不動産の数字を理解する

2020/5/26

減価償却は課税の繰り延べ?減価償却の意義とは

減価償却は課税の繰延とはよく言われることです。 一体どういうことなのでしょうか? 減価償却費のつかみどころの無さと相まって、意外と知られていません。 減価償却費の大きい物件と小さい物件の比較 ここで、同一物件で減価償却のみ条件を変更し、減価償却の違いで キャッシュフローがどのように変化するか見てみましょう。 前提 土地建物1億円、表面利回り9%、築25年のRC、 金利4.5%期間30年のフルローンで取得し、取得10年後に売却した。 なお、取得は法人で行った。 ケース1:減価償却費の大きい物件 建物割合を6 ...

2020/5/26

減価償却費と資産価値のバランスに着目しましょう

デットクロスとの関係で減価償却を考えると、 減価償却費は大きければ大きいほど良いといえます。 しかし、減価償却費が影響を及ぼすもう一つの側面に着目しなければ、 意図しない投資成果となりかねません。 減価償却をすると、資産と純資産が減少する 減価償却は財務諸表にどのような影響をおよぼすのか。 物件購入直後の財務諸表が以下の様であったとします。 これに、減価償却を計上すると、以下の様に変化します。 変化の会った点は、損益計算書に減価償却費が2,963計上されています。 それにともなって、資産が107,000か ...

2020/5/30

不動産投資でデッドクロスを回避する方法

昨日はデッドクロスの発生原因について考えてみました。 しかし、皆さんの関心事は、発生原因ではなく回避方法であるかと思います。 この点を今回考えていきたいと考えています。 物件取得後の対応策 減価償却目的物件の追加取得 先日記載した通り、デッドクロスの根本原因は、減価償却費が 借入金の元金返済を下回ってしまうことにより発生します。 このため、減価償却費をとれる物件を追加で取得し、2物件の トータルとして減価償却費と元金返済のバランスを回復することが考えられます。 ただ、この対策は減価償却目的物件の減価償却が ...

2020/6/14

不動産投資ではまずデッドクロスについて理解しよう

不動産投資をするにあたり、最も重要な知識は何でしょうか。 経験上、デッドクロスに関する知識が最も重要だと思います。 デッドクロスを説明できる不動産屋や税理士は少ないです。 ここを理解している人が少ないので、自分で理解するしかないのです。 不動産投資の成功のため、何よりも失敗をしないために、デッドクロスの原理は正確に理解しましょう。 ここを他人任せにすることはできません。 デッドクロスとは何か 発生原因 では、デッドクロスとは何でしょうか。一般に定義は二つあるようです。 借入の元金返済額が減価償却費を上回る ...

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