再生物件の減価償却に要注意!

最近、というわけではありませんが、築古物件の再生(リノベーション)に取り組む投資家の方が増えてきているように感じます。

状態のよくない格安の築古物件を購入し、賃貸に出せるレベルまで修繕を行い、高い利回りを実現するという手法ですね。

1棟の全空アパートやマンションを購入して再生しているつわものもいますね。

なかなか面白い手法ですが、税務の観点で一点、要注意事項があります。

それは、再生物件の再生費用の取り扱いと、減価償却期間(耐用年数)ですね。

再生リフォーム費用は経費になるのか?

再生物件は基本的に、買った状態でそのまま賃貸に出すことができませんから、賃貸に出せるように内装や建物の大規模修繕といったリフォームを行う必要があります。

物件をこういったリフォームで再生させるというわけですね。

建物を貸し出す前に行ったリフォーム代は経費になるのかどうかですが、再生物件の場合は、基本的に経費にならない(資産になる)と考えた方が良いでしょう。

そもそも、資産を購入した場合に、その資産の購入金額(取得価格)をいくらにするかは、以下のように定められています。

法人税法施行令第54条第1項第1号

(減価償却資産の取得価額)

第五十四条 減価償却資産の第四十八条から第五十条まで(減価償却資産の償却の方法)に規定する取得価額は、次の各号に掲げる資産の区分に応じ当該各号に定める金額とする。

一 購入した減価償却資産 次に掲げる金額の合計額

イ 当該資産の購入の代価(引取運賃、荷役費、運送保険料、購入手数料、関税その他当該資産の購入のために要した費用がある場合には、その費用の額を加算した金額)

ロ 当該資産を事業の用に供するために直接要した費用の額

ここでは資産を購入した場合に、その資産の取得価格をどうするかの定めがおかれています。

要するに、資産の取得価格は、

「購入代価+購入のために要した費用+事業の用に供するために直接要した費用

の合計金額となるわけですね。

注意点は、土地建物の購入代金そのものだけでなく、土地建物を事業に使うために払った経費も取得価格を構成するとされている点ですね。

そうなると、その物件を賃貸に出す前段階で、建物を賃貸事業の用に耐えるようにするため支払ったリフォーム代は、「事業の用に供するために直接要した費用」以外の何物でもありませんから、通常は資産計上される事になるでしょう。

そのリフォーム・修繕を行わなければ賃貸事業を始められないわけですからね。

このように、再生系物件では、リフォーム代が資産の取得価格になり、経費にはならないでしょう。

ただ、一括で経費にならず資産計上だとしても、まあ築古木造物件だし、4年で短期償却できるからまあいいか。

と思われるでしょうか?

実は、おそらくいくら築古物件であっても、通常の中古資産に適用される耐用年数は使えないことも多いのです。

通常の中古物件の償却期間

再生物件は新築であることはありえないので、通常は中古物件ですよね。

中古物件を購入した場合、その物件の償却期間は以下のように計算します。

  1. 法定耐用年数
  2. 中古資産の耐用年数見積もり法
  3. 中古資産の耐用年数簡便法

通常、中古で購入した不動産に適用されるのは、3.の簡便法ですね。

簡便法は、

  • 法定耐用年数を超過していない場合
    法定耐用年数-経過年数+(法定耐用年数-築年数)×20%
  • 法定耐用年数を超過している場合
    法定耐用年数×20%

となります。

例えば、築30年の木造物件であった場合、すでに法定耐用年数の22年を超過しています。

そうなると、22年×20%=4年(端数切捨て)

が償却期間になるということですね。

このため、築古物件を購入すると、償却期間が短いため、当初の数年は減価償却費が大きく、あまり納税が発生しないので資金繰りが楽、という面があったりします。

当初発生するリフォーム代を修繕費として経費にし、かつ購入した建物本体を短期間で償却するとなると、納税は当分発生しないぞ。

とお考えの方が意外といらっしゃるのですが、実はそうはならないのです。

リフォーム代が経費にならず資産計上だという点は先に記載しましたが、実は4年間の短期での償却が、建物本体部分にもリフォーム部分にも適用できないことがあるのです。

再生物件建物本体やリフォーム部分の償却期間は?

