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2020/5/22

不動産投資は事業です。

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか? 金を出した後は、金利 ...

2020/5/26

不動産の取得時に必要な税金や経費を整理する

不動産を取得すると、様々な出費がでます。 きちんと理解して、事前に備えておきましょう。 部件取得時に必要な税金 (1) 登録免許税 登録免許税は、土地や建物を取得して、所有権移転登記や抵当権設定登記を行った際に 課される税金です。 登録免許税は、所有権移転登記は物件の固定資産税評価額を基準に、抵当権設定登記は 設定される抵当権の金額が基準になります。 税率は以下のようになります。 例えば、固定資産税評価額が土地:1億円、建物:5千万円、借入2億円とすると、 1億円×1.5%+5千万円×2%+2億円×0.4 ...

2020/5/26

不動産投資は会社にバレる?原因と対策

不動産投資を行う投資家の中には、不動産を保有していることが職場に バレることを恐れている方々がいます。 不動産投資は会社にバレるのでしょうか? バレるとしたら、どのようにバレるのでしょうか? 職場にバレる2つの経路 住民税と商業謄本 住民税の通知 お勤めの方は、自分で住民税を納税されていないでしょう。 住民税は、会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。 このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。 この通知に基づいて会社は天引きをするのですね。 この天引き額で ...

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2020/5/22

不動産投資で法人設立 デメリットはないの?

不動産投資を法人で行うことは、非常にメリットの多いことです。 一方、デメリットは多くはないのですが、あります。 今回はこの点を考えてみましょう。 赤字でも税金がかかる 個人が赤字であった場合、税金は発生しません。正確にはあることにはあるのですが、 数千円以下ですので、あまり意識するものではありません。 一方、法人は赤字でも必ず税金が発生します。法人住民税の均等割です。 これが1年間で7万円必ず生じます。(その期が1年に満たない場合は月割します) 7万円は以外に大きな金額ですので、この点は注意が必要です。 ...

2020/5/26

不動産投資では法人をいつ設立すべきか タイミング判断

不動産投資を法人で行う場合、どのようなタイミングで法人を設立するかを悩まれている 方も多くいらっしゃいます。 この際、税金に法人設立の判断を引きずられすぎるとよくありません。 いつ法人を設立するのか、この点について考えてみましょう。 よく言われること:税率の観点 よく言われるのが、個人と法人の税率からタイミングを決定する観点です。 個人と法人の税率は以下のようになっています。 このため、概ね給与年収1,000万円程度になってくると、法人の税率のほうが低いので、 法人で購入する。 一方、給与年収が500万円 ...

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2020/5/22

物件は必ず見に行きましょう

物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。 このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、 ほんとうに危険です。 百聞は一見にしかず 物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。 まずは机上調査ですね。 レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、 周囲の賃貸需要はどうだろうか… また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も 粗々ですが見ることができます。 ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る 事ができます。 ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません ...

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2020/5/22

収益物件の評価方法 様々な値段の付け方

普段物件を探す際には、基本的には利回りに着目して物件を探していると思います。 しかし、利回りが高いからといって飛びつくことは危険です。 物件の評価方法、つまり金額の付け方は幾つか方法があります。 それぞれの評価方法を理解し、誰がどのように見ているのか理解しておきましょう。 そうでなければ、自分は価値はあると思ったのに、実は評価の低い物件を買ってしまう ということも起こりえます。 特に、銀行の評価方法と大きなズレが生じてしまうと、そのズレは取り返しのつかない 自体になりかねませんので、一層の注意が必要です。 ...

2020/5/26

不動産投資での納税の重要性 節税のデメリットに注意しましょう

税理士としてお客様と接していて思うのは、納税に対する非常に強い抵抗感です。 これは、私自身よく理解できることです。 自分が汗水たらして稼ぎ出した金を、国に取られてしまうという感覚はよくわかります。 納税をしたくないあまりに、経費を多額に計上し、利益圧縮をやりたがる方は多いです。 それは、それは本当にあなたにとって良いことなのでしょうか? 今回は、納税について考えてみましょう。 辛い納税、強い痛税感 納税は本当につらいことです。何も感じず納税できる人は おそらくいないでしょう。 特に所得税は実にえぐいですね ...

2020/5/26

資産価値を重視した投資スタイル

不動産投資においては、表面利回りは非常に重要な指標です。 しかし、それに劣らず重要な点が資産価値です。   資産価値を重視する投資というのもありえるのですが どのような点で資産価値重視の投資が優れているのか見てみましょう 資産価値とはなにか 資産価値とは、つまり土地の価格のことです。 土地がどの程度の坪単価で取引されているのか、 正確に知ることは困難ですが、ある程度類推することは可能です。 特に、路線価ではなく、実勢価格ベースの土地値に注意しましょう。 というのも、特に地方においては、路線価ベー ...

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2020/5/22

債務超過をどう考えるか

債務超過を気にされている方も多いのではないでしょうか? ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因が、まさに債務超過になっているからです。 今回は債務超過とは何か、債務超過に陥らないためにはどうしたら良いのか 考えてみましょう。 「銀行から見て債務超過になっている」状態が問題 債務超過で気にしなければならないのは、実際にバランスシートが 債務超過になっているということではありません。 銀行目線で見たときに、実質的な債務超過になっているかという観点が重要です ...

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