不動産投資の基礎知識

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2020/5/22

物件は必ず見に行きましょう

物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。 このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、 ほんとうに危険です。 百聞は一見にしかず 物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。 まずは机上調査ですね。 レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、 周囲の賃貸需要はどうだろうか… また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も 粗々ですが見ることができます。 ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る 事ができます。 ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません ...

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2020/5/22

収益物件の評価方法 様々な値段の付け方

普段物件を探す際には、基本的には利回りに着目して物件を探していると思います。 しかし、利回りが高いからといって飛びつくことは危険です。 物件の評価方法、つまり金額の付け方は幾つか方法があります。 それぞれの評価方法を理解し、誰がどのように見ているのか理解しておきましょう。 そうでなければ、自分は価値はあると思ったのに、実は評価の低い物件を買ってしまう ということも起こりえます。 特に、銀行の評価方法と大きなズレが生じてしまうと、そのズレは取り返しのつかない 自体になりかねませんので、一層の注意が必要です。 ...

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2020/5/22

1物4価?土地の評価方法の違いを理解する

土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。 しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、 実にわかりにくいです。 このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。 実勢価格(時価) 実勢価格が、土地の時価です。 つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。 実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因 により値段が返送します。 地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が 関係してきます。 このため、では自分の土地はいく ...

2022/8/18

土地建物が分かれていない場合~土地建物の金額の決め方③

売主が個人である場合、通常は売買契約書に土地と建物の金額が個別に記載されることはありません。 このように売買契約書に金額の記載がない場合、競合方法で売買金額を土地と建物に分割しなければなりません 。 不動産鑑定評価書による按分 路線価・公示価格により土地 を計算し、差額を建物とする方法反対に、建物価格を計算し、差額を土地とする方法 固定資産税評価額による按分 それぞれ検討させていただきます。 シリーズ:土地建物割合を考える 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき ...

2022/8/18

売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方②

土地建物の按分は、売買契約書の記載がある場合はそれによって計算することが大前提です。 しかし、実は売買契約書が否認されたケースもあります。 非常に珍しいケースですので見てみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合~土地建物の金額の決め方③ 第5回:土地建物比率で不動産鑑定評価 ...

2022/8/18

はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方①

収益用不動産を取得した場合に、どのように土地と建物に按分するのか。 もちろん買主である不動産投資家にとっては、建物金額を大きくすることにメリットがあります。 建物金額を大きくするためにはどうしたらよいか、地味なように見えて、非常に重要な論点ですね。 あまり詳細に語られもしないテーマですが、今回は少し掘り下げて考えてみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認され ...

2020/5/30

不動産投資家は孤独です

不動産投資家は孤独です。 なかなか相談できる人がいません。 私自身も苦しんだ点ですが、なぜそうなってしまうのでしょうか。 不動産会社に相談できない? 最初は、不動産会社に相談できるのではないかと考えていました。 しかし、そうではなかったのです。 不動産会社は「不動産の専門家」ではありますが、 「不動産投資の専門家」ではないのです。 不動産の権利関係の調整、売主と買主の利害調整、土地の実測… といった、実物の不動産に関しては、不動産業者は専門家です。 しかしながら、その不動産を購入した場合にどうなるのかを ...

2020/5/30

不動産投資は3つの初期設定が命

  オートロックなど、自分が住む部屋を探すうえではあったらうれしい設備。 ただ、投資をする上では、それも初期設定の一つにすぎません。 不動産投資においても、初期設定が命です。 不動産投資は、初期設定ミスを後でリカバリする ことは難しいのです。 初期設定1 物件 物件も投資上の初期設定の一つです。項目としては以下のような ものでしょうか。 立地(首都圏、地方、駅徒歩距離など) 間取り(シングルかファミリーか、1Rか1Kか) 構造(木造、鉄骨、RC) 築年数 エレベータやオートロックといった設備の有 ...

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