不動産投資の基礎知識

不動産投資を行う上で、はじめに決めなければならないことが、 物件取得方針、言い換えれば投資スタンスでしょう。 投資スタンスとは？ スタンスとは、様々な階層の集合です。 地方なのか都市部か 木造かRCか 新築か中古か 利回り重視か資産価値重視か 中古なら築古か耐用年数の残存があるか 融資はメガバンクか地銀か信金信組か このような各種要素をどのように組み合わせるのか、 これを決めること無しに、物件の取得はできないでしょう。 決めずに物件を探していると、とにかく購入判断がぶれまくります。 築古木造を一旦買おうと ...

富裕層、つまり不動産投資を始める前からある程度の資産や 収入を持っている人は、不動産投資で失敗している割合が 高いように思います。 資産家というより、収入の多いインカムリッチ層にその傾向が強いです。 その原因を考えてみると、以下の三点になりそうです。 属性が高いと、なんでも買えてしまう 属性が高い方は、どんな物件でも買えてしまう面があります。 言い換えれば、どんな物件でも融資が出るのです。 どのような立地、築年数にもかかわらず、また相場から著しく 割高であるにかかわらず、融資が出てしまうのです。 本来、ど ...

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか？ 金を出した後は、金利 ...

不動産投資を行う投資家の中には、不動産を保有していることが職場に バレることを恐れている方々がいます。 不動産投資は会社にバレるのでしょうか？ バレるとしたら、どのようにバレるのでしょうか？ 職場にバレる2つの経路　住民税と商業謄本 住民税の通知 お勤めの方は、自分で住民税を納税されていないでしょう。 住民税は、会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。 このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。 この通知に基づいて会社は天引きをするのですね。 この天引き額で ...

不動産投資を法人で行うことは、非常にメリットの多いことです。 一方、デメリットは多くはないのですが、あります。 今回はこの点を考えてみましょう。 赤字でも税金がかかる 個人が赤字であった場合、税金は発生しません。正確にはあることにはあるのですが、 数千円以下ですので、あまり意識するものではありません。 一方、法人は赤字でも必ず税金が発生します。法人住民税の均等割です。 これが1年間で7万円必ず生じます。（その期が1年に満たない場合は月割します） 7万円は以外に大きな金額ですので、この点は注意が必要です。 ...

物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。 このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、 ほんとうに危険です。 百聞は一見にしかず 物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。 まずは机上調査ですね。 レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、 周囲の賃貸需要はどうだろうか… また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も 粗々ですが見ることができます。 ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る 事ができます。 ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません ...

普段物件を探す際には、基本的には利回りに着目して物件を探していると思います。 しかし、利回りが高いからといって飛びつくことは危険です。 物件の評価方法、つまり金額の付け方は幾つか方法があります。 それぞれの評価方法を理解し、誰がどのように見ているのか理解しておきましょう。 そうでなければ、自分は価値はあると思ったのに、実は評価の低い物件を買ってしまう ということも起こりえます。 特に、銀行の評価方法と大きなズレが生じてしまうと、そのズレは取り返しのつかない 自体になりかねませんので、一層の注意が必要です。 ...

土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。 しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、 実にわかりにくいです。 このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。 実勢価格（時価） 実勢価格が、土地の時価です。 つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。 実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因 により値段が返送します。 地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が 関係してきます。 このため、では自分の土地はいく ...

売主が個人である場合、通常は売買契約書に土地と建物の金額が個別に 記載されることはありません。 このように売買契約書に金額の記載がない場合、何らかの方法で売買金額を 土地と建物に按分しなければなりません。 按分方法としては、次の3つが代表的です。 不動産鑑定評価書による按分 路線価・公示価格により土地を算出し、差額を建物とする方法 反対に、建物価格を算出し、差額を土地とする方法 固定資産税評価額による按分 それぞれ検討してみましょう。 シリーズ：土地建物割合を考える 第１回：不動産の土地建物の金額を考えて ...

土地建物の按分は、売買契約書の記載がある場合はそれに よって計算することが大前提です。 しかし、実は売買契約書が否認されたケースもあります。 非常に珍しいケースですので見てみましょう。 シリーズ：土地建物割合を考えよう 第１回：不動産の土地建物の金額を考えていますか？ 第２回：はじめに売買契約書ありき～土地建物の金額の決め方① 第３回：売買契約書が税務署に否認される？～土地建物の金額の決め方② 第４回：売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合～土地建物の金額の決め方③ 判決要旨 Aさんは個人Bさんより土 ...