不動産税金情報

2021/10/24

消費税インボイス制度が不動産投資に与える影響を考える

  10月に増税が迫ってきましたね。 一番の目玉である軽減税率が不動産投資家には関係ないので、 単純に支払い増加によるコストアップという感じで捉えている 投資家も多いでしょう。 ただ、個人的には今回の改正で一番大きなことは、インボイス制度 の導入ではないかと考えています。 (ちなみに、税法上は適格請求書保存方式といいます) 軽減税率のどさくさに紛れて、財務省積年の悲願がようやく実現したとも言えます。 これは、消費税という制度の根幹を変えてしまうものです。 不動産投資への影響も避けられないので、早 ...

2020/5/30

消費税増税間近!不動産投資の経過措置を整理する。

消費税の増税が間近に迫ってきました。 今年の10月1日から消費税が10%に上昇します。 何回も延期されたこともあり、今回も延期されるのでは? という雰囲気ももうなくなりましたね。 世間的には軽減税率が話題ですが、不動産投資にはあまり関係 がありません。 ここでは、不動産投資にも影響する経過措置について まとめてみましょう。 経過措置とは? 消費税の増税は、平成31年10月1日と定められています。 この10月1日になると、すべての商品が一斉に10%上乗せで売られるように なるのですね。 もちろん、今回は軽減 ...

2020/8/21

かぼちゃの馬車のスルガ銀行元本カット、債務免除益への課税はどうなる?

大問題となったかぼちゃの馬車ですが、最近元本のカットも含めて検討されているような報道もなされていますね。 なるほど、債務免除が行われた場合はかなり運営が楽にはなるでしょうが、見逃されている論点があるようです。 それは、債務免除益に対する課税です。 いささか気が早いかもしれませんが、検討してみましょう。 債務免除益とは? 債務を免除されるということはどういうことなのでしょうか。 それは、借り受けている債務の返済をもうしなくて良いということです。借金の棒引きです。 本来支払う義務を負っていたものなのですが、そ ...

2020/5/22

不動産投資で組織再編を活用する 合併という選択

不動産投資をしている中で、いくつかの法人を設立することも あると思います。 1法人1物件スキームと呼ばれる方法なら、銀行ごとに法人を作った 人もいるでしょう。かなりグレーな手法ですが。 そうでなくとも、税率を抑えたり、株主構成が違ったりという理由で いくつか法人を作ることも考えられます。 法人をまとめたいというニーズが増えている 最近は、このようにいくつか設立した法人をまとめることができないか というニーズが増えてきているようです。 これはおそらく、融資の拡大フェーズが終わり、法人を育てることの 重要性に ...

2020/11/10

青色事業専従者給与のデメリット 税金と社会保険

個人で不動産を保有している場合、青色事業専従者給与を支給して節税しようと考えられる方も多いでしょう。 特に、配偶者が専業主婦であったりすると、専従者になれる可能性があるので、検討の余地はあります。 しかし、予期せぬ負担増になることもあるので、事前に慎重に検討しましょう。 以前青色事業専従者給与は以下の記事に記載しましたが、今回はデメリットを深掘りしてみましょう。 和田晃輔税理士事務所個人でも家族に給与を出せる?青色事業専従者給与とはhttps://www.wada-taxconsul.com/person ...

2020/5/22

地方物件は固定資産税が高い?その理由とは

「地方の物件は固定資産税が高い」というのを聞いたことはないでしょうか? これは、私自身も確かに高いと感じることがあります。 東京都内の物件の方が、地方の同じ価格帯の物件よりも固定資産税は安いです。 特に、RC造の物件になるとこの傾向は顕著ですね。 本来土地の価値は地方の方が低いはずだし、なぜこのようなことが発生する のか少し考えてみましょう。 固定資産税の計算方法 ここで、固定資産税の計算方法を確認しておきましょう。 固定資産税は、原則として以下の算式で計算します。 固定資産税評価額×1.4%(別途都市計 ...

2020/5/22

法定耐用年数という悲劇的に勘違いされている存在

法定耐用年数…法定耐用年数…法定耐用年数… 不動産投資をしていると、法定耐用年数という言葉は本当に よく聞くと思います。 特に、融資期間に関わるため実に重要視されます。 私も物件を探す際は、RCなら築25年までみたいに指定しますね。 築26年になったら何がだめなのかと言うと、建物の状態は正直変わりません。 築古がダメなのではなく、融資期間が伸びないので買いにくいのです。 ただ、私自身このような不動産の買い方をする一方で、この法定耐用年数 の恐るべき誤用、法定耐用年数に対する悲劇的勘違いに本当に悲しく なる ...

2020/5/26

不動産を用いた相続税の節税対策が否認された事例 なぜ否認されたのか?

収益用不動産を購入して、相続税の節税をするというのは、以前から かなり広く行われてきました。 近年では、不動産会社の販売実績を見ると、相続対策となっているもの も非常に多いですし、地方で建設されまくっているアパートも、営業 トークとしては相続税対策のようですね。 かくもポピュラーな相続税節税が、最近否認された事例が出ました。 (現時点では国税不服審判所の裁決ですので、今後の裁判で覆る可能性はあります) 今後の参考になりますので、見てみたいと思います。 なぜ不動産で相続税対策になるのか なぜ、不動産を購入す ...

2020/5/26

個人の不動産オーナーは個人事業税に要注意!

法人では事業税というものがあります。 法人の本店のある地方自治体に納める税金ですが、 個人でも事業税というのは実はあります。 この事業税は事前のシミュレーションなどでも漏れがち ですので、注意が必要です。 個人事業税とは? 個人事業税は、地方税となり、都道府県に納める税金です。 地方税というと、住民税を連想される方のほうが多いかもしれません。 もちろん、不動産投資の住民税は、利益の10%を皆さんきっちり支払って おられるかと思います。 毎年6月に納付書が届いて嫌な気分になりますよね。 しかし、不動産の規模 ...

2020/5/22

消費税還付とビットコインの関係

不動産投資を行っていく上で、消費税の還付を受けることも 有ると思います。 その際に、ビットコインの取引がどのように影響するか 考えてみました。   ビットコインの消費税法上の取扱い ビットコインの所得税法上の取扱いが公開され、ちょっとした話題になりました。 今回は消費税法上の取扱いを考えてみたいところです。 これが、消費税の還付を受ける際にどのように影響するか確認してみましょう。 消費税法上、ビットコインは支払手段に該当します。 支払手段とは、要するに現金のことです。 根拠は以下の消費税法施行令 ...

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