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2020/5/26

不動産投資での納税の重要性 節税のデメリットに注意しましょう

税理士としてお客様と接していて思うのは、納税に対する非常に強い抵抗感です。 これは、私自身よく理解できることです。 自分が汗水たらして稼ぎ出した金を、国に取られてしまうという感覚はよくわかります。 納税をしたくないあまりに、経費を多額に計上し、利益圧縮をやりたがる方は多いです。 それは、それは本当にあなたにとって良いことなのでしょうか? 今回は、納税について考えてみましょう。 辛い納税、強い痛税感 納税は本当につらいことです。何も感じず納税できる人は おそらくいないでしょう。 特に所得税は実にえぐいですね ...

2020/5/26

資産価値を重視した投資スタイル

不動産投資においては、表面利回りは非常に重要な指標です。 しかし、それに劣らず重要な点が資産価値です。   資産価値を重視する投資というのもありえるのですが どのような点で資産価値重視の投資が優れているのか見てみましょう 資産価値とはなにか 資産価値とは、つまり土地の価格のことです。 土地がどの程度の坪単価で取引されているのか、 正確に知ることは困難ですが、ある程度類推することは可能です。 特に、路線価ではなく、実勢価格ベースの土地値に注意しましょう。 というのも、特に地方においては、路線価ベー ...

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2020/5/22

債務超過をどう考えるか

債務超過を気にされている方も多いのではないでしょうか? ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因が、まさに債務超過になっているからです。 今回は債務超過とは何か、債務超過に陥らないためにはどうしたら良いのか 考えてみましょう。 「銀行から見て債務超過になっている」状態が問題 債務超過で気にしなければならないのは、実際にバランスシートが 債務超過になっているということではありません。 銀行目線で見たときに、実質的な債務超過になっているかという観点が重要です ...

2020/5/26

不動産投資は、物件の売却金額が重要

不動産を購入する場合、みなさんは利回りに着目していると思います。 もちろん、投資なのですから、毎年いくら儲かるかという利回りは 非常に重要な指標です。 しかし、売却時に「いくらで売れるのか?」という視点は、利回りと 負けず劣らず重要なのです。 不動産投資におけるもうけとは? この、借入金の返済による儲けは、非常に見えにくく、あまり着目されません。 どういうことか見てみましょう 例えば、1億円の借入をして、この10年後にそれが8千万円であったとしましょう。 この物件を1億円で売却すればどうなるでしょうか? ...

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2020/6/12

独立前後のモチベーションの変化

私はいま独立しているわけですが、そのモチベーションの あり方は勤務時代から大きく変わったと感じています。 これまでの記事とはいささか風合いが異なりますが、 考えてみました。 勤務中のモチベーション 給料 勤務中は時間に対して給与が支払われます。 これを裏返せば、時間さえ潰せばお金が手に入るということ でもあります。 ああ、今月使いすぎたな、じゃあ来月はちょっと残業するか… というような思考回路ですね。 上司からの期待 上と下の関係は、組織固有のものです。 この上下の関係は、時に非常に煩わしいものです。 し ...

2020/5/26

不動産投資では、経費の支出は慎重に。

不動産投資家の方々を見ていると、税金の支払いを避けたいあまり、 無駄なお金を使いまくる人がたまにいます。 このような行為は、行き過ぎると投資に大きな負の影響をもたらします。 経費は税金分割引購入? 不動産投資家の方々を見ていると、物件を取得してどうも気が大きく なったのか、経費をやたらと使う人がいます。 会議費、交際費 家具、電子機器 自動車、旅行 この用途で支出を始めるのです。 なぜ急に使い始めるのか。 その理由を伺うと、ほぼ決まって「税金分安くなるでしょ?」 と言われます。 確かに、経費は税金の発生を ...

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2020/5/22

1物4価?土地の評価方法の違いを理解する

土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。 しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、 実にわかりにくいです。 このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。 実勢価格(時価) 実勢価格が、土地の時価です。 つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。 実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因 により値段が返送します。 地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が 関係してきます。 このため、では自分の土地はいく ...

2020/5/26

隠れ債務超過?不動産投資におけるバランスシートの見方

ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因は十中八九、バランスシート(貸借対照表)が債務超過に なっているからです。 債務超過になれば、銀行は通常融資をしてくれません。 ですので、債務超過には気をつけなければならないのですが、実は バランスシートの見方は2つあるのです。 この点を注意しないと、債務超過になっているのに、気づかないという 恐れもあります。 今回はその点を考えてみましょう。 1つのバランスシートに2つの見方 皆さんも、バランスシートをお持ちだと ...

2020/5/26

土地建物が分かれていない場合~土地建物の金額の決め方③

売主が個人である場合、通常は売買契約書に土地と建物の金額が個別に 記載されることはありません。 このように売買契約書に金額の記載がない場合、何らかの方法で売買金額を 土地と建物に按分しなければなりません。 按分方法としては、次の3つが代表的です。 不動産鑑定評価書による按分 路線価・公示価格により土地を算出し、差額を建物とする方法 反対に、建物価格を算出し、差額を土地とする方法 固定資産税評価額による按分 それぞれ検討してみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考える 第1回:不動産の土地建物の金額を考えて ...

2020/5/26

売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方②

土地建物の按分は、売買契約書の記載がある場合はそれに よって計算することが大前提です。 しかし、実は売買契約書が否認されたケースもあります。 非常に珍しいケースですので見てみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合~土地建物の金額の決め方③ 判決要旨 Aさんは個人Bさんより土 ...

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