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因は十中八九、バランスシート(貸借対照表)が債務超過に なっているからです。 債務超過になれば、銀行は通常融資をしてくれません。 ですので、債務超過には気をつけなければならないのですが、実は バランスシートの見方は2つあるのです。 この点を注意しないと、債務超過になっているのに、気づかないという 恐れもあります。 今回はその点を考えてみましょう。 1つのバランスシートに2つの見方 皆さんも、バランスシートをお持ちだと ...

2020/5/26

土地建物が分かれていない場合~土地建物の金額の決め方③

売主が個人である場合、通常は売買契約書に土地と建物の金額が個別に 記載されることはありません。 このように売買契約書に金額の記載がない場合、何らかの方法で売買金額を 土地と建物に按分しなければなりません。 按分方法としては、次の3つが代表的です。 不動産鑑定評価書による按分 路線価・公示価格により土地を算出し、差額を建物とする方法 反対に、建物価格を算出し、差額を土地とする方法 固定資産税評価額による按分 それぞれ検討してみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考える 第1回:不動産の土地建物の金額を考えて ...

2020/5/26

売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方②

土地建物の按分は、売買契約書の記載がある場合はそれに よって計算することが大前提です。 しかし、実は売買契約書が否認されたケースもあります。 非常に珍しいケースですので見てみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合~土地建物の金額の決め方③ 判決要旨 Aさんは個人Bさんより土 ...

2020/5/26

はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方①

収益用不動産を取得した場合に、どのように土地と建物に按分するのか。 もちろん買主である不動産投資家にとっては、建物金額を大きくすることに メリットがあります。 建物金額を大きくするためにはどうしたらよいか、地味なように見えて、 非常に重要な論点ですね。 あまり詳細に語られもしないテーマですが、今回は少し掘り下げて考えてみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認 ...

2020/5/30

不動産の土地建物の金額を考えていますか?

不動産投資をする上で、土地建物割合は極めて重要な要素です。 しかし、あまり気にしていない方が多いのが気になっています。 今回から以降4回に渡って、不動産の土地と建物にどのような 金額をつけるか、土地と建物の金額によって何が変わるのか 考えてみましょう。   シリーズ:土地建物割合 不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場 ...

2020/5/26

減価償却は課税の繰り延べ?減価償却の意義とは

減価償却は課税の繰延とはよく言われることです。 一体どういうことなのでしょうか? 減価償却費のつかみどころの無さと相まって、意外と知られていません。 減価償却費の大きい物件と小さい物件の比較 ここで、同一物件で減価償却のみ条件を変更し、減価償却の違いで キャッシュフローがどのように変化するか見てみましょう。 前提 土地建物1億円、表面利回り9%、築25年のRC、 金利4.5%期間30年のフルローンで取得し、取得10年後に売却した。 なお、取得は法人で行った。 ケース1:減価償却費の大きい物件 建物割合を6 ...

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