不動産投資の基礎知識

土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。 しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、 実にわかりにくいです。 このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。 実勢価格（時価） 実勢価格が、土地の時価です。 つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。 実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因 により値段が返送します。 地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が 関係してきます。 このため、では自分の土地はいく ...

売主が個人である場合、通常は売買契約書に土地と建物の金額が個別に 記載されることはありません。 このように売買契約書に金額の記載がない場合、何らかの方法で売買金額を 土地と建物に按分しなければなりません。 按分方法としては、次の3つが代表的です。 不動産鑑定評価書による按分 路線価・公示価格により土地を算出し、差額を建物とする方法 反対に、建物価格を算出し、差額を土地とする方法 固定資産税評価額による按分 それぞれ検討してみましょう。 シリーズ：土地建物割合を考える 第１回：不動産の土地建物の金額を考えて ...

土地建物の按分は、売買契約書の記載がある場合はそれに よって計算することが大前提です。 しかし、実は売買契約書が否認されたケースもあります。 非常に珍しいケースですので見てみましょう。 シリーズ：土地建物割合を考えよう 第１回：不動産の土地建物の金額を考えていますか？ 第２回：はじめに売買契約書ありき～土地建物の金額の決め方① 第３回：売買契約書が税務署に否認される？～土地建物の金額の決め方② 第４回：売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合～土地建物の金額の決め方③ 判決要旨 Aさんは個人Bさんより土 ...

収益用不動産を取得した場合に、どのように土地と建物に按分するのか。 もちろん買主である不動産投資家にとっては、建物金額を大きくすることに メリットがあります。 建物金額を大きくするためにはどうしたらよいか、地味なように見えて、 非常に重要な論点ですね。 あまり詳細に語られもしないテーマですが、今回は少し掘り下げて考えてみましょう。 シリーズ：土地建物割合を考えよう 第１回：不動産の土地建物の金額を考えていますか？ 第２回：はじめに売買契約書ありき～土地建物の金額の決め方① 第３回：売買契約書が税務署に否認 ...

不動産投資家は孤独です。 なかなか相談できる人がいません。 私自身も苦しんだ点ですが、なぜそうなってしまうのでしょうか。 不動産会社に相談できない？ 最初は、不動産会社に相談できるのではないかと考えていました。 しかし、そうではなかったのです。 不動産会社は「不動産の専門家」ではありますが、 「不動産投資の専門家」ではないのです。 不動産の権利関係の調整、売主と買主の利害調整、土地の実測… といった、実物の不動産に関しては、不動産業者は専門家です。 しかしながら、その不動産を購入した場合にどうなるのかを ...

  オートロックなど、自分が住む部屋を探すうえではあったらうれしい設備。 ただ、投資をする上では、それも初期設定の一つにすぎません。 不動産投資においても、初期設定が命です。 不動産投資は、初期設定ミスを後でリカバリする ことは難しいのです。 初期設定１　物件 物件も投資上の初期設定の一つです。項目としては以下のような ものでしょうか。 立地（首都圏、地方、駅徒歩距離など） 間取り（シングルかファミリーか、1Rか1Kか） 構造（木造、鉄骨、RC） 築年数 エレベータやオートロックといった設備の有 ...