不動産投資の基礎知識

2020/5/22

シェアハウスや民泊など、手を出して本当に大丈夫ですか?

最近は、普通の居住用物件の利回りが下がってしまったため、やや飛び道具的な 案件をよく見ます。 簡易宿泊所、シェアハウス、マンスリー専用マンション、民泊専用マンション… 共通する点は、利回りが概ね高い(8~9%とか)ということと、あとは運営会社 がセットになっているということでしょうか。 普通は特殊なスキルが要求されるのですが、全てを物件とセットの業者が代行するので、 オーナーは何の手間もありません。というのが謳い文句です。 だいたい、サブリース契約と一緒になっているようにも思います。 一見美味しいようにも ...

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2020/5/22

不動産投資は事業。自分だけが儲けることはできない。

不動産投資をするのは、儲けるためです。 しかし、自分だけが儲けることはできません。 他者の儲けも確保しなければ、不動産投資はままならないのです。 不動産投資は事業 不動産投資は事業です。 この点は強調してもしすぎることはありません。 というのも、この点を認識できていない人が非常に多いのです。 この点が最も大きな関係を持つのが、「業者との付き合い方」です。 あなたは、自分をカスタマー・消費者であると思っていませんか? 消費者ではありません。事業主体なのです。 不動産投資家と業者の関係は、B to C ではあ ...

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2020/5/22

不動産投資を本で勉強する限界 一番重要なことが書いてない

不動産投資に関しては、本当にたくさんの本があります。 理論的なものは少数で、他は正直大家さんの武勇伝ですね。 自分は何年で何棟買えたというような購入系武勇伝が多い気もします。 これらの本は有用でもありますが、あまり真剣に受け取るとよくありません。 個人属性や投資方法が分からない 様々な投資本を私も呼んできましたが、殆どの本で最も重要な 前提が記載されていません。 それは、著者の属性と投資スキームです。 まず属性ですが、正直これ次第で融資はかなり変わります。 本業の収入はどのくらいか、資産をどの程度持ってい ...

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2020/5/22

不動産相場の10年の波?今後はどうなるか

最近、融資が引き締められているという話をよく聞きます。 それ自体は本当のように思いますが、この状況はいつまで続くのでしょうか? 完全に私の主観ですが、考えてみました。 あくまで私の主観ですので、投資は自己責任でお願いします。 不動産相場10年の波 不動産に関わる人がよく言うことなのですが、不動産の相場は10年単位で上昇と 下落を繰り返しているというものがあります。 バブル崩壊やITバブル崩壊などを景気とした不動産の下落が概ね10年程度で 一見定期的に発生していることから言われるジンクスのようなものです。 ...

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2020/5/22

不動産買いたい病への対処法

不動産投資を初めて勉強を始めると、とにかく物件を買いたくなります。 買いたい気持ちが逸るなかに、業者から 「すごい未公開物件が入りました!フルローン付きです!(金利は4.5%だけどね)」 なんて言われると、もう買ってしまいます。 この初期の買いたい病は、本当に注意が必要です。 買いたい病 本来、不動産投資は事業ですので、しっかりとしたビジョンを基に 進めていくことが王道です。 規模を一気に拡大したいなら地方RCを購入しまくることになるでしょうし、 高利回り中古アパートを運営力で高稼働させ、じっくりと自己資 ...

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2020/5/22

投資スタンスをどのように決めるか

不動産投資を行う上で、はじめに決めなければならないことが、 物件取得方針、言い換えれば投資スタンスでしょう。 投資スタンスとは? スタンスとは、様々な階層の集合です。 地方なのか都市部か 木造かRCか 新築か中古か 利回り重視か資産価値重視か 中古なら築古か耐用年数の残存があるか 融資はメガバンクか地銀か信金信組か このような各種要素をどのように組み合わせるのか、 これを決めること無しに、物件の取得はできないでしょう。 決めずに物件を探していると、とにかく購入判断がぶれまくります。 築古木造を一旦買おうと ...

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2020/5/22

富裕層ほど不動産投資で失敗する

富裕層、つまり不動産投資を始める前からある程度の資産や 収入を持っている人は、不動産投資で失敗している割合が 高いように思います。 資産家というより、収入の多いインカムリッチ層にその傾向が強いです。 その原因を考えてみると、以下の三点になりそうです。 属性が高いと、なんでも買えてしまう 属性が高い方は、どんな物件でも買えてしまう面があります。 言い換えれば、どんな物件でも融資が出るのです。 どのような立地、築年数にもかかわらず、また相場から著しく 割高であるにかかわらず、融資が出てしまうのです。 本来、ど ...

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2020/5/22

不動産投資は事業です。

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか? 金を出した後は、金利 ...

2020/5/26

不動産投資は会社にバレる?原因と対策

不動産投資を行う投資家の中には、不動産を保有していることが職場に バレることを恐れている方々がいます。 不動産投資は会社にバレるのでしょうか? バレるとしたら、どのようにバレるのでしょうか? 職場にバレる2つの経路 住民税と商業謄本 住民税の通知 お勤めの方は、自分で住民税を納税されていないでしょう。 住民税は、会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。 このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。 この通知に基づいて会社は天引きをするのですね。 この天引き額で ...

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2020/5/22

不動産投資で法人設立 デメリットはないの?

不動産投資を法人で行うことは、非常にメリットの多いことです。 一方、デメリットは多くはないのですが、あります。 今回はこの点を考えてみましょう。 赤字でも税金がかかる 個人が赤字であった場合、税金は発生しません。正確にはあることにはあるのですが、 数千円以下ですので、あまり意識するものではありません。 一方、法人は赤字でも必ず税金が発生します。法人住民税の均等割です。 これが1年間で7万円必ず生じます。(その期が1年に満たない場合は月割します) 7万円は以外に大きな金額ですので、この点は注意が必要です。 ...

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