不動産投資の基礎知識

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2020/5/22

投資スタンスをどのように決めるか

不動産投資を行う上で、はじめに決めなければならないことが、 物件取得方針、言い換えれば投資スタンスでしょう。 投資スタンスとは? スタンスとは、様々な階層の集合です。 地方なのか都市部か 木造かRCか 新築か中古か 利回り重視か資産価値重視か 中古なら築古か耐用年数の残存があるか 融資はメガバンクか地銀か信金信組か このような各種要素をどのように組み合わせるのか、 これを決めること無しに、物件の取得はできないでしょう。 決めずに物件を探していると、とにかく購入判断がぶれまくります。 築古木造を一旦買おうと ...

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2020/5/22

富裕層ほど不動産投資で失敗する

富裕層、つまり不動産投資を始める前からある程度の資産や 収入を持っている人は、不動産投資で失敗している割合が 高いように思います。 資産家というより、収入の多いインカムリッチ層にその傾向が強いです。 その原因を考えてみると、以下の三点になりそうです。 属性が高いと、なんでも買えてしまう 属性が高い方は、どんな物件でも買えてしまう面があります。 言い換えれば、どんな物件でも融資が出るのです。 どのような立地、築年数にもかかわらず、また相場から著しく 割高であるにかかわらず、融資が出てしまうのです。 本来、ど ...

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2020/5/22

不動産投資は事業です。

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか? 金を出した後は、金利 ...

2020/5/26

不動産投資は会社にバレる?原因と対策

不動産投資を行う投資家の中には、不動産を保有していることが職場に バレることを恐れている方々がいます。 不動産投資は会社にバレるのでしょうか? バレるとしたら、どのようにバレるのでしょうか? 職場にバレる2つの経路 住民税と商業謄本 住民税の通知 お勤めの方は、自分で住民税を納税されていないでしょう。 住民税は、会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。 このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。 この通知に基づいて会社は天引きをするのですね。 この天引き額で ...

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2020/5/22

不動産投資で法人設立 デメリットはないの?

不動産投資を法人で行うことは、非常にメリットの多いことです。 一方、デメリットは多くはないのですが、あります。 今回はこの点を考えてみましょう。 赤字でも税金がかかる 個人が赤字であった場合、税金は発生しません。正確にはあることにはあるのですが、 数千円以下ですので、あまり意識するものではありません。 一方、法人は赤字でも必ず税金が発生します。法人住民税の均等割です。 これが1年間で7万円必ず生じます。(その期が1年に満たない場合は月割します) 7万円は以外に大きな金額ですので、この点は注意が必要です。 ...

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2020/5/22

物件は必ず見に行きましょう

物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。 このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、 ほんとうに危険です。 百聞は一見にしかず 物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。 まずは机上調査ですね。 レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、 周囲の賃貸需要はどうだろうか… また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も 粗々ですが見ることができます。 ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る 事ができます。 ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません ...

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2020/5/22

収益物件の評価方法 様々な値段の付け方

普段物件を探す際には、基本的には利回りに着目して物件を探していると思います。 しかし、利回りが高いからといって飛びつくことは危険です。 物件の評価方法、つまり金額の付け方は幾つか方法があります。 それぞれの評価方法を理解し、誰がどのように見ているのか理解しておきましょう。 そうでなければ、自分は価値はあると思ったのに、実は評価の低い物件を買ってしまう ということも起こりえます。 特に、銀行の評価方法と大きなズレが生じてしまうと、そのズレは取り返しのつかない 自体になりかねませんので、一層の注意が必要です。 ...

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2020/5/22

1物4価?土地の評価方法の違いを理解する

土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。 しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、 実にわかりにくいです。 このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。 実勢価格(時価) 実勢価格が、土地の時価です。 つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。 実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因 により値段が返送します。 地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が 関係してきます。 このため、では自分の土地はいく ...

2020/5/26

土地建物が分かれていない場合~土地建物の金額の決め方③

売主が個人である場合、通常は売買契約書に土地と建物の金額が個別に 記載されることはありません。 このように売買契約書に金額の記載がない場合、何らかの方法で売買金額を 土地と建物に按分しなければなりません。 按分方法としては、次の3つが代表的です。 不動産鑑定評価書による按分 路線価・公示価格により土地を算出し、差額を建物とする方法 反対に、建物価格を算出し、差額を土地とする方法 固定資産税評価額による按分 それぞれ検討してみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考える 第1回:不動産の土地建物の金額を考えて ...

2020/5/26

売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方②

土地建物の按分は、売買契約書の記載がある場合はそれに よって計算することが大前提です。 しかし、実は売買契約書が否認されたケースもあります。 非常に珍しいケースですので見てみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合~土地建物の金額の決め方③ 判決要旨 Aさんは個人Bさんより土 ...

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