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2020/5/22

空室リスクはサブリースをしても消えない

物件にサブリースがついていることで、空室リスクが無い と豪語する人がいます。 業者の営業トークならまだしも、オーナー自身が信じている ケースも有ります。 サブリースで空室リスクをゼロにすることはできないのです。 サブリース契約における空室リスク サブリースで空室リスクから解放されましょう!!というと、色々な サブリース会社の営業文句ですね。 サブリースをすると、たしかに空室の有無に係わらず一定の保証賃料 が入金されます。 これをもって、空室リスクが無いというわけなのですが、それは 果たして本当でしょうか? ...

2020/5/22

消費税還付とビットコインの関係

不動産投資を行っていく上で、消費税の還付を受けることも 有ると思います。 その際に、ビットコインの取引がどのように影響するか 考えてみました。   ビットコインの消費税法上の取扱い ビットコインの所得税法上の取扱いが公開され、ちょっとした話題になりました。 今回は消費税法上の取扱いを考えてみたいところです。 これが、消費税の還付を受ける際にどのように影響するか確認してみましょう。 消費税法上、ビットコインは支払手段に該当します。 支払手段とは、要するに現金のことです。 根拠は以下の消費税法施行令 ...

2020/5/26

キャピタルゲインとインカムゲインと元金返済

投資には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。 キャピタルゲインが「値上がり益」のことですね。 インカムゲインは「保有期間中の現金収入」です。 概ね投資で儲けるためには、キャピタルゲインかインカムゲイン を狙うことになります。 しかし、不動産投資はもう一つの儲けがあるのです。 それは、借入金の元金返済です。 不動産投資の収益構造 不動産投資において、収入を得る方法は以下の3つです。 ①毎月のキャッシュフロー ②売却時の値上がり益 ③毎月の借入金の元金返済 ①と②はみなさんイメージし易いと思います。 ...

2020/5/22

ふるさと納税の些細だが重要な問題点

最近過熱気味でニュースにも取り上げられるふるさと納税 支払ったお金が戻ってくるだけなので、純粋な節税とは言えませんが、 返礼品が手元に届くので、非常にお得感が強いです。 私も毎年上限までふるさと納税していますが、一点だけ不満があるのです。 ふるさと納税の概要 みなさんご存知だとは思いますが、ふるさと納税は、地方自治体に対する一種の寄付です。 それに対するお返しとして返礼品があること、及び、限度内であれば寄付額が2,000円 を除き全額還付されることになります。 このため、結果として返礼品のみが手元に残るこ ...

2020/5/22

不動産投資で経費の計上は慎重にしましょう

よく税理士の本を読んでいると、修繕費などをいかに資産にではなく経費にするか 熱心に書いて有ることが多いです。 確かに、資産にするより経費にしたほうが、その年の納税上は有利です。 しかし、将来の売却まで見据えないと、通してみれば税負担は逆に多くなってしまう 可能性もあります。 若干細かすぎる論点な気もしますが、考えてみましょう。 経費にするか、資産にするか 不動産投資をしていく上で、会計処理方法が複数存在する項目があります。 それが、資産を購入した時です。 資産を購入した場合、その購入代金を一括してその年の ...

2020/5/30

法定耐用年数に関する勘違い

不動産賃貸上、減価償却費は非常に重要なテーマです。 しかしながら、減価償却に関しては、法定耐用年数について結構根本的な ところで誤解が広がっているとも感じます。 今回はその点を考えてみます。 この点は、以下の記事でさらに深掘りしています。 減価償却の法定耐用年数 減価償却の法定耐用年数とは、保有した物件に関する減価償却を、 何年間で行うかという基準です。 建物であれば、構造により下記のように定められています。 SRC、RC造:47年 れんが、石、ブロック造:38年 鉄骨造:34~19年 木造:22年 木造 ...

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2020/5/22

利回り星人の末路

不動産の表面利回りは不動産選択上非常に重要です。 当たり前ですよね。投資である以上、どのようにリターンが あるかわからなければ目も当てられません。 しかしながら、利回りに目がくらんで失敗している人も 非常に多いです。 利回りだけを声高に要求する人を利回り星人などと揶揄したり する人もいますが、揶揄されてしまうのも一理あります。 気をつけなければなりません。 利回り偏重により何が生じるか 投資利回りを過剰に重視することによって、以下のような投資パターンが 発生しているように思えます。 ①とんでもない地方で物 ...

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2020/5/22

不動産投資戦略の立案方法

不動産投資は戦略が重要であるとはよく言われるところです。 自分はどのような物件を買うべきか。 どのような銀行から融資を受けるべきか。 悩みは尽きないですね。 しかし、個人的に不動産投資の戦略立案は結構簡単なのでは? と考えています。 というか、それほど難しく考えるものでもないでしょう。 はじめに融資ありき 取りうる戦略は、銀行次第 まず検討すべきは、自分がどのような銀行からどの程度の 融資を受けられるかということです。 不動産投資は1に融資2に融資、3、4がなくて5に融資です。 大型RCを連続取得したいと ...

2020/5/22

シェアハウスや民泊など、手を出して本当に大丈夫ですか?

最近は、普通の居住用物件の利回りが下がってしまったため、やや飛び道具的な 案件をよく見ます。 簡易宿泊所、シェアハウス、マンスリー専用マンション、民泊専用マンション… 共通する点は、利回りが概ね高い(8~9%とか)ということと、あとは運営会社 がセットになっているということでしょうか。 普通は特殊なスキルが要求されるのですが、全てを物件とセットの業者が代行するので、 オーナーは何の手間もありません。というのが謳い文句です。 だいたい、サブリース契約と一緒になっているようにも思います。 一見美味しいようにも ...

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2020/5/22

不動産投資は事業。自分だけが儲けることはできない。

不動産投資をするのは、儲けるためです。 しかし、自分だけが儲けることはできません。 他者の儲けも確保しなければ、不動産投資はままならないのです。 不動産投資は事業 不動産投資は事業です。 この点は強調してもしすぎることはありません。 というのも、この点を認識できていない人が非常に多いのです。 この点が最も大きな関係を持つのが、「業者との付き合い方」です。 あなたは、自分をカスタマー・消費者であると思っていませんか? 消費者ではありません。事業主体なのです。 不動産投資家と業者の関係は、B to C ではあ ...

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