月別アーカイブ:2018年01月

2020/5/22

かぼちゃの馬車騒動 やはり居住用賃貸がベスト

シェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ が、賃料の送金停止を発表し大騒ぎになりました。 この騒ぎから思うことは、結局のところ一般の住居賃貸に 投資家はまず専念すべきなのではないかということです。 スマートデイズ事件の根幹 スマートデイズの収益構造や銀行との癒着などは様々な記事 がありますので、割愛します。 しかし、このスマートデイズがサブリースの保証賃料支払を停止した ことが、なぜオーナーの破産に直結してしまうのでしょうか? 本来、サブリーズが停止されたとしても、すぐにその契約を解約し、 ...

2020/5/22

地方の賃貸は大丈夫か?物件が増えすぎ

私の地元は関西の田舎です。 電車は1時間に2本、バスは1本 自動車があれば生活に不自由はしませんが、 田舎であることにはかわりありません。 しかし、ここ最近賃貸アパートが以上に増えています。 これは本当に持続可能なのでしょうか? 地方で異常に増えるアパート ○パレスや○建託のサブリーストラブルはご存知の方も多いと思います。 30年保証などで約束されたはずの家賃が減額されたりして、話が 違うと大家がそれらの業者を訴えているわけです。 そもそも、業者が家賃の減額を言い出すのも、業者自身がその物件の 賃貸付けに ...

2020/5/22

空室リスクはサブリースをしても消えない

物件にサブリースがついていることで、空室リスクが無い と豪語する人がいます。 業者の営業トークならまだしも、オーナー自身が信じている ケースも有ります。 サブリースで空室リスクをゼロにすることはできないのです。 サブリース契約における空室リスク サブリースで空室リスクから解放されましょう!!というと、色々な サブリース会社の営業文句ですね。 サブリースをすると、たしかに空室の有無に係わらず一定の保証賃料 が入金されます。 これをもって、空室リスクが無いというわけなのですが、それは 果たして本当でしょうか? ...

2020/5/22

消費税還付とビットコインの関係

不動産投資を行っていく上で、消費税の還付を受けることも 有ると思います。 その際に、ビットコインの取引がどのように影響するか 考えてみました。   ビットコインの消費税法上の取扱い ビットコインの所得税法上の取扱いが公開され、ちょっとした話題になりました。 今回は消費税法上の取扱いを考えてみたいところです。 これが、消費税の還付を受ける際にどのように影響するか確認してみましょう。 消費税法上、ビットコインは支払手段に該当します。 支払手段とは、要するに現金のことです。 根拠は以下の消費税法施行令 ...

2020/5/26

キャピタルゲインとインカムゲインと元金返済

投資には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。 キャピタルゲインが「値上がり益」のことですね。 インカムゲインは「保有期間中の現金収入」です。 概ね投資で儲けるためには、キャピタルゲインかインカムゲイン を狙うことになります。 しかし、不動産投資はもう一つの儲けがあるのです。 それは、借入金の元金返済です。 不動産投資の収益構造 不動産投資において、収入を得る方法は以下の3つです。 ①毎月のキャッシュフロー ②売却時の値上がり益 ③毎月の借入金の元金返済 ①と②はみなさんイメージし易いと思います。 ...

2020/5/22

ふるさと納税の些細だが重要な問題点

最近過熱気味でニュースにも取り上げられるふるさと納税 支払ったお金が戻ってくるだけなので、純粋な節税とは言えませんが、 返礼品が手元に届くので、非常にお得感が強いです。 私も毎年上限までふるさと納税していますが、一点だけ不満があるのです。 ふるさと納税の概要 みなさんご存知だとは思いますが、ふるさと納税は、地方自治体に対する一種の寄付です。 それに対するお返しとして返礼品があること、及び、限度内であれば寄付額が2,000円 を除き全額還付されることになります。 このため、結果として返礼品のみが手元に残るこ ...

2020/5/22

不動産投資で経費の計上は慎重にしましょう

よく税理士の本を読んでいると、修繕費などをいかに資産にではなく経費にするか 熱心に書いて有ることが多いです。 確かに、資産にするより経費にしたほうが、その年の納税上は有利です。 しかし、将来の売却まで見据えないと、通してみれば税負担は逆に多くなってしまう 可能性もあります。 若干細かすぎる論点な気もしますが、考えてみましょう。 経費にするか、資産にするか 不動産投資をしていく上で、会計処理方法が複数存在する項目があります。 それが、資産を購入した時です。 資産を購入した場合、その購入代金を一括してその年の ...

2020/5/30

法定耐用年数に関する勘違い

不動産賃貸上、減価償却費は非常に重要なテーマです。 しかしながら、減価償却に関しては、法定耐用年数について結構根本的な ところで誤解が広がっているとも感じます。 今回はその点を考えてみます。 この点は、以下の記事でさらに深掘りしています。 減価償却の法定耐用年数 減価償却の法定耐用年数とは、保有した物件に関する減価償却を、 何年間で行うかという基準です。 建物であれば、構造により下記のように定められています。 SRC、RC造:47年 れんが、石、ブロック造:38年 鉄骨造:34~19年 木造:22年 木造 ...

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2020/5/22

利回り星人の末路

不動産の表面利回りは不動産選択上非常に重要です。 当たり前ですよね。投資である以上、どのようにリターンが あるかわからなければ目も当てられません。 しかしながら、利回りに目がくらんで失敗している人も 非常に多いです。 利回りだけを声高に要求する人を利回り星人などと揶揄したり する人もいますが、揶揄されてしまうのも一理あります。 気をつけなければなりません。 利回り偏重により何が生じるか 投資利回りを過剰に重視することによって、以下のような投資パターンが 発生しているように思えます。 ①とんでもない地方で物 ...

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