不動産投資の基礎知識

2020/5/22

そんなに良い物件なら自分で買えば?という疑問

不動産投資をしていると、熱心に物件を勧めてくる営業に、 一度はこのような疑問を抱くのではないでしょうか? 「そんなに良い物件なら、自分で買えばどうですか?」 この問いは、いくつか回答があります。 本当に良い物件は、もちろん業者が買っている まず大前提として、本当に安くて良い物件は、業者が購入しています。 不動産会社も固定費の足しにするとか、一定期間保有して更地にして 売るとかの目的で、長期融資を受けて物件を購入することはあるのです。 また、余程の割安であれば、自社購入して修繕し、値段を大幅に上げて 再販す ...

2020/5/22

税理士の変更は意外と簡単。自分に合った税理士選びを。

税理士をしていると、税理士の切り替えという場によく出くわします。 というのも、当事務所にご相談に来られる方はだいたい既に税理士と 契約を結んでいるので、私が仕事をする前に税理士の切り替えを行う からです。 また、税理士に対して不満を持っている人は非常に多いという現実 もあります。 一方で、現在の税理士は不満だが、税理士の切り替えには抵抗がある とおっしゃる方もよくいらっしゃいます。 税理士にがなり立てられている人を見た 私はよくカフェでブログを書くのですが、今日はちょっとストレスがたまりました。 私の隣の ...

2020/5/22

不動産投資のメリット 株式投資との比較

不動産投資と株式投資はよく比較されます。 同じリスクを取った資産運用の一環として、その特徴やメリット・デメリット が比較されることが多いように感じます。 どのような点で相違があり、不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、 考えてみましょう。 不動産投資と株式投資の比較 不動産投資はあくまで投資です。 というか、世の中の事業は全て投資です。 ある一定の金額を投下し、それ以上の収入を得る。 そして、その収入が投下資金を上回っていれば儲かったし、 下回ったなら損をしたということです。 その収入が、事業収入だ ...

2020/5/26

団体信用生命保険で不動産が生命保険代わりになるか?

不動産投資におけるセールストークの一つに、 「団信をつければ生命保険代わりとなり、残されたご家族の生活補償になる」 というものがあるでしょう。 これは、本当にそうなるのでしょうか? 場合によってはそうはならないのではないかと考えています。 団信付きで生命保険代わりになる理由 通常、収益用不動産を購入するには借り入れを伴います。 もし仮に、現在のオーナーが死亡した場合、その物件と同時に借入金も 相続することになります。 もちろん、物件も一緒に相続するので、家賃収入は継続することになりますが、 何もわからない ...

2020/5/22

区分マンション投資の信じがたいセールストーク。どうやっても儲からない

最近、一棟物物件に対する融資が伸びなくなってきており、 その結果、ロットの比較的小さい区分マンションがよく売れているようです。 しかし、個人的には現状の区分マンション投資にはかなり懐疑的です。 税理士にも営業電話 投資用区分マンション業者との業務提携? 先日、事務所に電話があり、どうも投資用区分マンション業者のようでした。 税理士のような自営業は区分マンションの提携ローンが厳しいので、なぜ 電話してきたのか不思議でしたが、話を聞いてみると、どうも税理士と提携して、 顧客に区分マンションを販売したいとのこと ...

2020/5/22

かぼちゃの馬車騒動 やはり居住用賃貸がベスト

シェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ が、賃料の送金停止を発表し大騒ぎになりました。 この騒ぎから思うことは、結局のところ一般の住居賃貸に 投資家はまず専念すべきなのではないかということです。 スマートデイズ事件の根幹 スマートデイズの収益構造や銀行との癒着などは様々な記事 がありますので、割愛します。 しかし、このスマートデイズがサブリースの保証賃料支払を停止した ことが、なぜオーナーの破産に直結してしまうのでしょうか? 本来、サブリーズが停止されたとしても、すぐにその契約を解約し、 ...

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2020/5/22

利回り星人の末路

不動産の表面利回りは不動産選択上非常に重要です。 当たり前ですよね。投資である以上、どのようにリターンが あるかわからなければ目も当てられません。 しかしながら、利回りに目がくらんで失敗している人も 非常に多いです。 利回りだけを声高に要求する人を利回り星人などと揶揄したり する人もいますが、揶揄されてしまうのも一理あります。 気をつけなければなりません。 利回り偏重により何が生じるか 投資利回りを過剰に重視することによって、以下のような投資パターンが 発生しているように思えます。 ①とんでもない地方で物 ...

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2020/5/22

不動産投資戦略の立案方法

不動産投資は戦略が重要であるとはよく言われるところです。 自分はどのような物件を買うべきか。 どのような銀行から融資を受けるべきか。 悩みは尽きないですね。 しかし、個人的に不動産投資の戦略立案は結構簡単なのでは? と考えています。 というか、それほど難しく考えるものでもないでしょう。 はじめに融資ありき 取りうる戦略は、銀行次第 まず検討すべきは、自分がどのような銀行からどの程度の 融資を受けられるかということです。 不動産投資は1に融資2に融資、3、4がなくて5に融資です。 大型RCを連続取得したいと ...

2020/5/22

シェアハウスや民泊など、手を出して本当に大丈夫ですか?

最近は、普通の居住用物件の利回りが下がってしまったため、やや飛び道具的な 案件をよく見ます。 簡易宿泊所、シェアハウス、マンスリー専用マンション、民泊専用マンション… 共通する点は、利回りが概ね高い(8~9%とか)ということと、あとは運営会社 がセットになっているということでしょうか。 普通は特殊なスキルが要求されるのですが、全てを物件とセットの業者が代行するので、 オーナーは何の手間もありません。というのが謳い文句です。 だいたい、サブリース契約と一緒になっているようにも思います。 一見美味しいようにも ...

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2020/5/22

不動産投資は事業。自分だけが儲けることはできない。

不動産投資をするのは、儲けるためです。 しかし、自分だけが儲けることはできません。 他者の儲けも確保しなければ、不動産投資はままならないのです。 不動産投資は事業 不動産投資は事業です。 この点は強調してもしすぎることはありません。 というのも、この点を認識できていない人が非常に多いのです。 この点が最も大きな関係を持つのが、「業者との付き合い方」です。 あなたは、自分をカスタマー・消費者であると思っていませんか? 消費者ではありません。事業主体なのです。 不動産投資家と業者の関係は、B to C ではあ ...

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