不動産の数字を理解する

2020/5/26

売却による資金の加速度的増加 複利効果の利用

不動産を保有する場合、長期保有がいいのか売却が良いのか。 好みの分かれる問題ではありますが、キャッシュ効率の観点で 見てみましょう。 不動産の儲けは純資産 であれば売却しても持っていても同じはず 不動産の本来の儲けは、キャッシュフローではなく純資産です。 このため、元金返済を行っている限り、純資産は拡大し続けるはずです。 売却は、あくまでこの拡大した純資産を現金化するプロセスに過ぎません。 ということは?売却しようが、持っていようが、儲けとしては同じはずです。 純資産として、含み益の形で保有しているか、あ ...

2020/5/26

不動産投資の出口をどのように考えるか

不動産投資は不動産を購入したときからスタートです。 その後購入した不動産を運営して行くことになるのですが、 最後はどうなるのでしょうか? この出口を意外と意識していない方が多い気がします。 不動産投資の出口 不動産投資の出口として考えられる方法は、以下の4つくらいしか考えられません。 ①保有し続け、最後は建て替え ずっと保有し続け、債務返済後も保有し、建物の耐久度が事業に耐えられなくなった タイミングで取り壊し、新築物件を建設してまた運営していく。 このような、同じ土地の上で建物のサイクルを回していく考え ...

2020/5/22

戸建て投資でどう収益をあげるか

最近戸建て投資が注目されているように感じます。 確かに様々なメリットがありそうですが、 個人的に解決できない問題を感じてもいます。 戸建て投資のメリット 私自身戸建て投資をしているわけではないので、以下のメリットは 様々な書籍などに基づき考えたメリットです。 ①投資総額が低い 郊外だと、数百万円で買えたりしますよね。 是非はさておき、ローンなしで購入もできる範囲です。 戸建てを現金購入→共同担保にしてアパート購入というのもよく聞く話です。 現金は担保になりませんが、土地は担保になるということですね。 ②高 ...

2020/5/22

イールドギャップを整理する 使い道に注意が必要です

不動産投資をしていると、イールドギャップという言葉を聞くことが多いです。 しかし、その定義には若干ブレを感じることもあるため、この際整理してみます。 そもそもイールドギャップって何? そもそも、イールドギャップとは何でしょうか? イールドギャップは、利回りの差を意味します。 不動産の中には、様々な投資対象があります。 地方か首都圏か、RCか木造か、新築か中古か。 このような様々な要素を比較するためには、統一した指標が必要ですよね。 このため、イールドギャップがこの投資優劣を判定するための指標として よく使 ...

2020/5/26

不動産購入のタイミングはいつか?値下がりしてから?

不動産に限らず、投資をする者にとっての一大論点は、次の一点ではないでしょうか。 つまり、今買うのか、それとも今は様子見で、安くなってから買うのか、ということです。 キャピタルゲイン狙いの投資とインカムゲイン狙いの投資 あらゆる投資の根本原理は、安く買って高く売ることです。 株式、債券、FX、各種先物、不動産から、金、ワイン、骨董品まで、投資とは 売却益を上げるために行うのです。 (Jリートや投資信託もこれら投資対象を目的とするものです) 根本的に、キャピタルゲインを目標にすることが投資の醍醐味といえます。 ...

2020/5/22

不動産を長期保有する難しさ 税金と修繕

不動産を長期保有を前提にしている投資家は多いと思います。 ローンを30年で組んだとしても、その期間くらいは持ち切る考えです。 その考え方自体はありですが、しかし、いくつか障害があるのも事実です。 不動産の長期保有 不動産を保有する期間には様々な考え方があります。 即転売する考え方から、物件をローン期間程度は保有する考え方もあります。 現在は20年程度はローンを組むことが標準ですので、20年程度は物件を 保有するということになるでしょう。 もちろん、何もしなくてもお金が振り込まれる不労所得として捉えている ...

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2020/5/22

賃貸経営上の重大コスト 原状回復費

不動産賃貸経営を行っていく上で、居室の原状回復費は見えづらいですが、 かなり大きな支出になるものです。 その適切な理解無くして、賃貸経営はできません。 原状回復費を無視したシュミレーションは多い 最近は、不動産業者や税理士がシュミレーションを作ってくれることも多いです。 このため、そのシュミレーションが適切かの相談を受けることもあります。 このとき、最も目につく不備は、原状回復費が織り込まれていないことです。 そもそも、原状回復費は不動産業者などは認識していないこともあります。 彼らはあくまで売買の専門家 ...

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2020/5/22

新築物件の超絶メリット 経費がかからない

アパートで築3年の築浅物件と築25年の築古を両方持っています。 利回りは築古のほうが高いのですが、収支の安定性という点では 築浅がダントツです。 なぜなのか考えてみました。 修繕費がかからない 新築・築浅の物件は本当に修繕費がかかりません。 逆に、築古の物件は修繕費が結構かかります。 インターホンが壊れた、溝の蓋が割れた、ポンプが壊れた、 排水管から異臭がする、ベランダの屋根から雨漏りしている、 などなど また、退去修繕も長期間入っていた部屋であれば結構かさみます。 1Rで10年、ユニットバスの不具合修理 ...

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2020/5/22

地方物件の注意点 経費率が高い理由

地方物件を検討する際に要注意なのが、経費率の高さです。 このため、世田谷の低層マンションと、地方の7階建てマンションは、 表面利回りが同じでも、実質利回りは結構差がでます。 地方は表面利回りの高い物件が多いですが、都内の7%と地方の9%では、 都内の7%のほうがキャッシュが残ることもままあることです。 意外な盲点ですので、注意しましょう。 ※以下の記述は、大規模マンションを想定しています。 築古木造などなら異なります。 固定資産税が高い 地方物件は、固定資産税が高いです。 これは、首都圏と比較して相対的に ...

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2020/5/22

資産価値を取るのか、利回りを取るのか

不動産投資をするにあたっては、超大雑把に分けて、2つの道があります。 それは、資産価値を重視するのか、利回りを重視するのかです。 資産価値重視の投資 資産価値重視の投資は、主に土地の資産価値に着目して物件を選定します。 土地の資産価値は、積算価格ではなく実勢価格です。 地方では、何の価値も無い土地でも積算が出たりしますので。 都内や一都三県、政令市の好立地などの、土地の価値が高い物件を選んでいきます。 この投資方法のメリットは、何と言っても出口のとりやすさです。 実勢ベースで土地値の出ている物件は、それ以 ...

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