では、そのリフォームをした建物本体や、リフォーム部分は何年で償却することができるのでしょうか。

実はこれ、築古だからといって短期償却出来るかといえばそういうわけではないのです。

減価償却資産の耐用年数等に関する省令第三条第

個人において使用され、又は法人において事業の用に供された所得税法施行令第六条各号(減価償却資産の範囲)又は法人税法施行令第十三条各号(減価償却資産の範囲)に掲げる資産の取得をしてこれを個人の業務又は法人の事業の用に供した場合における当該資産の耐用年数は、前二条の規定にかかわらず、次に掲げる年数によることができる。ただし、当該資産を個人の業務又は法人の事業の用に供するために当該資産について支出した所得税法施行令第百八十一条(資本的支出)又は法人税法施行令第百三十二条(資本的支出)に規定する金額が当該資産の取得価額の百分の五十に相当する金額を超える場合には、第二号に掲げる年数についてはこの限りでない

一 当該資産をその用に供した時以後の使用可能期間(個人が当該資産を取得した後直ちにこれをその業務の用に供しなかつた場合には、当該資産を取得した時から引き続き業務の用に供したものとして見込まれる当該取得の時以後の使用可能期間)の年数

二 次に掲げる資産(別表第一、別表第二、別表第五又は別表第六に掲げる減価償却資産であつて、前号の年数を見積もることが困難なものに限る。)の区分に応じそれぞれ次に定める年数(その年数が二年に満たないときは、これを二年とする。)

イ 法定耐用年数(第一条第一項(一般の減価償却資産の耐用年数)に規定する耐用年数をいう。以下この号において同じ。)の全部を経過した資産 当該資産の法定耐用年数の百分の二十に相当する年数

ロ 法定耐用年数の一部を経過した資産 当該資産の法定耐用年数から経過年数を控除した年数に、経過年数の百分の二十に相当する年数を加算した年数

ここでは、中古で購入した建物について、前述の中古資産の耐用年数が適用できない場合が定められています。

簡単に言うと、建物の取得価格の50%以上の資本的支出(再生リフォーム)を事業開始にあたって行った物件は、法定耐用年数か、実際の使用可能期間(見積法)のどちらかで償却するということになります。

要するに、中古資産の耐用年数簡便法を使用できないということです。

通常であれば、中古資産の耐用年数簡便法を適用することが最も簡単に短い償却期間になりますから、それを採用できないのは大きな問題になります。

資本的支出に該当しない場合は、簡便法による償却も可能ではありますが、今回想定していような、築古物件を再生して賃貸に出すようなケースでは、そのリフォーム費用は資本的支出に基本的には該当するでしょう。

通常、実際の使用可能期間を見積もることは難しいでしょうし、できたとしてもコストがかかりますから、法定耐用年数を使用することになるのではないかと思います。

一方、以下のような通達による規定もあります。

耐用年数の適用等に関する取扱通達1-5-2

法人が中古資産を取得した場合において、当該減価償却資産を事業の用に供するに当たって支出した資本的支出の金額が当該減価償却資産の再取得価額の100分の50に相当する金額を超えるときは、当該減価償却資産については、別表第一、別表第二、別表第五又は別表第六に定める耐用年数によるものとする。

この中における再取得価格は、実際の物件購入金額ではなく、中古資産と同じ新品のものを今改めて取得する場合の金額とされています。

つまり、新品を購入する際に必要になる金額の50%以上をかけて資本的支出になる修繕を行った場合には、実際の使用可能期間の見積りも使用不可で、法定耐用年数しか使用できないということですね。

まあ、もともと実際の使用可能期間を見積もることは困難なので、あまり意味のある規定ではありませんが、この「再取得価格の50%を超えるか」は以下の規定により重要な意味を持ってきます。

