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法人では事業税というものがあります。 法人の本店のある地方自治体に納める税金ですが、 個人でも事業税というのは実はあります。 この事業税は事前のシミュレーションなどでも漏れがち ですので、注意が必要です。 個人事業税とは？ 個人事業税は、地方税となり、都道府県に納める税金です。 地方税というと、住民税を連想される方のほうが多いかもしれません。 もちろん、不動産投資の住民税は、利益の10％を皆さんきっちり支払って おられるかと思います。 毎年６月に納付書が届いて嫌な気分になりますよね。 しかし、不動産の規模 ...

不動産投資は儲けるためにするものです。 しかし、この「儲け」という部分が、キャッシュフローに 偏重して理解されている現在の風潮は少し違うとも思います。 不動産投資で儲かっているとはどういう状況をいうのか、 少し考えてみましょう。 不動産投資の儲けとは、実質利回り－借入金金利 ここでズバリ書いてしまいますが、一定の前提を置くと、不動産投資の儲けは、 「物件の実質利回り－借入金金利」 という算式で計算できるでしょう。 実質利回りとは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの支出を 差し引いた、借入金の元利 ...

不動産投資におけるセールストークの一つに、 「団信をつければ生命保険代わりとなり、残されたご家族の生活補償になる」 というものがあるでしょう。 これは、本当にそうなるのでしょうか？ 場合によってはそうはならないのではないかと考えています。 団信付きで生命保険代わりになる理由 通常、収益用不動産を購入するには借り入れを伴います。 もし仮に、現在のオーナーが死亡した場合、その物件と同時に借入金も 相続することになります。 もちろん、物件も一緒に相続するので、家賃収入は継続することになりますが、 何もわからない ...

最近、一棟物物件に対する融資が伸びなくなってきており、 その結果、ロットの比較的小さい区分マンションがよく売れているようです。 しかし、個人的には現状の区分マンション投資にはかなり懐疑的です。 税理士にも営業電話　投資用区分マンション業者との業務提携？ 先日、事務所に電話があり、どうも投資用区分マンション業者のようでした。 税理士のような自営業は区分マンションの提携ローンが厳しいので、なぜ 電話してきたのか不思議でしたが、話を聞いてみると、どうも税理士と提携して、 顧客に区分マンションを販売したいとのこと ...

最近は海外で不動産を購入する人を見かけることがあります。 アメリカが多く、ハワイやカリフォルニアをよく聞きますね。 最近ですとテキサスでの不動産投資がテレビで取り上げられるなど、 注目が高まっているようです。 ただ、純投資目的の方はかなり少なく、節税目的で購入しているパターンが 大半のようです。 確かに海外不動産は税制の歪みをついた非常に有効な節税手段 であることは確かなのですが、一方で大きなリスクがある のではないかと個人的に考えています。 その点を理解した上で取り組むようにしましょう。 なぜ海外不動産 ...

銀行と話していると、すでに保有している物件が重荷になって、追加で融資できない というような話をよく聞きます。 それには色々な意味が含まれているのですが、主として、2種類の考え方があるようです。 それは、バランスシートの毀損と、キャッシュフローの毀損の2種類です。 バランスシートの毀損 まずはバランスシートの毀損です。 持っている資産を銀行基準で評価し直し、それと借入金額を比較します。 その上で、借入金額が資産額よりも大きければ債務超過であるというわけです。 この債務超過の定義は多くの方がご存知だと思います ...

不動産投資において、法人を設立するなら、目的を最初に固めましょう。 資産形成なのか、節税なのか。 不動産投資においては、法人を設立し、その法人で物件を保有するということが よく行われます。 しかし、大地主もサラリーマン投資家も同じように法人を設立するのですが、 その法人の使い方は両者で大きく異なります。 この部分を混同している人が多いので、整理しておきましょう。 法人を節税のために設立する場合 書店を除くと、多くの本で「法人で不動産投資をしましょう」という記載がありますが、 その大半で書いてあるのが、「節 ...

高額所得者の方が、築古の物件を購入し、減価償却で 所得税の節税をしようとするケースは多いです。 数千万円の築古木造を取得しても、実は節税には殆ど役立たない というケースは大変多いのです。 なぜそうなるのでしょうか？ 節税目的物件で陥りがちなパターン 節税目的といえば、築古の木造アパートが王道ですね。 建物を４年で償却可能で、かつロットも小さく、出口を取りやすい。 ここで多くの人が考えるのが、「土地値がどうか？」という点でしょう。 なにしろ、耐用年数超えの物件は銀行の融資がつきづらいので、 償却を取り終わっ ...

最近不動産会社のセミナーなどを見ていると、純資産を増加 させる投資方法に着目するものが増えてきた気がします。 純資産を増加させる投資は、たしかに有効な方法なのですが、 一方で、それがキャッシュフローの出ない物件を買わせる 口実になっていないかが気になっています。 純資産重視の投資とは？ 純資産重視の投資とは、財務諸表上の純資産の拡大を企図する投資方法です。 いかにフルローンで物件を購入し、表面利回りが低く、キャッシュフローが 出なかったとしても、その間の元金返済が進む限り、物件に貯金している ようなもので ...

シェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ が、賃料の送金停止を発表し大騒ぎになりました。 この騒ぎから思うことは、結局のところ一般の住居賃貸に 投資家はまず専念すべきなのではないかということです。 スマートデイズ事件の根幹 スマートデイズの収益構造や銀行との癒着などは様々な記事 がありますので、割愛します。 しかし、このスマートデイズがサブリースの保証賃料支払を停止した ことが、なぜオーナーの破産に直結してしまうのでしょうか？ 本来、サブリーズが停止されたとしても、すぐにその契約を解約し、 ...