不動産の数字を理解する

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2020/5/22

物件価値の向上 家賃の観点

物件価格を維持するためには、家賃を維持しなければなりません。 収益物件ですので、家賃の下落は物件価格の下落としてダイレクトに 跳ね返ってきます。 私は以下のような施策をおこなっています。 家具付き・家電付き 家具付き・家電付きは、特に単身者向け物件で非常に喜ばれます。 といっても、それほど高価なものを設置しているわけではなく、 Amazonで合計2.5万円程度で、カーテン、ラグ、コーヒーテーブル、チェアベッドを 注文しているだけです。 これを空室に設置すると、かなり決まりが早くなる印象があります。 家賃も ...

2020/5/26

デッドクロスはどのようなケースで問題となるのか

不動産投資をする上で、デッドクロスが大きな問題点であることは事実です。 黒字倒産の恐れがあるというのもその通りですね。 しかし、世の中それが煽られすぎているとも感じます。 デッドクロスはキャッシュフロー上の概念 デッドクロスは賃貸経営上の重要なリスクです。 しかしながら、そこだけに着目してしまうのも不動産投資としてアンバランスです。 デッドクロスとは、結局のところ、毎年のキャッシュフローでその年の税金を 支払えない事態につきます。 これは、あくまでキャッシュフローがマイナスであるだけです。 キャッシュフロ ...

2020/5/26

毎月のキャッシュフローが実は儲けではないケース

借入金の元金返済は実な不動産投資においては儲けであると以前記載しました。 では、毎月のキャッシュフローは確実な儲けといえるのでしょうか。 実は手元に残る現金と言っても、儲けとはいえない場合があります。 この点を考えてみたいと思います。 キャッシュフローは儲けではない? 毎月キャッシュフローが出ているんだから、自分は不動産投資に成功していると おっしゃる方は多いですね。 有名投資家の紹介文にも、「年間CF1億円!!」などの煽り文句がついていたりします。 では、毎月のキャッシュフローがあれば、もう勝ちは決まっ ...

2020/5/26

不動産投資における儲けとは何か?キャッシュフローと元金返済

不動産投資は不動産から儲けを得ようとして行うと思います。 しかし、不動産からの儲けとは何なのでしょうか? 毎月のキャッシュフローだけでしょうか? 今回はこの点を考えてみましょう。 キャシュフローによる収入 まずは何と言っても毎月のキャッシュフローですね。 月々通帳に入ってきたお金から、固定資産税や所得/法人税を支払い、 その手残りが手元に残ります。 家賃から経費を支払い借入を返済し、税金も支払い、その最後に残った お金はまさに儲けといえるでしょう。 見えやすく、また実際に使えるお金ですので、投資の成果とし ...

2020/5/26

元利均等返済と元金均等返済 どちらが有利?

融資の返済方法には、元利均等返済と、元金均等返済があります。 通常、不動産投資では元利均等返済を選択することが多いのですが、 この2つの方法はどのような点で異なるのでしょうか? 少し整理してみます。 元利均等返済とは? 元利均等返済の特徴は、返済額は毎月一定で、その内訳、つまり元金返済と金利支払いの 内訳が変動するという点です。 返済が進むに従って、元金返済が増加し、金利支払いが減少します。 金利支払いと元金返済の割合と、支払総額は以下の表のようになります。 (借入1億円、金利3%の30年返済) &nbs ...

2020/5/26

不動産投資では法人をいつ設立すべきか タイミング判断

不動産投資を法人で行う場合、どのようなタイミングで法人を設立するかを悩まれている 方も多くいらっしゃいます。 この際、税金に法人設立の判断を引きずられすぎるとよくありません。 いつ法人を設立するのか、この点について考えてみましょう。 よく言われること:税率の観点 よく言われるのが、個人と法人の税率からタイミングを決定する観点です。 個人と法人の税率は以下のようになっています。 このため、概ね給与年収1,000万円程度になってくると、法人の税率のほうが低いので、 法人で購入する。 一方、給与年収が500万円 ...

2020/5/26

資産価値を重視した投資スタイル

不動産投資においては、表面利回りは非常に重要な指標です。 しかし、それに劣らず重要な点が資産価値です。   資産価値を重視する投資というのもありえるのですが どのような点で資産価値重視の投資が優れているのか見てみましょう 資産価値とはなにか 資産価値とは、つまり土地の価格のことです。 土地がどの程度の坪単価で取引されているのか、 正確に知ることは困難ですが、ある程度類推することは可能です。 特に、路線価ではなく、実勢価格ベースの土地値に注意しましょう。 というのも、特に地方においては、路線価ベー ...

2020/5/26

不動産投資は、物件の売却金額が重要

不動産を購入する場合、みなさんは利回りに着目していると思います。 もちろん、投資なのですから、毎年いくら儲かるかという利回りは 非常に重要な指標です。 しかし、売却時に「いくらで売れるのか?」という視点は、利回りと 負けず劣らず重要なのです。 不動産投資におけるもうけとは? この、借入金の返済による儲けは、非常に見えにくく、あまり着目されません。 どういうことか見てみましょう 例えば、1億円の借入をして、この10年後にそれが8千万円であったとしましょう。 この物件を1億円で売却すればどうなるでしょうか? ...

2020/5/26

隠れ債務超過?不動産投資におけるバランスシートの見方

ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因は十中八九、バランスシート(貸借対照表)が債務超過に なっているからです。 債務超過になれば、銀行は通常融資をしてくれません。 ですので、債務超過には気をつけなければならないのですが、実は バランスシートの見方は2つあるのです。 この点を注意しないと、債務超過になっているのに、気づかないという 恐れもあります。 今回はその点を考えてみましょう。 1つのバランスシートに2つの見方 皆さんも、バランスシートをお持ちだと ...

2020/5/30

不動産の土地建物の金額を考えていますか?

不動産投資をする上で、土地建物割合は極めて重要な要素です。 しかし、あまり気にしていない方が多いのが気になっています。 今回から以降4回に渡って、不動産の土地と建物にどのような 金額をつけるか、土地と建物の金額によって何が変わるのか 考えてみましょう。   シリーズ:土地建物割合 不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場 ...

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