不動産投資の基礎知識

2020/5/22

物件購入前に容積率と建ぺい率を必ずチェックしよう

不動産には、必ず容積率と建ぺい率が設定されています。 この容積率や建ぺい率を超過している物件は違法物件と なり、様々なデメリットが出てきます。 収益用不動産を購入する際にはとりわけ重要ですが、 この部分を不動産会社任せにしている方も多いようです。 確かに細かいところまでの確認は難しいですが、自分でも ざっくりチェックできるようにはしておきましょう。 容積率、建ぺい率とは何か 容積率や建ぺい率は不動産投資をするに当たって必須の知識 ですので、ここで確認しておきましょう。 容積率 容積率とは、その土地面積の何 ...

2020/5/22

不動産投資家はとにかく経営者を目指すべし

いままで、不動産投資は読んで字のごとく、投資として考えられてきました。 この結果、株式投資や不動産投資信託(REIT)、FXや仮想通貨とも比較される ようなこともありました。 しかし、これからは不動産投資は事業として、不動産投資家は事業家として 振る舞い、考えることが求められる時代になってくるでしょう。 高収入=好条件融資ではなくなった これまで高い給与が有利であった背景 ここしばらくのトレンドとしては、高所得のサラリーマン(ウーマン)が 都銀や地銀から好条件で融資を受けて不動産投資を行うというものでした ...

2020/5/22

そんなに良い物件なら自分で買えば?という疑問

不動産投資をしていると、熱心に物件を勧めてくる営業に、 一度はこのような疑問を抱くのではないでしょうか? 「そんなに良い物件なら、自分で買えばどうですか?」 この問いは、いくつか回答があります。 本当に良い物件は、もちろん業者が買っている まず大前提として、本当に安くて良い物件は、業者が購入しています。 不動産会社も固定費の足しにするとか、一定期間保有して更地にして 売るとかの目的で、長期融資を受けて物件を購入することはあるのです。 また、余程の割安であれば、自社購入して修繕し、値段を大幅に上げて 再販す ...

2020/5/22

税理士の変更は意外と簡単。自分に合った税理士選びを。

税理士をしていると、税理士の切り替えという場によく出くわします。 というのも、当事務所にご相談に来られる方はだいたい既に税理士と 契約を結んでいるので、私が仕事をする前に税理士の切り替えを行う からです。 また、税理士に対して不満を持っている人は非常に多いという現実 もあります。 一方で、現在の税理士は不満だが、税理士の切り替えには抵抗がある とおっしゃる方もよくいらっしゃいます。 税理士にがなり立てられている人を見た 私はよくカフェでブログを書くのですが、今日はちょっとストレスがたまりました。 私の隣の ...

2020/5/22

不動産投資のメリット 株式投資との比較

不動産投資と株式投資はよく比較されます。 同じリスクを取った資産運用の一環として、その特徴やメリット・デメリット が比較されることが多いように感じます。 どのような点で相違があり、不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、 考えてみましょう。 不動産投資と株式投資の比較 不動産投資はあくまで投資です。 というか、世の中の事業は全て投資です。 ある一定の金額を投下し、それ以上の収入を得る。 そして、その収入が投下資金を上回っていれば儲かったし、 下回ったなら損をしたということです。 その収入が、事業収入だ ...

2020/5/26

団体信用生命保険で不動産が生命保険代わりになるか?

不動産投資におけるセールストークの一つに、 「団信をつければ生命保険代わりとなり、残されたご家族の生活補償になる」 というものがあるでしょう。 これは、本当にそうなるのでしょうか? 場合によってはそうはならないのではないかと考えています。 団信付きで生命保険代わりになる理由 通常、収益用不動産を購入するには借り入れを伴います。 もし仮に、現在のオーナーが死亡した場合、その物件と同時に借入金も 相続することになります。 もちろん、物件も一緒に相続するので、家賃収入は継続することになりますが、 何もわからない ...

2020/5/22

区分マンション投資の信じがたいセールストーク。どうやっても儲からない

最近、一棟物物件に対する融資が伸びなくなってきており、 その結果、ロットの比較的小さい区分マンションがよく売れているようです。 しかし、個人的には現状の区分マンション投資にはかなり懐疑的です。 税理士にも営業電話 投資用区分マンション業者との業務提携? 先日、事務所に電話があり、どうも投資用区分マンション業者のようでした。 税理士のような自営業は区分マンションの提携ローンが厳しいので、なぜ 電話してきたのか不思議でしたが、話を聞いてみると、どうも税理士と提携して、 顧客に区分マンションを販売したいとのこと ...

2020/5/22

かぼちゃの馬車騒動 やはり居住用賃貸がベスト

シェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ が、賃料の送金停止を発表し大騒ぎになりました。 この騒ぎから思うことは、結局のところ一般の住居賃貸に 投資家はまず専念すべきなのではないかということです。 スマートデイズ事件の根幹 スマートデイズの収益構造や銀行との癒着などは様々な記事 がありますので、割愛します。 しかし、このスマートデイズがサブリースの保証賃料支払を停止した ことが、なぜオーナーの破産に直結してしまうのでしょうか? 本来、サブリーズが停止されたとしても、すぐにその契約を解約し、 ...

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2020/5/22

利回り星人の末路

不動産の表面利回りは不動産選択上非常に重要です。 当たり前ですよね。投資である以上、どのようにリターンが あるかわからなければ目も当てられません。 しかしながら、利回りに目がくらんで失敗している人も 非常に多いです。 利回りだけを声高に要求する人を利回り星人などと揶揄したり する人もいますが、揶揄されてしまうのも一理あります。 気をつけなければなりません。 利回り偏重により何が生じるか 投資利回りを過剰に重視することによって、以下のような投資パターンが 発生しているように思えます。 ①とんでもない地方で物 ...

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2020/5/22

不動産投資戦略の立案方法

不動産投資は戦略が重要であるとはよく言われるところです。 自分はどのような物件を買うべきか。 どのような銀行から融資を受けるべきか。 悩みは尽きないですね。 しかし、個人的に不動産投資の戦略立案は結構簡単なのでは? と考えています。 というか、それほど難しく考えるものでもないでしょう。 はじめに融資ありき 取りうる戦略は、銀行次第 まず検討すべきは、自分がどのような銀行からどの程度の 融資を受けられるかということです。 不動産投資は1に融資2に融資、3、4がなくて5に融資です。 大型RCを連続取得したいと ...

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