和田晃輔

2020/5/22

不動産投資で法人を設立初年度から黒字にする方法

法人で不動産を購入した場合、初年度だけはどうしても赤字になってしまう という悩みを聞くことが多いです。 しかし、実際のところ、大半のケースで黒字にすることができます。 法人の設立初年度を黒字するメリット 不動産投資を法人でされる方が、設立初年度から黒字にしていきたいという要望 は比較的よく聞きます。 やはり、今後の融資を見据えてのことでしょう。 基本的に、融資を受けるためには黒字の決算書が必要になります。 大原則として、融資を受けるためには、黒字の決算書が3期分必要です。 このため、初年度が赤字になってし ...

2020/5/30

土地値アパート投資の意外な難しさ 長期保有は結構難しい

土地値アパートというものは、いつの時代も人気があるものです。 確かに魅力的な投資対象で、私もいくつか保有したいとは思うものの、 設定を間違えると意外と保有しづらいという点もあります。 特に、長期保有を前提とするなら、事前の準備が重要といえます。 土地値物件の魅力 土地値物件の魅力は、やはり土地としての価値があるところといえます。 日本では建物の価値はいくら大規模修繕やリフォームをしようと、経年と ともに劣化していくという大前提があります。 いくら新築レベルに修繕していても、築年数という単純計算にはかないま ...

2020/5/22

不動産投資における、建物附属設備の計上方法と留意点

不動産を購入した場合には、建物附属設備が通常はついてきます。 この部分は、建物本体よりも短い法定耐用年数が適用されますので、 うまく使えばタックスコントロールに有効です。 建物附属設備とは? 建物附属設備とは、不動産投資においては、物件の電気設備、給排水設備、冷暖房機 やボイラー、あとはエレベータなどが該当します。 この附属設備の金額が何故重要になってくるかというと、附属設備には 通常建物本体よりも短い法定耐用年数(おおむね15年)が適用されるため、 金額を大きく取ることができれば、すべて建物とする場合に ...

2020/12/9

法定耐用年数を超える融資はなぜ信用毀損?

いろいろな本やセミナーで、 「法定耐用年数を超える融資を受けると、信用を毀損する」 ということを聞きます。 しかし、一方で、地銀や信金で耐用年数超過の融資を受けている人はいるし、結局何がどうなっているんだろう? と思っていましたが、最近ようやく本当のところがわかってきました。 法定耐用年数を超える融資は信用毀損? 耐用年数超の融資とは? 建物には、法定耐用年数があります。 RC47年、重量鉄骨33年、木造22年 などですね。 この、法定耐用年数を超過する融資を受けると、信用毀損を起こすとよく言われます。 ...

2020/5/26

所得税の還付に不動産を利用した減価償却が有効な理由

減価償却というのは、通常課税の繰り延べです。 このため、通常であれば、減価償却費は通算した収支に影響を与えません。 それは正しいのですが、一点例外があります。 それは、高額所得者が所得税の節税目的で不動産を保有するケースです。 保有時と売却時の税率が一定なら、減価償却は行って来い 減価償却は魔法の経費などと言われたりもしますが、魔法でも何でもありません。 結局の所税金を払うタイミングを調整しているに過ぎないのです。 これは、実際に収支計算を見てみるのが一番わかり易いので、見てみましょう。 イメージとしては ...

2020/5/26

不動産投資での、消費税還付の6つのデメリットを理解する

不動産投資家の皆さんは、消費税還付に対して積極的です。 私自身も消費税還付は受けていますが、資金的なメリットがある 一方で、無視できないデメリットがあることも事実です。 メリットとデメリットを把握した上で行いたいですね。 消費税還付の基本はこのページをご参照ください。 また、→「消費税還付のメリットは無い!?結局得なのか損なのか?」では、 消費税還付を最終的な手残りの観点から考えています。 こちらもご参照ください。 和田晃輔税理士事務所消費税還付のメリットは無い!?結局得なのか損なのか?https://w ...

2020/5/26

不動産を用いた相続税の節税対策が否認された事例 なぜ否認されたのか?

収益用不動産を購入して、相続税の節税をするというのは、以前から かなり広く行われてきました。 近年では、不動産会社の販売実績を見ると、相続対策となっているもの も非常に多いですし、地方で建設されまくっているアパートも、営業 トークとしては相続税対策のようですね。 かくもポピュラーな相続税節税が、最近否認された事例が出ました。 (現時点では国税不服審判所の裁決ですので、今後の裁判で覆る可能性はあります) 今後の参考になりますので、見てみたいと思います。 なぜ不動産で相続税対策になるのか なぜ、不動産を購入す ...

2020/5/26

個人の不動産オーナーは個人事業税に要注意!

法人では事業税というものがあります。 法人の本店のある地方自治体に納める税金ですが、 個人でも事業税というのは実はあります。 この事業税は事前のシミュレーションなどでも漏れがち ですので、注意が必要です。 個人事業税とは? 個人事業税は、地方税となり、都道府県に納める税金です。 地方税というと、住民税を連想される方のほうが多いかもしれません。 もちろん、不動産投資の住民税は、利益の10%を皆さんきっちり支払って おられるかと思います。 毎年6月に納付書が届いて嫌な気分になりますよね。 しかし、不動産の規模 ...

2020/5/26

融資期間は長いほうがいいのか?不動産の本来の儲けとは

不動産投資は儲けるためにするものです。 しかし、この「儲け」という部分が、キャッシュフローに 偏重して理解されている現在の風潮は少し違うとも思います。 不動産投資で儲かっているとはどういう状況をいうのか、 少し考えてみましょう。 不動産投資の儲けとは、実質利回り-借入金金利 ここでズバリ書いてしまいますが、一定の前提を置くと、不動産投資の儲けは、 「物件の実質利回り-借入金金利」 という算式で計算できるでしょう。 実質利回りとは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの支出を 差し引いた、借入金の元利 ...

2020/5/26

団体信用生命保険で不動産が生命保険代わりになるか?

不動産投資におけるセールストークの一つに、 「団信をつければ生命保険代わりとなり、残されたご家族の生活補償になる」 というものがあるでしょう。 これは、本当にそうなるのでしょうか? 場合によってはそうはならないのではないかと考えています。 団信付きで生命保険代わりになる理由 通常、収益用不動産を購入するには借り入れを伴います。 もし仮に、現在のオーナーが死亡した場合、その物件と同時に借入金も 相続することになります。 もちろん、物件も一緒に相続するので、家賃収入は継続することになりますが、 何もわからない ...

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