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2020/5/26

不動産投資における儲けとは何か?キャッシュフローと元金返済

不動産投資は不動産から儲けを得ようとして行うと思います。 しかし、不動産からの儲けとは何なのでしょうか? 毎月のキャッシュフローだけでしょうか? 今回はこの点を考えてみましょう。 キャシュフローによる収入 まずは何と言っても毎月のキャッシュフローですね。 月々通帳に入ってきたお金から、固定資産税や所得/法人税を支払い、 その手残りが手元に残ります。 家賃から経費を支払い借入を返済し、税金も支払い、その最後に残った お金はまさに儲けといえるでしょう。 見えやすく、また実際に使えるお金ですので、投資の成果とし ...

2020/5/26

元利均等返済と元金均等返済 どちらが有利?

融資の返済方法には、元利均等返済と、元金均等返済があります。 通常、不動産投資では元利均等返済を選択することが多いのですが、 この2つの方法はどのような点で異なるのでしょうか? 少し整理してみます。 元利均等返済とは? 元利均等返済の特徴は、返済額は毎月一定で、その内訳、つまり元金返済と金利支払いの 内訳が変動するという点です。 返済が進むに従って、元金返済が増加し、金利支払いが減少します。 金利支払いと元金返済の割合と、支払総額は以下の表のようになります。 (借入1億円、金利3%の30年返済) &nbs ...

2020/5/26

不動産投資における頭金の意味

不動産投資では、物件購入時に頭金を求められることもあります。 この場合、頭金にはどのような意義があり、どのような効果を求められているのでしょうか? 今回は頭金を考えてみたいと思います。 頭金って、出しても出さなくても同じじゃないの? 頭金に何の意味があるのか?とお感じの方も多いのではないでしょうか。 これは、非常に的を得た疑問であると思います。 なぜなら、頭金として物件に投入するか、手元現金として保有しておくかは、 本来同じ効果をもたらすはずです。 頭金を入れれば、借入金の返済額が減り、毎月の手取り額が増 ...

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2020/5/22

不動産投資は事業です。

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか? 金を出した後は、金利 ...

2020/5/26

不動産の取得時に必要な税金や経費を整理する

不動産を取得すると、様々な出費がでます。 きちんと理解して、事前に備えておきましょう。 部件取得時に必要な税金 (1) 登録免許税 登録免許税は、土地や建物を取得して、所有権移転登記や抵当権設定登記を行った際に 課される税金です。 登録免許税は、所有権移転登記は物件の固定資産税評価額を基準に、抵当権設定登記は 設定される抵当権の金額が基準になります。 税率は以下のようになります。 例えば、固定資産税評価額が土地:1億円、建物:5千万円、借入2億円とすると、 1億円×1.5%+5千万円×2%+2億円×0.4 ...

2020/5/26

不動産投資は会社にバレる?原因と対策

不動産投資を行う投資家の中には、不動産を保有していることが職場に バレることを恐れている方々がいます。 不動産投資は会社にバレるのでしょうか? バレるとしたら、どのようにバレるのでしょうか? 職場にバレる2つの経路 住民税と商業謄本 住民税の通知 お勤めの方は、自分で住民税を納税されていないでしょう。 住民税は、会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。 このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。 この通知に基づいて会社は天引きをするのですね。 この天引き額で ...

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2020/5/22

不動産投資で法人設立 デメリットはないの?

不動産投資を法人で行うことは、非常にメリットの多いことです。 一方、デメリットは多くはないのですが、あります。 今回はこの点を考えてみましょう。 赤字でも税金がかかる 個人が赤字であった場合、税金は発生しません。正確にはあることにはあるのですが、 数千円以下ですので、あまり意識するものではありません。 一方、法人は赤字でも必ず税金が発生します。法人住民税の均等割です。 これが1年間で7万円必ず生じます。(その期が1年に満たない場合は月割します) 7万円は以外に大きな金額ですので、この点は注意が必要です。 ...

2020/5/26

不動産投資では法人をいつ設立すべきか タイミング判断

不動産投資を法人で行う場合、どのようなタイミングで法人を設立するかを悩まれている 方も多くいらっしゃいます。 この際、税金に法人設立の判断を引きずられすぎるとよくありません。 いつ法人を設立するのか、この点について考えてみましょう。 よく言われること:税率の観点 よく言われるのが、個人と法人の税率からタイミングを決定する観点です。 個人と法人の税率は以下のようになっています。 このため、概ね給与年収1,000万円程度になってくると、法人の税率のほうが低いので、 法人で購入する。 一方、給与年収が500万円 ...

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2020/5/22

物件は必ず見に行きましょう

物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。 このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、 ほんとうに危険です。 百聞は一見にしかず 物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。 まずは机上調査ですね。 レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、 周囲の賃貸需要はどうだろうか… また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も 粗々ですが見ることができます。 ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る 事ができます。 ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません ...

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2020/5/22

収益物件の評価方法 様々な値段の付け方

普段物件を探す際には、基本的には利回りに着目して物件を探していると思います。 しかし、利回りが高いからといって飛びつくことは危険です。 物件の評価方法、つまり金額の付け方は幾つか方法があります。 それぞれの評価方法を理解し、誰がどのように見ているのか理解しておきましょう。 そうでなければ、自分は価値はあると思ったのに、実は評価の低い物件を買ってしまう ということも起こりえます。 特に、銀行の評価方法と大きなズレが生じてしまうと、そのズレは取り返しのつかない 自体になりかねませんので、一層の注意が必要です。 ...

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