耐用年数の適用等に関する取扱通達1-5-6

法人がその有する中古資産に適用する耐用年数について、省令第3条第1項ただし書の規定により簡便法によることができない場合であっても、法人が次の算式により計算した年数(1年未満の端数があるときは、これを切り捨てた年数とする。)を当該中古資産に係る耐用年数として計算したときには、当該中古資産を事業の用に供するに当たって支出した資本的支出の金額が当該減価償却資産の再取得価額の100分の50に相当する金額を超えるときを除き、これを認める。(平10年課法2-7「一」により追加)

 

 

つまり、購入金額の50%以上をかけて修繕を行った場合で、簡便法を使用できない場合であっても、「再取得価格の50%」を超えていないのであれば、この計算式で算出した年数で償却することが認められているのです。

たとえば、

1000で購入した築30年の木造建物(再取得価格は3,000と想定)に、600かけて修繕を行ったケースではどうなるでしょうか。

(1,000+600)÷((1,000÷4年)+(600÷22年))

という計算をします。

そうすると、6年くらいにはなりますね。

4年よりは長いですが、法定耐用年数22年よりは大分短く済みました。

建物本体を簡便法で、リフォーム部分を法定耐用年数で別個に計算して加重平均する形ですから、リフォーム部分が大きくなればなるほど計算結果の年数は長くなりますね。

以上をまとめると以下の3パターンになりますね。

1.事業で使用するために必要な資本的支出が再取得価格の50%を超えている

この場合は、建物本体がいくら築古でも、建物本体とリフォーム費用のどちらも法定耐用年数で償却することになります。

木造でも22年ですし、RC造なら47年になってしまうわけですから、要注意ですね。

2.事業で使用するために必要な資本的支出が再取得価格の50%を超えてはいないが、取得金額の50%を超えている。

この場合は、簡便法による償却期間の決定はできませんが、通達1-5-6の計算式による償却期間の決定が認められます。法定耐用年数で償却するよりは短い期間での償却が可能です。

3.事業で使用するために必要な資本的支出が取得金額の50%を超えていない

通常の中古資産の耐用年数を適用できます

 

すでに購入した中古不動産につき、事後的に大きな資本的支出を行った場合

中古物件を買ってすぐに再生リフォームを行うと今までのような取り扱いになるなら、買ってしばらくしてからリフォームしたらどうなるの?と気になる方もいらっしゃるでしょう。

上記の規定は、あくまで「事業のように供するにあたって支出した資本的支出」を対象としているため、事業供用した後に資本的支出を行ったのであれば、適用されません。

ただ、そういったケースに備えて、以下のような規定も用意されています。

耐用年数の適用等に関する取扱通達1-5-3

1-5-2の取扱いは、法人が見積法又は簡便法により算定した耐用年数により減価償却を行っている中古資産につき、各事業年度において資本的支出を行った場合において、一の計画に基づいて支出した資本的支出の金額の合計額又は当該各事業年度中に支出した資本的支出の金額の合計額が、当該減価償却資産の再取得価額の100分の50に相当する金額を超えるときにおける当該減価償却資産及びこれらの資本的支出の当該事業年度における資本的支出をした後の減価償却について準用する。

このように、すでに簡便法で償却している中古資産であっても、再取得価格の50%以上の資本的支出を行った場合には、要するに新品であるから、その後簡便法の使用はできませんよ、ということになっています。

結局、新品価格の50%以上をかけてリフォームを行った場合には、買ってすぐであろうが、買った後であろうが、注意が必要だということですね。

再生物件は償却期間が長くなることが多い

このように、賃貸に出す前にある程度の修繕リフォームを行うことが前提となる再生物件では、償却期間が通常と異なることが多いです。

通常は、通常より長い償却期間が適用されることになるでしょう。

この点で、やはり償却期間が短くなりますから、極力この規定の適用を受けたいところですね。

ただ、再取得価格、中古資産と同じ新品のものを取得する場合の金額の計算はある程度見積もりにならざるを得ない部分があります。

もしもの時にしっかりと説明できるようにしておきましょう。

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