和田晃輔

2020/5/22

区分マンション投資の信じがたいセールストーク。どうやっても儲からない

最近、一棟物物件に対する融資が伸びなくなってきており、 その結果、ロットの比較的小さい区分マンションがよく売れているようです。 しかし、個人的には現状の区分マンション投資にはかなり懐疑的です。 税理士にも営業電話 投資用区分マンション業者との業務提携? 先日、事務所に電話があり、どうも投資用区分マンション業者のようでした。 税理士のような自営業は区分マンションの提携ローンが厳しいので、なぜ 電話してきたのか不思議でしたが、話を聞いてみると、どうも税理士と提携して、 顧客に区分マンションを販売したいとのこと ...

2020/5/22

節税目的の海外不動産投資は要注意! 税制改正のリスク大!

最近は海外で不動産を購入する人を見かけることがあります。 アメリカが多く、ハワイやカリフォルニアをよく聞きますね。 最近ですとテキサスでの不動産投資がテレビで取り上げられるなど、 注目が高まっているようです。 ただ、純投資目的の方はかなり少なく、節税目的で購入しているパターンが 大半のようです。 確かに海外不動産は税制の歪みをついた非常に有効な節税手段 であることは確かなのですが、一方で大きなリスクがある のではないかと個人的に考えています。 その点を理解した上で取り組むようにしましょう。 なぜ海外不動産 ...

2020/5/22

銀行の考える2種類の債務超過 BSとCFの観点

銀行と話していると、すでに保有している物件が重荷になって、追加で融資できない というような話をよく聞きます。 それには色々な意味が含まれているのですが、主として、2種類の考え方があるようです。 それは、バランスシートの毀損と、キャッシュフローの毀損の2種類です。 バランスシートの毀損 まずはバランスシートの毀損です。 持っている資産を銀行基準で評価し直し、それと借入金額を比較します。 その上で、借入金額が資産額よりも大きければ債務超過であるというわけです。 この債務超過の定義は多くの方がご存知だと思います ...

2020/5/22

不動産投資における法人設立の目的 節税か、資産形成か

不動産投資において、法人を設立するなら、目的を最初に固めましょう。 資産形成なのか、節税なのか。 不動産投資においては、法人を設立し、その法人で物件を保有するということが よく行われます。 しかし、大地主もサラリーマン投資家も同じように法人を設立するのですが、 その法人の使い方は両者で大きく異なります。 この部分を混同している人が多いので、整理しておきましょう。 法人を節税のために設立する場合 書店を除くと、多くの本で「法人で不動産投資をしましょう」という記載がありますが、 その大半で書いてあるのが、「節 ...

2020/5/22

節税目的の物件取得 本当に節税になってますか?

高額所得者の方が、築古の物件を購入し、減価償却で 所得税の節税をしようとするケースは多いです。 数千万円の築古木造を取得しても、実は節税には殆ど役立たない というケースは大変多いのです。 なぜそうなるのでしょうか? 節税目的物件で陥りがちなパターン 節税目的といえば、築古の木造アパートが王道ですね。 建物を4年で償却可能で、かつロットも小さく、出口を取りやすい。 ここで多くの人が考えるのが、「土地値がどうか?」という点でしょう。 なにしろ、耐用年数超えの物件は銀行の融資がつきづらいので、 償却を取り終わっ ...

2020/5/22

純資産を増やす投資は、キャッシュフローも重視しよう

最近不動産会社のセミナーなどを見ていると、純資産を増加 させる投資方法に着目するものが増えてきた気がします。 純資産を増加させる投資は、たしかに有効な方法なのですが、 一方で、それがキャッシュフローの出ない物件を買わせる 口実になっていないかが気になっています。 純資産重視の投資とは? 純資産重視の投資とは、財務諸表上の純資産の拡大を企図する投資方法です。 いかにフルローンで物件を購入し、表面利回りが低く、キャッシュフローが 出なかったとしても、その間の元金返済が進む限り、物件に貯金している ようなもので ...

2020/5/22

かぼちゃの馬車騒動 やはり居住用賃貸がベスト

シェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ が、賃料の送金停止を発表し大騒ぎになりました。 この騒ぎから思うことは、結局のところ一般の住居賃貸に 投資家はまず専念すべきなのではないかということです。 スマートデイズ事件の根幹 スマートデイズの収益構造や銀行との癒着などは様々な記事 がありますので、割愛します。 しかし、このスマートデイズがサブリースの保証賃料支払を停止した ことが、なぜオーナーの破産に直結してしまうのでしょうか? 本来、サブリーズが停止されたとしても、すぐにその契約を解約し、 ...

2020/5/22

地方の賃貸は大丈夫か?物件が増えすぎ

私の地元は関西の田舎です。 電車は1時間に2本、バスは1本 自動車があれば生活に不自由はしませんが、 田舎であることにはかわりありません。 しかし、ここ最近賃貸アパートが以上に増えています。 これは本当に持続可能なのでしょうか? 地方で異常に増えるアパート ○パレスや○建託のサブリーストラブルはご存知の方も多いと思います。 30年保証などで約束されたはずの家賃が減額されたりして、話が 違うと大家がそれらの業者を訴えているわけです。 そもそも、業者が家賃の減額を言い出すのも、業者自身がその物件の 賃貸付けに ...

2020/5/22

空室リスクはサブリースをしても消えない

物件にサブリースがついていることで、空室リスクが無い と豪語する人がいます。 業者の営業トークならまだしも、オーナー自身が信じている ケースも有ります。 サブリースで空室リスクをゼロにすることはできないのです。 サブリース契約における空室リスク サブリースで空室リスクから解放されましょう!!というと、色々な サブリース会社の営業文句ですね。 サブリースをすると、たしかに空室の有無に係わらず一定の保証賃料 が入金されます。 これをもって、空室リスクが無いというわけなのですが、それは 果たして本当でしょうか? ...

2020/5/22

消費税還付とビットコインの関係

不動産投資を行っていく上で、消費税の還付を受けることも 有ると思います。 その際に、ビットコインの取引がどのように影響するか 考えてみました。   ビットコインの消費税法上の取扱い ビットコインの所得税法上の取扱いが公開され、ちょっとした話題になりました。 今回は消費税法上の取扱いを考えてみたいところです。 これが、消費税の還付を受ける際にどのように影響するか確認してみましょう。 消費税法上、ビットコインは支払手段に該当します。 支払手段とは、要するに現金のことです。 根拠は以下の消費税法施行令 ...

© 2021 和田晃輔税理士事務所