不動産投資の基礎知識

2020/5/26

団体信用生命保険で不動産が生命保険代わりになるか?

不動産投資におけるセールストークの一つに、 「団信をつければ生命保険代わりとなり、残されたご家族の生活補償になる」 というものがあるでしょう。 これは、本当にそうなるのでしょうか? 場合によってはそうはならないのではないかと考えています。 団信付きで生命保険代わりになる理由 通常、収益用不動産を購入するには借り入れを伴います。 もし仮に、現在のオーナーが死亡した場合、その物件と同時に借入金も 相続することになります。 もちろん、物件も一緒に相続するので、家賃収入は継続することになりますが、 何もわからない ...

2020/5/22

区分マンション投資の信じがたいセールストーク。どうやっても儲からない

最近、一棟物物件に対する融資が伸びなくなってきており、 その結果、ロットの比較的小さい区分マンションがよく売れているようです。 しかし、個人的には現状の区分マンション投資にはかなり懐疑的です。 税理士にも営業電話 投資用区分マンション業者との業務提携? 先日、事務所に電話があり、どうも投資用区分マンション業者のようでした。 税理士のような自営業は区分マンションの提携ローンが厳しいので、なぜ 電話してきたのか不思議でしたが、話を聞いてみると、どうも税理士と提携して、 顧客に区分マンションを販売したいとのこと ...

2020/5/22

かぼちゃの馬車騒動 やはり居住用賃貸がベスト

シェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ が、賃料の送金停止を発表し大騒ぎになりました。 この騒ぎから思うことは、結局のところ一般の住居賃貸に 投資家はまず専念すべきなのではないかということです。 スマートデイズ事件の根幹 スマートデイズの収益構造や銀行との癒着などは様々な記事 がありますので、割愛します。 しかし、このスマートデイズがサブリースの保証賃料支払を停止した ことが、なぜオーナーの破産に直結してしまうのでしょうか? 本来、サブリーズが停止されたとしても、すぐにその契約を解約し、 ...

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2020/5/22

利回り星人の末路

不動産の表面利回りは不動産選択上非常に重要です。 当たり前ですよね。投資である以上、どのようにリターンが あるかわからなければ目も当てられません。 しかしながら、利回りに目がくらんで失敗している人も 非常に多いです。 利回りだけを声高に要求する人を利回り星人などと揶揄したり する人もいますが、揶揄されてしまうのも一理あります。 気をつけなければなりません。 利回り偏重により何が生じるか 投資利回りを過剰に重視することによって、以下のような投資パターンが 発生しているように思えます。 ①とんでもない地方で物 ...

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2020/5/22

不動産投資戦略の立案方法

不動産投資は戦略が重要であるとはよく言われるところです。 自分はどのような物件を買うべきか。 どのような銀行から融資を受けるべきか。 悩みは尽きないですね。 しかし、個人的に不動産投資の戦略立案は結構簡単なのでは? と考えています。 というか、それほど難しく考えるものでもないでしょう。 はじめに融資ありき 取りうる戦略は、銀行次第 まず検討すべきは、自分がどのような銀行からどの程度の 融資を受けられるかということです。 不動産投資は1に融資2に融資、3、4がなくて5に融資です。 大型RCを連続取得したいと ...

2020/5/22

シェアハウスや民泊など、手を出して本当に大丈夫ですか?

最近は、普通の居住用物件の利回りが下がってしまったため、やや飛び道具的な 案件をよく見ます。 簡易宿泊所、シェアハウス、マンスリー専用マンション、民泊専用マンション… 共通する点は、利回りが概ね高い(8~9%とか)ということと、あとは運営会社 がセットになっているということでしょうか。 普通は特殊なスキルが要求されるのですが、全てを物件とセットの業者が代行するので、 オーナーは何の手間もありません。というのが謳い文句です。 だいたい、サブリース契約と一緒になっているようにも思います。 一見美味しいようにも ...

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2020/5/22

不動産投資は事業。自分だけが儲けることはできない。

不動産投資をするのは、儲けるためです。 しかし、自分だけが儲けることはできません。 他者の儲けも確保しなければ、不動産投資はままならないのです。 不動産投資は事業 不動産投資は事業です。 この点は強調してもしすぎることはありません。 というのも、この点を認識できていない人が非常に多いのです。 この点が最も大きな関係を持つのが、「業者との付き合い方」です。 あなたは、自分をカスタマー・消費者であると思っていませんか? 消費者ではありません。事業主体なのです。 不動産投資家と業者の関係は、B to C ではあ ...

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2020/5/22

不動産投資を本で勉強する限界 一番重要なことが書いてない

不動産投資に関しては、本当にたくさんの本があります。 理論的なものは少数で、他は正直大家さんの武勇伝ですね。 自分は何年で何棟買えたというような購入系武勇伝が多い気もします。 これらの本は有用でもありますが、あまり真剣に受け取るとよくありません。 個人属性や投資方法が分からない 様々な投資本を私も呼んできましたが、殆どの本で最も重要な 前提が記載されていません。 それは、著者の属性と投資スキームです。 まず属性ですが、正直これ次第で融資はかなり変わります。 本業の収入はどのくらいか、資産をどの程度持ってい ...

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2020/5/22

不動産相場の10年の波?今後はどうなるか

最近、融資が引き締められているという話をよく聞きます。 それ自体は本当のように思いますが、この状況はいつまで続くのでしょうか? 完全に私の主観ですが、考えてみました。 あくまで私の主観ですので、投資は自己責任でお願いします。 不動産相場10年の波 不動産に関わる人がよく言うことなのですが、不動産の相場は10年単位で上昇と 下落を繰り返しているというものがあります。 バブル崩壊やITバブル崩壊などを景気とした不動産の下落が概ね10年程度で 一見定期的に発生していることから言われるジンクスのようなものです。 ...

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2020/5/22

不動産買いたい病への対処法

不動産投資を初めて勉強を始めると、とにかく物件を買いたくなります。 買いたい気持ちが逸るなかに、業者から 「すごい未公開物件が入りました!フルローン付きです!(金利は4.5%だけどね)」 なんて言われると、もう買ってしまいます。 この初期の買いたい病は、本当に注意が必要です。 買いたい病 本来、不動産投資は事業ですので、しっかりとしたビジョンを基に 進めていくことが王道です。 規模を一気に拡大したいなら地方RCを購入しまくることになるでしょうし、 高利回り中古アパートを運営力で高稼働させ、じっくりと自己資 ...

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