楽待にて記事が掲載されました 路線価での相続節税、否認事例に見る「3つの共通点」
国内最大の不動産投資ポータルサイトである楽待に、不動産オーナー専門税理士の和田が寄稿した記事が掲載されました。 令和4年4月に出た不動産による相続税圧縮対策を否認する最高裁判決について、否認に至った「事情」を過去の事例を引きながら検証しています。 明確な否認基準がない中では、事例研究により是否認の境界を見極めるしかありませんので、こういった内容も有用だと考えています。 路線価での相続節税、否認事例に見る「3つの共通点」 是非ご覧ください。
不動産投資の「本当の利回り」を考える
不動産投資では、利回りが非常に重要な位置を占めます。 つまり、収益性ですよね。 投資と言おうが事業と言おうが、より儲けたいわけですから、より高い収益性を持つ物件を購入するというのは当然です。 どれだけ投資してそれに対してどれだけのリターンがあるのか。という点が根本的に重要ですから、利回りという考え方で各物件を比較することは合理的です。 しかし、世の中で言われる「利回り」は毎年のキャッシュフローベースの利回りであることがほとんどなのです。 もちろん、毎年のキャッシュフローが重要であることは言うまでもありませ ...
不動産投資の利回りを理解しよう
不動産投資の利回りとは何でしょうか? 不動産投資にはいくつか重要な指標があるのですが、その最も重要な指標の一つが利回りでしょう。 今回は、不動産投資の利回りについていくつかご紹介したいと思います。 どれを使うか、という話なのではなく、どれも見る、というのは正しい姿かなと個人的には思っていたりします。 表面利回り まずは、表面利回りです。 表面利回りは、不動産投資で基本的に最も重要な指標でしょう。 計算方法は、以下の通りです。 年間賃料収入÷物件価格 物件価格というのは、投資する金額ですから、投資価格に対し ...
楽待にて対談記事が掲載されました
国内最大の不動産投資ポータルサイトである楽待に、不動産オーナー専門税理士の和田と、楽待コラムニストで不動産投資家のたけさんとの税金に関する対談記事が掲載されました。 法人化やデッドクロスといった、不動産オーナーの皆様が抱える論点についてお話しています。 法人化からデッドクロス対策まで、「大家兼税理士」がお悩みに回答! 是非ご覧ください。
格安不動産購入で贈与税発生のナゼ?
最近は格安で不動産を購入する話を聞くことが多いですね。 100万円など格安で戸建てを購入してきて、リフォームをして貸し出すと利回りの高い物件となる、というような点が人気のようです。 また、現状不動産投資の融資が非常に渋い状況ですから、投資額が少なくて済むという点でも魅力がありそうです。 極端な例だと、戸建てを1円とか10円とかで購入する、みたいな話もあるようですね。 実は、こういった格安での購入をした場合に、買い手側に贈与税課税のリスクがある点はご存じでしょうか。 売買契約を締結して購入しているのに、贈与 ...
再生物件の減価償却に要注意!
最近、というわけではありませんが、築古物件の再生(リノベーション)に取り組む投資家の方が増えてきているように感じます。 状態のよくない格安の築古物件を購入し、賃貸に出せるレベルまで修繕を行い、高い利回りを実現するという手法ですね。 1棟の全空アパートやマンションを購入して再生しているつわものもいますね。 なかなか面白い手法ですが、税務の観点で一点、要注意事項があります。 それは、再生物件の再生費用の取り扱いと、減価償却期間(耐用年数)ですね。 再生リフォーム費用は経費になるのか? 再生物件は基本的に、買っ ...
銀行評価のキモである債務償還年数を知ろう
債務償還年数 という言葉をご存じでしょうか。 日常生活では全く聞かない言葉ですが、不動産投資を行う上では非常に重要ですので、知識としては理解しておきましょう。 銀行が行う財務状態の評価 不動産投資は、融資がつきものです。 数千万円から1億円を超えるような規模の物件を取得する場合、現金で購入することは難しいでしょうし、たとえ現金購入が可能であったとしても、資金効率の観点から融資を受けて物件を購入するかたがほとんどでしょう。 最近はやりの戸建て投資になると、物件価格も数百万円規模ですから、現金購入が可能なこと ...
役員社宅の使い方と2つの留意点
役員社宅という節税手法を聞いたことはあるでしょうか? 今回は、役員社宅の考え方と、導入にあたっての注意点を解説しようと思います。 役員社宅は導入すると大きな節税効果をもたらしますが、一方でなかなか難しい点もあり、実際導入に至る事例はそれほど多くありません。 1.役員社宅とは? 役員社宅は、読んで字のごとく、会社の役員が住む社宅のことです。 社宅とは、会社が保有する不動産や、会社が借りた不動産を、自社の社員に貸すというものですね。 家賃補助を給与に上乗せする会社もありますが、一般的には社宅の方が好まれるよう ...
個人保有物件を法人に移転できない2つの理由
不動産投資家の方からよく頂く質問に、 「物件を個人から法人に移すことはできないのか?」 というものがあります。 特に、 個人所得の高い方が、個人で築古償却物件を購入し、償却が終わったあとに法人に移す。 という話が多い気がします。 これは、可能であれば理想的なプランですよね。 築古物件を個人で保有し、減価償却をガッツリ取って、所得税を還付する。 償却が終わったあと、個人で保有していると、デッドクロスで税金で大変になるので法人に移す。 このような理想的なプランは誰しも想像するものですが、実現できた事例は正直ほ ...
節税したい!の前に知っておきたい2つのこと
不動産投資家の方と話をしていると、かならず、どのように節税するかという話になります。 まあ、当然といえば当然で、圧縮できる税金は圧縮したいですよね。 私も税金を払うのは本当にイヤなので、お気持ちはよくわかります笑 ただ、実際に節税手法を導入していく場合、その前に2点検討が必要なポイントがあります。 それは、 今後物件を増やしたいのか 節税をするだけのキャッシュフローがあるのか という2点なのですね。 この2点の検討をせずに節税に取り組んでしまい、後悔している人は意外と多いものです。 なぜ?税金を払わないで ...