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2020/5/22

滞納は不動産運営の巨大な難敵

不動産を運営する上で、一番きらいなものは、滞納ですね。 小粒でも、経営に与えるダメージは大きなものがあります。 キャッシュフローが入ってこない、追い出しもできない 当然ですが、滞納されると家賃収入が入ってきません。当たり前ですね。 一方で、不動産経営のコストはほとんど固定費(借入返済、管理費)ですので、 手残りキャッシュは滞納分まるまる減少することになるのです。 滞納があった月のキャッシュフローは、小さなアパートだと本当に寂しい ものになってしまいます。 また、滞納したからと言ってすぐに部屋から追い出すわ ...

2020/5/26

売却による資金の加速度的増加 複利効果の利用

不動産を保有する場合、長期保有がいいのか売却が良いのか。 好みの分かれる問題ではありますが、キャッシュ効率の観点で 見てみましょう。 不動産の儲けは純資産 であれば売却しても持っていても同じはず 不動産の本来の儲けは、キャッシュフローではなく純資産です。 このため、元金返済を行っている限り、純資産は拡大し続けるはずです。 売却は、あくまでこの拡大した純資産を現金化するプロセスに過ぎません。 ということは?売却しようが、持っていようが、儲けとしては同じはずです。 純資産として、含み益の形で保有しているか、あ ...

2020/5/26

不動産投資の出口をどのように考えるか

不動産投資は不動産を購入したときからスタートです。 その後購入した不動産を運営して行くことになるのですが、 最後はどうなるのでしょうか? この出口を意外と意識していない方が多い気がします。 不動産投資の出口 不動産投資の出口として考えられる方法は、以下の4つくらいしか考えられません。 ①保有し続け、最後は建て替え ずっと保有し続け、債務返済後も保有し、建物の耐久度が事業に耐えられなくなった タイミングで取り壊し、新築物件を建設してまた運営していく。 このような、同じ土地の上で建物のサイクルを回していく考え ...

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2020/5/22

不動産投資を本で勉強する限界 一番重要なことが書いてない

不動産投資に関しては、本当にたくさんの本があります。 理論的なものは少数で、他は正直大家さんの武勇伝ですね。 自分は何年で何棟買えたというような購入系武勇伝が多い気もします。 これらの本は有用でもありますが、あまり真剣に受け取るとよくありません。 個人属性や投資方法が分からない 様々な投資本を私も呼んできましたが、殆どの本で最も重要な 前提が記載されていません。 それは、著者の属性と投資スキームです。 まず属性ですが、正直これ次第で融資はかなり変わります。 本業の収入はどのくらいか、資産をどの程度持ってい ...

2020/5/22

戸建て投資でどう収益をあげるか

最近戸建て投資が注目されているように感じます。 確かに様々なメリットがありそうですが、 個人的に解決できない問題を感じてもいます。 戸建て投資のメリット 私自身戸建て投資をしているわけではないので、以下のメリットは 様々な書籍などに基づき考えたメリットです。 ①投資総額が低い 郊外だと、数百万円で買えたりしますよね。 是非はさておき、ローンなしで購入もできる範囲です。 戸建てを現金購入→共同担保にしてアパート購入というのもよく聞く話です。 現金は担保になりませんが、土地は担保になるということですね。 ②高 ...

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2020/5/22

法人の経費計上は慎重に 不動産投資は気軽に節税できません

巷にあふれる書籍では、法人のメリットとして節税メリットが挙げられる ことが非常に多いです。 それ自体は間違いではありませんが、不動産投資で節税メリットを享受 することには、非常に重要な前提条件があります。 それを無視して節税にいそしむと、本来望んだ物と全く異なる結果を 得ることにもなりません。 法人のメリットは節税? 法人設立のメリットは節税とよく言われます。 それは、たしかにその通りなのです。 法人の方が、個人よりも税金面で様々なメリットを持っていることは 間違いありません。 ただ、法人を設立した目的を ...

2020/5/22

不動産投資でも開業費は要チェックです

不動産を個人で購入することもあるでしょう。 その場合、物件を購入する前に買った書籍やセミナー代、交通費などは 経費にならないのでしょうか? これは、開業費に該当する可能性が高いです。 個人事業者の開業費とは? 所得税法施行令第7条 開業費(不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用をいう。) 定義はこれだけですね。 つまり、 ①事業を開始するまでの間の支出で、 ②開業準備のため特別に支出したもの であれば、開業前の支出でも開業費にできるのですね。 ...

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2020/5/22

法人登記前の支出もしっかり集計 法人の創立費や費用として計上しましょう

法人が登記する前に生じた支出は経費になるのでしょうか? 登記前なので、法人としては影も形もありません。 しかし、一定の要件を満たせば、結構様々な支出を経費にできますので、 意識して領収書は揃えておきましょう。 ここでは、主に法人設立時に使われる創立費と開業費を解説します。 法人の創立費と開業費の定義 まずは、創立費と開業費の定義を確認してみましょう。 先ずは企業会計基準における定義から。 企業会計基準委員会 実務対応報告第19号 繰延資産の会計処理に関する当面の取扱い 3.会計処理(3)創立費 創立費とは ...

2020/5/22

イールドギャップを整理する 使い道に注意が必要です

不動産投資をしていると、イールドギャップという言葉を聞くことが多いです。 しかし、その定義には若干ブレを感じることもあるため、この際整理してみます。 そもそもイールドギャップって何? そもそも、イールドギャップとは何でしょうか? イールドギャップは、利回りの差を意味します。 不動産の中には、様々な投資対象があります。 地方か首都圏か、RCか木造か、新築か中古か。 このような様々な要素を比較するためには、統一した指標が必要ですよね。 このため、イールドギャップがこの投資優劣を判定するための指標として よく使 ...

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2020/5/22

500万円の融資のために走り回った思い出 不動産は本当に恵まれている

私は今は不動産専門税理士として仕事をしていますが、 かつては様々な業種を経験してきました。 お客様の融資のお手伝いをすることも多かったのですが、 苦労することも多かったです。 何と言っても、担保がない場合の融資の難しさは並ではありません。 担保無しで融資を受ける困難さ とある建設会社の孫受けの下請けのような会社でした。 数年前までは順調に利益が出てもいましたが、直近では赤字続き。 立て直しのためにも資金が必要なのですが、日々の資金繰りが精一杯で、 事業立て直しのための資金余力がありませんでした。 あと50 ...

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