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2020/5/22

投資スタンスをどのように決めるか

不動産投資を行う上で、はじめに決めなければならないことが、 物件取得方針、言い換えれば投資スタンスでしょう。 投資スタンスとは? スタンスとは、様々な階層の集合です。 地方なのか都市部か 木造かRCか 新築か中古か 利回り重視か資産価値重視か 中古なら築古か耐用年数の残存があるか 融資はメガバンクか地銀か信金信組か このような各種要素をどのように組み合わせるのか、 これを決めること無しに、物件の取得はできないでしょう。 決めずに物件を探していると、とにかく購入判断がぶれまくります。 築古木造を一旦買おうと ...

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2020/5/22

資産価値を取るのか、利回りを取るのか

不動産投資をするにあたっては、超大雑把に分けて、2つの道があります。 それは、資産価値を重視するのか、利回りを重視するのかです。 資産価値重視の投資 資産価値重視の投資は、主に土地の資産価値に着目して物件を選定します。 土地の資産価値は、積算価格ではなく実勢価格です。 地方では、何の価値も無い土地でも積算が出たりしますので。 都内や一都三県、政令市の好立地などの、土地の価値が高い物件を選んでいきます。 この投資方法のメリットは、何と言っても出口のとりやすさです。 実勢ベースで土地値の出ている物件は、それ以 ...

2020/5/30

DIYでコストカット?それとも機会損失?

自分でDIYして物件をリフォームする話は、いろいろな方が 本を出していて、自分も昔から興味がありました、 今回セルフリフォームと言うにはしょぼいものの、 モニタホンを自分でつけてみました。 インターホンを取り替えてみました 自分の保有する物件の空室募集中なのですが、インターホンがモニター付き ではない一昔前のものだったので、交換することにしました。 本体自体は意外と安く、Amazonで買っても1万円程度なのですが、 取り付けまで業者に依頼すると3万円くらいになりそうなので、 自分で取り付けることにしました ...

2020/5/22

不動産投資で役立つ経営セーフティ共済まとめ

不動産に限らず、節税に有用な手段として経営セーフティ共済(倒産防止共済) の利用があります。 効用的には生命保険と同じものなのですが、生命保険よりもメリットは大きいです。 不動産でも上手く使えば本当に有用ですので、積極的に活用してゆきたいですね。 経営セーフティ共済とは? 概要とメリット (1)       概要 経営セーフティ共済は、日本企業基盤整備機構が運用する共済で、本来の目的は 「取引先の倒産時に、連鎖倒産が起きないよう保険金が出る」というものです。 運用主体は独立行政法人で、中小企業倒産防止共済 ...

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2020/5/22

個人は利息が全部経費にならない? 土地等の負債利子の損益通算の特例

個人の不動産収支を計算をする際に、土地の利息が経費にならない部分があるという点が 非常に見過ごされがちです。 このため、今年は赤字だったので所得税が還付だと期待していても、 蓋を開けてみると還付がなかったということや、還付額が大きく減ってしまった ということはよく発生します。 なぜこのようなことになるのでしょうか? 土地等の負債利子の損益通算の特例 通常と借入の利子は、全額経費になります。 しかし、その年の不動産所得(利益)が赤字の場合にのみ、例外が発生するのです。 この場合、借入のうち、土地の取得に対応 ...

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2020/5/22

物件価値の向上 家賃の観点

物件価格を維持するためには、家賃を維持しなければなりません。 収益物件ですので、家賃の下落は物件価格の下落としてダイレクトに 跳ね返ってきます。 私は以下のような施策をおこなっています。 家具付き・家電付き 家具付き・家電付きは、特に単身者向け物件で非常に喜ばれます。 といっても、それほど高価なものを設置しているわけではなく、 Amazonで合計2.5万円程度で、カーテン、ラグ、コーヒーテーブル、チェアベッドを 注文しているだけです。 これを空室に設置すると、かなり決まりが早くなる印象があります。 家賃も ...

2020/5/26

デッドクロスはどのようなケースで問題となるのか

不動産投資をする上で、デッドクロスが大きな問題点であることは事実です。 黒字倒産の恐れがあるというのもその通りですね。 しかし、世の中それが煽られすぎているとも感じます。 デッドクロスはキャッシュフロー上の概念 デッドクロスは賃貸経営上の重要なリスクです。 しかしながら、そこだけに着目してしまうのも不動産投資としてアンバランスです。 デッドクロスとは、結局のところ、毎年のキャッシュフローでその年の税金を 支払えない事態につきます。 これは、あくまでキャッシュフローがマイナスであるだけです。 キャッシュフロ ...

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2020/5/22

不動産による所得圧縮 注意が必要な点

高額所得者に有効な不動産を用いた所得圧縮ですが、 導入時に注意が必要な点が多いです。 実際に望んだ成果とならないことを防ぐためにも、注意点を挙げておきます。 物件の流動性の確保 資産価値の観点 減価償却目的の物件は、とにかく短期間で減価償却を取ることが目的となります。 このため、減価償却が終わった後は、急激なデットクロスに見舞われます。 おそらく、税金支払後のキャッシュフローは多くの場合でマイナスになるでしょう。 よって、減価償却を取り終わった物件は早期に売却することが必要担ってきます。 このとき、物件を ...

2020/5/26

不動産による所得圧縮 その効果とは?

所得の多い方は、不動産を保有し、減価償却で所得を圧縮しましょうという 提案を受けることも多いのではないでしょうか。 この提案は具体的にどのような意味があるのか、考えてみましょう、 高額所得者が物件を購入するとどうなる? 給与の高い方が減価償却物件を取得するとどのような結果になるのか。 シミュレーションで確認してみましょう。 当初4年は年収2,000万円、それ以降1,000万円の高額所得者が、築25年の木造アパートを 1億円利回り9%で取得し、建物割合を70%とした。10年後に8千万円で売却。 借入は金利2 ...

2020/5/26

毎月のキャッシュフローが実は儲けではないケース

借入金の元金返済は実な不動産投資においては儲けであると以前記載しました。 では、毎月のキャッシュフローは確実な儲けといえるのでしょうか。 実は手元に残る現金と言っても、儲けとはいえない場合があります。 この点を考えてみたいと思います。 キャッシュフローは儲けではない? 毎月キャッシュフローが出ているんだから、自分は不動産投資に成功していると おっしゃる方は多いですね。 有名投資家の紹介文にも、「年間CF1億円!!」などの煽り文句がついていたりします。 では、毎月のキャッシュフローがあれば、もう勝ちは決まっ ...

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