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2020/5/22

新築物件の超絶メリット 経費がかからない

アパートで築3年の築浅物件と築25年の築古を両方持っています。 利回りは築古のほうが高いのですが、収支の安定性という点では 築浅がダントツです。 なぜなのか考えてみました。 修繕費がかからない 新築・築浅の物件は本当に修繕費がかかりません。 逆に、築古の物件は修繕費が結構かかります。 インターホンが壊れた、溝の蓋が割れた、ポンプが壊れた、 排水管から異臭がする、ベランダの屋根から雨漏りしている、 などなど また、退去修繕も長期間入っていた部屋であれば結構かさみます。 1Rで10年、ユニットバスの不具合修理 ...

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2020/5/22

不動産買いたい病への対処法

不動産投資を初めて勉強を始めると、とにかく物件を買いたくなります。 買いたい気持ちが逸るなかに、業者から 「すごい未公開物件が入りました!フルローン付きです!(金利は4.5%だけどね)」 なんて言われると、もう買ってしまいます。 この初期の買いたい病は、本当に注意が必要です。 買いたい病 本来、不動産投資は事業ですので、しっかりとしたビジョンを基に 進めていくことが王道です。 規模を一気に拡大したいなら地方RCを購入しまくることになるでしょうし、 高利回り中古アパートを運営力で高稼働させ、じっくりと自己資 ...

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2020/5/22

銀行にはどのように行く?紹介か自己開拓か

不動産投資を行うに当たって銀行開拓は欠かせません。 一方で、銀行開拓にはいくつかのルートがあります。 それぞれ特色がありますので、考えてみましょう。 業者の紹介 最も多いのが仲介業者などの不動産会社に銀行も紹介してもらえることでしょう。 これは、非常に大きなメリットがあります。 まず、業者は事前にどんな人にどのような物件で融資が出るのか打診している事が多く、 業者経由で銀行に言った場合は、融資否決となることはそれほど多くありません。 そもそも、融資否決になりそうな人は、紹介しないということです。 銀行は、 ...

2020/11/10

個人でも家族に給与を出せる?青色事業専従者給与とは

給与の支給による所得分散は、法人でよく行われることです。 しかし、個人であっても、一定の要件を満たせば、家族に給与を支給することが可能です。 給与による所得分散は決して法人の専売特許ではありません。 その方法を今回は見ていきましょう。 なお、青色事業専従者給与のデメリットを下記の記事で解説しています。 こちらも併せてご参照ください。 和田晃輔税理士事務所青色事業専従者給与のデメリット 税金と社会保険https://www.wada-taxconsul.com/senjuushakyuyo個人で不動産を保有 ...

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2020/5/22

地方物件の注意点 経費率が高い理由

地方物件を検討する際に要注意なのが、経費率の高さです。 このため、世田谷の低層マンションと、地方の7階建てマンションは、 表面利回りが同じでも、実質利回りは結構差がでます。 地方は表面利回りの高い物件が多いですが、都内の7%と地方の9%では、 都内の7%のほうがキャッシュが残ることもままあることです。 意外な盲点ですので、注意しましょう。 ※以下の記述は、大規模マンションを想定しています。 築古木造などなら異なります。 固定資産税が高い 地方物件は、固定資産税が高いです。 これは、首都圏と比較して相対的に ...

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2020/6/12

なぜ料金を明示しないのか

最近思うことが、ネットで料金を明示していないサービスの使いにくさです。 なぜ料金を明示しないのでしょうか? 料金の明示されていないもの 最近は物件の設備について色々検討していることがあります。 インターネット設備の導入やエントランスオートロックなど なのですが、全てネットで料金を見ることができあません。 様々なメリットの提示や施工事例などが多く乗っているのですが、 結局いくらかかるのかがわかりません。 そこは「ご連絡ください」になってしまいます。 連絡後に見積もりを取るということですね。 こうなると、ここ ...

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2020/5/22

投資スタンスをどのように決めるか

不動産投資を行う上で、はじめに決めなければならないことが、 物件取得方針、言い換えれば投資スタンスでしょう。 投資スタンスとは? スタンスとは、様々な階層の集合です。 地方なのか都市部か 木造かRCか 新築か中古か 利回り重視か資産価値重視か 中古なら築古か耐用年数の残存があるか 融資はメガバンクか地銀か信金信組か このような各種要素をどのように組み合わせるのか、 これを決めること無しに、物件の取得はできないでしょう。 決めずに物件を探していると、とにかく購入判断がぶれまくります。 築古木造を一旦買おうと ...

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2020/5/22

資産価値を取るのか、利回りを取るのか

不動産投資をするにあたっては、超大雑把に分けて、2つの道があります。 それは、資産価値を重視するのか、利回りを重視するのかです。 資産価値重視の投資 資産価値重視の投資は、主に土地の資産価値に着目して物件を選定します。 土地の資産価値は、積算価格ではなく実勢価格です。 地方では、何の価値も無い土地でも積算が出たりしますので。 都内や一都三県、政令市の好立地などの、土地の価値が高い物件を選んでいきます。 この投資方法のメリットは、何と言っても出口のとりやすさです。 実勢ベースで土地値の出ている物件は、それ以 ...

2020/5/30

DIYでコストカット?それとも機会損失?

自分でDIYして物件をリフォームする話は、いろいろな方が 本を出していて、自分も昔から興味がありました、 今回セルフリフォームと言うにはしょぼいものの、 モニタホンを自分でつけてみました。 インターホンを取り替えてみました 自分の保有する物件の空室募集中なのですが、インターホンがモニター付き ではない一昔前のものだったので、交換することにしました。 本体自体は意外と安く、Amazonで買っても1万円程度なのですが、 取り付けまで業者に依頼すると3万円くらいになりそうなので、 自分で取り付けることにしました ...

2020/5/22

不動産投資で役立つ経営セーフティ共済まとめ

不動産に限らず、節税に有用な手段として経営セーフティ共済(倒産防止共済) の利用があります。 効用的には生命保険と同じものなのですが、生命保険よりもメリットは大きいです。 不動産でも上手く使えば本当に有用ですので、積極的に活用してゆきたいですね。 経営セーフティ共済とは? 概要とメリット (1)       概要 経営セーフティ共済は、日本企業基盤整備機構が運用する共済で、本来の目的は 「取引先の倒産時に、連鎖倒産が起きないよう保険金が出る」というものです。 運用主体は独立行政法人で、中小企業倒産防止共済 ...

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