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2020/5/22

地方物件は固定資産税が高い?その理由とは

「地方の物件は固定資産税が高い」というのを聞いたことはないでしょうか? これは、私自身も確かに高いと感じることがあります。 東京都内の物件の方が、地方の同じ価格帯の物件よりも固定資産税は安いです。 特に、RC造の物件になるとこの傾向は顕著ですね。 本来土地の価値は地方の方が低いはずだし、なぜこのようなことが発生する のか少し考えてみましょう。 固定資産税の計算方法 ここで、固定資産税の計算方法を確認しておきましょう。 固定資産税は、原則として以下の算式で計算します。 固定資産税評価額×1.4%(別途都市計 ...

2020/5/22

法定耐用年数という悲劇的に勘違いされている存在

法定耐用年数…法定耐用年数…法定耐用年数… 不動産投資をしていると、法定耐用年数という言葉は本当に よく聞くと思います。 特に、融資期間に関わるため実に重要視されます。 私も物件を探す際は、RCなら築25年までみたいに指定しますね。 築26年になったら何がだめなのかと言うと、建物の状態は正直変わりません。 築古がダメなのではなく、融資期間が伸びないので買いにくいのです。 ただ、私自身このような不動産の買い方をする一方で、この法定耐用年数 の恐るべき誤用、法定耐用年数に対する悲劇的勘違いに本当に悲しく なる ...

2020/5/30

不動産投資で繰上返済は有効か?

繰上返済が無駄だというイメージをお持ちの方は多いのではないでしょうか。 通常、繰上返済をするよりも、手元に現金として置いておくべきだというのが 一般的ですよね。 手許現金として置いておいたほうが銀行評価が高いし、また、突発的な 出費に耐えられるし、繰上返済しても大した経済的メリットがないというわけです。 繰上返済しても良い点が何もないので、しなくてもよいというわけですね。 若干イメージ先行で語られている感があるので、本当にそうなのか、検討しましょう。 なお、ここでの繰上返済の定義は、基本的に融資期間の変わ ...

2020/5/22

個人が所得控除や経費で節税 iDeCo以外にもある

iDeCo(イデコ)が最近人気のようですね。 不動産投資を行っている個人でも加入でき、節税にもなるので、 多くの人が取り組んでいるようです。 実は私もイデコは個人的にも加入しています。あまりにメリットが大きいので、 加入していないことが考えられませんでした。 このイデコ、最も大きな効果が「掛け金を所得控除できる」ということでしょう。 所得控除できるとは、つまり経費にできると同義です。 ただ、個人で掛け金を所得控除にできたり、経費にできたりする制度はいろいろ ありますので、この際まとめてみました。 iDec ...

2020/5/30

土地建物の金額にこだわるのはいつか?

不動産を購入する際に、土地建物の金額をどのように設定するかは、 保有期間中の減価償却費に影響するため重要です。 一方で、状況によっては、別にこだわる必要がないケースもありますし、 ぜひともこだわりたいケースもあります。 どのような状況であれば、土地建物金額にこだわった方が良いのか、 あるいはこだわらなくてよい状況とはどのようなものか、考えてみましょう。 土地建物金額の決め方の考え方は、以下の記事にまとめていますのでご参照ください。 シリーズ:土地建物割合を考える 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていま ...

2020/5/22

不動産投資のメリット 株式投資との比較

不動産投資と株式投資はよく比較されます。 同じリスクを取った資産運用の一環として、その特徴やメリット・デメリット が比較されることが多いように感じます。 どのような点で相違があり、不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、 考えてみましょう。 不動産投資と株式投資の比較 不動産投資はあくまで投資です。 というか、世の中の事業は全て投資です。 ある一定の金額を投下し、それ以上の収入を得る。 そして、その収入が投下資金を上回っていれば儲かったし、 下回ったなら損をしたということです。 その収入が、事業収入だ ...

2020/5/22

不動産投資で法人を設立初年度から黒字にする方法

法人で不動産を購入した場合、初年度だけはどうしても赤字になってしまう という悩みを聞くことが多いです。 しかし、実際のところ、大半のケースで黒字にすることができます。 法人の設立初年度を黒字するメリット 不動産投資を法人でされる方が、設立初年度から黒字にしていきたいという要望 は比較的よく聞きます。 やはり、今後の融資を見据えてのことでしょう。 基本的に、融資を受けるためには黒字の決算書が必要になります。 大原則として、融資を受けるためには、黒字の決算書が3期分必要です。 このため、初年度が赤字になってし ...

2020/5/30

土地値アパート投資の意外な難しさ 長期保有は結構難しい

土地値アパートというものは、いつの時代も人気があるものです。 確かに魅力的な投資対象で、私もいくつか保有したいとは思うものの、 設定を間違えると意外と保有しづらいという点もあります。 特に、長期保有を前提とするなら、事前の準備が重要といえます。 土地値物件の魅力 土地値物件の魅力は、やはり土地としての価値があるところといえます。 日本では建物の価値はいくら大規模修繕やリフォームをしようと、経年と ともに劣化していくという大前提があります。 いくら新築レベルに修繕していても、築年数という単純計算にはかないま ...

2020/5/22

不動産投資における、建物附属設備の計上方法と留意点

不動産を購入した場合には、建物附属設備が通常はついてきます。 この部分は、建物本体よりも短い法定耐用年数が適用されますので、 うまく使えばタックスコントロールに有効です。 建物附属設備とは? 建物附属設備とは、不動産投資においては、物件の電気設備、給排水設備、冷暖房機 やボイラー、あとはエレベータなどが該当します。 この附属設備の金額が何故重要になってくるかというと、附属設備には 通常建物本体よりも短い法定耐用年数(おおむね15年)が適用されるため、 金額を大きく取ることができれば、すべて建物とする場合に ...

2020/12/9

法定耐用年数を超える融資はなぜ信用毀損?

いろいろな本やセミナーで、 「法定耐用年数を超える融資を受けると、信用を毀損する」 ということを聞きます。 しかし、一方で、地銀や信金で耐用年数超過の融資を受けている人はいるし、結局何がどうなっているんだろう? と思っていましたが、最近ようやく本当のところがわかってきました。 法定耐用年数を超える融資は信用毀損? 耐用年数超の融資とは? 建物には、法定耐用年数があります。 RC47年、重量鉄骨33年、木造22年 などですね。 この、法定耐用年数を超過する融資を受けると、信用毀損を起こすとよく言われます。 ...

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