年別アーカイブ:2021年

2021/10/4

役員社宅の使い方と2つの留意点

役員社宅という節税手法を聞いたことはあるでしょうか? 今回は、役員社宅の考え方と、導入にあたっての注意点を解説しようと思います。 役員社宅は導入すると大きな節税効果をもたらしますが、一方でなかなか難しい点もあり、実際導入に至る事例はそれほど多くありません。 1.役員社宅とは? 役員社宅は、読んで字のごとく、会社の役員が住む社宅のことです。 社宅とは、会社が保有する不動産や、会社が借りた不動産を、自社の社員に貸すというものですね。 家賃補助を給与に上乗せする会社もありますが、一般的には社宅の方が好まれるよう ...

2021/9/22

個人保有物件を法人に移転できない2つの理由

不動産投資家の方からよく頂く質問に、 「物件を個人から法人に移すことはできないのか?」 というものがあります。 特に、 個人所得の高い方が、個人で築古償却物件を購入し、償却が終わったあとに法人に移す。 という話が多い気がします。 これは、可能であれば理想的なプランですよね。 築古物件を個人で保有し、減価償却をガッツリ取って、所得税を還付する。 償却が終わったあと、個人で保有していると、デッドクロスで税金で大変になるので法人に移す。 このような理想的なプランは誰しも想像するものですが、実現できた事例は正直ほ ...

2021/9/13

節税したい!の前に知っておきたい2つのこと

不動産投資家の方と話をしていると、かならず、どのように節税するかという話になります。 まあ、当然といえば当然で、圧縮できる税金は圧縮したいですよね。 私も税金を払うのは本当にイヤなので、お気持ちはよくわかります笑 ただ、実際に節税手法を導入していく場合、その前に2点検討が必要なポイントがあります。 それは、 今後物件を増やしたいのか 節税をするだけのキャッシュフローがあるのか という2点なのですね。 この2点の検討をせずに節税に取り組んでしまい、後悔している人は意外と多いものです。 なぜ?税金を払わないで ...

2021/9/13

不動産投資で法人の資本金をいくらにするか

不動産投資をするにあたって、法人を設立しようと思うが、資本金をいくらにしたら良いのか? この点も、多くの方がお悩みのようですね。 実際、いろいろな選択肢があります。 資本金1万円の法人も、資本金990万円の法人も、私のお客様にはいらっしゃいます。 資本金については、いくつか留意点があります。 おおむね、以下の3点でしょうか。 銀行融資の観点 税金の観点 手元資金の観点 一つずつ見ていきましょう。 銀行融資の観点 銀行融資の観点とは、つまり資本金が大きいほうが、法人としての評価が高いのでは? ということです ...

2021/8/26

不動産投資で耐用年数の短縮は可能か?

不動産投資では、減価償却費の重要性は皆さんご理解されていると思います。 減価償却費はデッドクロスや毎年の税引き後キャッシュフローを決める要素ですから、重要に決まっています。 この減価償却費は、建物取得金額・耐用年数・償却方法の3要素によって決まりますが、不動産投資の場合は償却方法は基本的に固定なので、建物取得金額と耐用年数が重要になります。 そのような中、一度決めた耐用年数を短くできないだろうか?というご質問を受けることがあります。 決算で耐用年数22年を採用したが、これを10年にできないだろうか?という ...

2021/8/19

不動産売却益でふるさと納税の上限は増えるか?

ふるさと納税を毎年している方も多いでしょう。 私も毎年限度額までしています。 ふるさと納税には限度額があり、限度額は基本的に所得金額に連動します。 では、個人で保有していた不動産を売却し、譲渡所得が生じた場合には、ふるさと納税の限度額はどのようになるのでしょうか。 結論を最初に言ってしまうと、限度額は増えるが、思ったほど増えるわけではない、ということになります。 譲渡所得の計算方法 まずは、譲渡所得と譲渡所得税・住民税の計算方法を確認しておきましょう。 個人の不動産売却益に対する課税は、「申告分離課税」と ...

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2021/6/5

今後の不動産投資と消費税① 居住用賃貸建物

昨年令和2年10月以降、不動産投資で消費税還付はできなくなりました。 多くの方はこのことをご存じかと思います。 一方で、昨年10月から適用される改正の内容が今後どのような影響を与えるか、詳細にご存じの方は意外といらっしゃいません。 今回は、令和2年10月以降の消費税大改正により、不動産投資の消費税がどのように変わったのか、しっかりと解説してゆきたいと思います。 消費税還付の封じ込め 今回、消費税還付を封じ込めるために導入された規定は、大きく以下の二つですね。 居住用賃貸建物を購入した場合は仕入税額控除の対 ...

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